2006年8月，張某與李某簽訂了房屋買賣合同，約定由張某將其位于北京市某區(qū)的房產(chǎn)(當時尚未取得產(chǎn)權證書)以280萬的價格賣給李某，李某交付定金10萬元，約定：如張某違約，則必須向李某雙倍返還定金，如李某不買此房，視為違約，無權要求返還定金。張某的義務是保證向李某出售的房屋產(chǎn)權明晰、無抵押、無債權、債務關系。出售后發(fā)現(xiàn)上述問題一律由張某負責。李某的義務是支付10萬元定金，在辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)同時，向張某一次性結清房款等。簽訂合同過程中，張某向李某提交起于2004年10月同開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同以及購房的相關手續(xù)。其后李某交付定金10萬元。合同簽訂后，張某不愿出售該房產(chǎn)。2007年4月，李某將張某訴至法院，要求張某交付房屋，并雙倍返還定金20萬元。張某的妻子王某作為第三人參加訴訟。一審法院審理后認為，雖然簽訂合同時未取得房屋產(chǎn)權證，但根據(jù)張某提供的與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，能確定張某是該房的所有人，且此時張某已經(jīng)取得房產(chǎn)證，故該合同合法有效，另外從該商品房買賣合同上并不能看出該房是屬于夫妻共同財產(chǎn)，不能要求李某為買房而去核查張某的婚姻狀況，因此，對于張某及其妻子王某主張的未經(jīng)共有權人同意，合同應屬無效的意見不予采信。遂判決支持李某的訴訟請求，即張某應按合同履行自己的義務，同時雙倍返還李某定金20萬元。一審判決后張某不服，提起上訴，認為該合同中約定的定金是解約定金而非違約定金，二審法院經(jīng)審理認定，該約定系對各方履行合同中違約行為的約定，而非以喪失定金為代價對解除合同的補償。故，上述關于定金的約定系違約定金的性質(zhì)而非解約定金，上訴人定金系解約定金的上訴理由不能成立，上訴人的上訴請求，于法無據(jù)。遂于2007年10月判決駁回上訴，維持原判。其后張某請求北京市高級人民檢察院向北京市高級人民法院提起抗訴，2008年3月二審法院另行組成合議庭對該案進行了審理，最終判決張某履行合同，即交付房屋，辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記，撤銷了要張某雙倍返還20萬定金的判決。判決后雙方表示服判，合同順利履行。

律師點評：

該案對履行交付房屋的判決，張某實際上并無異議，但一審、二審法院均判決張某在履行合同的同時，還需雙倍返還定金20萬元，這是明顯適用法律錯誤。

我國《擔保法》第89條規(guī)定：當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。我國《合同法》第115條也作了相同的規(guī)定。從上述法律規(guī)定可以得出：(1)定金的功能在于對債務的擔保;(2)定金罰則的適用條件是“不履行”，即合同目的不能實現(xiàn)，(3)主債務履行后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。定金的擔保功能，決定了定金的存在價值是保障債權得到實現(xiàn)，定金罰則的適用條件是債權得不到實現(xiàn)，其適用的目的是保障債權人獲得合同利益，而不是獲得超出主合同約定的額外利益。