(一)了解國家的有關(guān)法律規(guī)定，搞清房屋合法消費(fèi)的全過程

由于購房是一個(gè)巨大的投資和消費(fèi)行為，一些家庭甚至要花一生的積蓄才能購買一套住房，因此，購房時(shí)必須要千萬小心，多掌握國家的有關(guān)法律規(guī)定。例如，根據(jù)國家現(xiàn)行的法律規(guī)定，下列情況中的房屋不許買賣：一是違法違章建筑;二是房屋產(chǎn)權(quán)不清或有糾紛或未明確產(chǎn)權(quán)的房屋;三是教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑;四是文物古跡和國家認(rèn)可的著名建筑物等需要加以保護(hù)的房屋;五是因國家建設(shè)需要，已征用或確定為拆遷范圍的房屋。

(二)要了解《房屋所有權(quán)證》有什么法律效力

之所以要了解《房屋所有權(quán)證》有什么法律效力，是因?yàn)樗P(guān)系到購房者的切身利益。而要了解《房屋所有權(quán)證》的法律效力，首先必須弄清房屋所有權(quán)的基本含義。

房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所謂占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上控制的權(quán)利。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能、作用，對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。使用權(quán)一般是由產(chǎn)權(quán)人行使，但非產(chǎn)權(quán)人可以依照法律規(guī)定或者與產(chǎn)權(quán)人的約定而合法行使。如國有企業(yè)使用經(jīng)國家授權(quán)經(jīng)營管理的房產(chǎn)，承租人按租賃合同承租使用出租人房屋等。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利，如將房屋出租而收取租金或?qū)⒎课萃顿Y入股后分享紅利等。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利。如將舊房拆除、或?qū)⒎课莩鲑u、贈(zèng)與等。處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)人最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使(法律上有特別規(guī)定的除外)。

房屋產(chǎn)權(quán)人要行使房屋所有權(quán)權(quán)利，就必須申請(qǐng)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》?！斗课菟袡?quán)證》是房屋所有權(quán)的合法證明文件，具有法律效力。

(1)《房屋所有權(quán)證》是房屋所有權(quán)人對(duì)自己的房屋行使所有權(quán)的有效憑譚。房屋所有權(quán)人對(duì)自己的房產(chǎn)有四項(xiàng)權(quán)利。當(dāng)產(chǎn)權(quán)人要行使某項(xiàng)或某幾項(xiàng)權(quán)利時(shí)就應(yīng)當(dāng)向有關(guān)方面證明自己是產(chǎn)權(quán)人，也就是要提供《房屋所有權(quán)證》。如當(dāng)產(chǎn)權(quán)人要將自己的房屋出賣時(shí)，就應(yīng)當(dāng)向賣房人和房管機(jī)關(guān)提供該房屋屬其所有的《房屋所有權(quán)證》。

(2)《房屋所有權(quán)證》是房屋所有權(quán)人保護(hù)其合法權(quán)益的有效憑證。當(dāng)房屋所有權(quán)人的權(quán)利受到侵犯時(shí)，房屋所有權(quán)人可以憑《房屋所有權(quán)證》向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院制止侵權(quán)者的違法行為。

(3)《房屋所有權(quán)證》是確認(rèn)房產(chǎn)所有權(quán)的主要證據(jù)，但不是唯一的證據(jù)。在房地產(chǎn)訴訟中人民法院應(yīng)當(dāng)把《房屋所有權(quán)證》作為認(rèn)定事實(shí)的主要根據(jù)，當(dāng)然，如果有相反的足以推翻《房屋所有權(quán)證》的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)以法院調(diào)查核實(shí)的事實(shí)為準(zhǔn)。

(三)要了解申請(qǐng)單位住房貸款的基本條件

(1)按規(guī)定足額交納住房公積金一年以上;

(2)單位住房基金按規(guī)定存入住房公積金管理中心在受托銀行房地產(chǎn)信貸部開設(shè)的專戶內(nèi);

(3)貸款項(xiàng)目已列入當(dāng)年建房或購房計(jì)劃;

(4)建房或購房計(jì)劃的其他資金已落實(shí)，具備了開工條件或已落實(shí)購房房源，并與職工簽訂購房合同;

(5)貸款項(xiàng)目已列入政府下達(dá)的住房資金年度使用計(jì)劃;

(6)還貸資金來源落實(shí)，有按期還貸的能力;

(7)能提供貸款人認(rèn)可的有代為償還能力的擔(dān)保單位;

(8)同意辦理房屋抵押和抵押物保險(xiǎn)。

(四)對(duì)公積金政策要作充分的了解

一般而言，公積金貸款將是居民貸款購房的最主要形式，因此，了解公積金的有關(guān)政策非常必要。下面不妨對(duì)公積金的有關(guān)政策作些詳細(xì)的介紹。

1.交公積金的益處

對(duì)個(gè)人而言，交公積金主要有三個(gè)方面的益處。第一，交存公積金，其實(shí)就是本著大家?guī)痛蠹业脑瓌t建立的，不斷有人貸款，不斷有人交存，這樣對(duì)于購房者來說，就有一筆穩(wěn)定的、低息的、長期的貸款資源。第二，個(gè)人每月交存的住房公積金不交個(gè)人所得稅，也就是說個(gè)人工資超過800元部分，要減去交公積金的數(shù)額，然后再交個(gè)人所得稅。第三，退休時(shí)，公積金(個(gè)人所交與單位所交)都將連本帶息退還給本人，等于“零存整取”。

2.申請(qǐng)公積金貸款的時(shí)間

原則上單位在開戶半年之后，個(gè)人就可以到住房資金管理中心申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款。但目前公積金個(gè)人住房貸款還只對(duì)由單位出面的批量申辦，暫不對(duì)個(gè)人。

3.申請(qǐng)公積金貸款的規(guī)模

目前個(gè)人貸款需經(jīng)過單位批準(zhǔn)才可申辦，貸款額度為單位所交存公積金總額的2倍。

4.購買集體用地不能支取住房公積金

這是因?yàn)?，按國家有關(guān)規(guī)定，集體用地未經(jīng)國家征用，不得進(jìn)入市場，也就是說，購買集體用地住宅，無法取得合法產(chǎn)權(quán)，資金管理部門不予辦理支取住房公積金。

5.購買使用權(quán)房不能使用公積金貸款

(五)不要將“按揭”與“抵押貸款”等同起來

“按揭”與“抵押貸款”是人們?cè)谫徺I房產(chǎn)時(shí)的兩種不同的付款方式?！鞍唇摇庇腥送纳獾亟忉尩溃骸鞍唇揖褪前粗徊讲浇议_”。其實(shí)，現(xiàn)在常說的按揭就是買房人通過分期付款方式來取得所購商品房的所有權(quán)。

按揭對(duì)買房者來說有兩方面含義，一是購房之款可以在規(guī)定期限內(nèi)分期付;二是在分期付款階段，房子的所有權(quán)被“按揭”著，要等到全部付清方能“揭”(取)到手。另外，按揭售樓涉及到三方債務(wù)關(guān)系，即按揭人(買房者)、發(fā)展商(賣房者)、按揭權(quán)人(一般為有關(guān)銀行)三者關(guān)系。它的程序是，由按揭權(quán)人(銀行)先與發(fā)展商簽訂買房合同，并預(yù)付部分購房款;然后由按揭人(買房者)憑該合同與按揭權(quán)人簽訂按揭合同，由銀行向發(fā)展商付清余下購房款，而買房者定期向按揭銀行付款，直到按規(guī)定付清“按揭款”，按揭過程即告結(jié)束。

抵押貸款是買房者(抵押人)向銀行(抵押權(quán)人)借錢的方式。即買房者用所購房產(chǎn)作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項(xiàng)貸款須付利息，買房者(抵押人)按合同約定向銀行還清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。也就是說買房者在還清貸款之前，事實(shí)上并不真正擁有所購房屋的所有權(quán)，買房者若違約不按期歸還貸款，銀行可以依法作出處理。

按揭是國際上一種流行的房產(chǎn)銷售方式，它與抵押貸款雖然性質(zhì)不同，但在“按住房屋所有權(quán)”來保證債務(wù)(分期付款和按期還貸)履行這一點(diǎn)上殊途同歸，完全一致。

(六)要弄清抵押貸款保證保險(xiǎn)的含義

商品房抵押貸款保證保險(xiǎn)就是投保人交付一定數(shù)額保費(fèi)，以換取保險(xiǎn)公司代其償還銀行借貸款及利息的承諾，為購房人向銀行申請(qǐng)貸款提供還款擔(dān)保的保險(xiǎn)形式。

經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)的華泰保險(xiǎn)公司《商品房抵押貸款保證保險(xiǎn)條款》規(guī)定，商品房抵押貸款保證保險(xiǎn)的投保人為“購買商品房并以所購商品房作為抵押物向銀行借款的年滿十八周歲至六十周歲具有完全行為能力的人”;被保險(xiǎn)人為“向投保人提供商品房抵押貸款的銀行”。

保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)責(zé)任是：為喪失償還能力、死亡無繼承人或受贈(zèng)人、死亡而其繼承人或受贈(zèng)人無償還能力或喪失償還能力、死亡而其繼承人或受贈(zèng)人拒絕履行貸款合同等原因而連續(xù)三期未按商品房抵押貸款合同中的約定償還貸款利息的投保人，負(fù)代償責(zé)任。

投保人和被投保人義務(wù)：1.投保人應(yīng)在投保被受后，一次繳清總保險(xiǎn)費(fèi);2.被保險(xiǎn)人即使本保險(xiǎn)存在，也必須根據(jù)貸款合同的約定按時(shí)間向投保人催收貸款本息;3.在投保人不能履行貸款合同的情況下，由保險(xiǎn)人償清貸款合同約定本息后，被保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)將抵押房屋的全部權(quán)屬文件及其享有的抵押權(quán)移交給保險(xiǎn)人，協(xié)助保險(xiǎn)人按法定程序辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)。

(七)要了解多出來的實(shí)際面積如何辦理

商品房預(yù)售時(shí)房產(chǎn)商對(duì)房屋定出一個(gè)建筑面積，稱“預(yù)測面積”，房產(chǎn)商交房時(shí)房屋必須經(jīng)主管部門進(jìn)行一次實(shí)際測量，得出“實(shí)際面積”。近期，關(guān)于實(shí)測面積超出預(yù)測面積的糾紛越來越多，少則2～3平方米，多時(shí)10～20平方米也有，這給購房者帶來意想不到的沉重負(fù)擔(dān)。遇到這種情況如何處理呢?目前北京市政府頒發(fā)42號(hào)令對(duì)此作出規(guī)定，分三種情況進(jìn)行處理。

無論什么情況下，房產(chǎn)商和購房者在簽訂合同時(shí)都要對(duì)此作出十分細(xì)致的約定，否則必打官司無疑。

(八)要學(xué)會(huì)房產(chǎn)商違約不退房款怎么辦

首先向法院起訴，法院應(yīng)在7日內(nèi)立案。并在立案之日起五日內(nèi)將起訴狀副本發(fā)送被告，被告在收到之日起15日內(nèi)提答辯狀，被告提出答辯狀的，法院在收到之日起5日內(nèi)將答辯狀副本發(fā)送原告;被告不提出答辯狀的，不影響人民法院審理。《民事訴訟法》第140條規(guī)定;人民法院適用簡易程序?qū)徖戆讣?，?yīng)當(dāng)在立案之日起三個(gè)月內(nèi)審結(jié)?！迸袥Q生效后，開發(fā)商還不自覺退還款，你可向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。法院可依法對(duì)被執(zhí)行人的銀行賬戶內(nèi)存款、不動(dòng)產(chǎn)和特定的動(dòng)產(chǎn)(如車輛、船舶等)進(jìn)行凍結(jié)，查封或扣押?！睹袷略V訟法》第223條規(guī)定：“被執(zhí)行人未履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)?！辈粌H如此，《民事訴訟法》第102條還賦予法院具有以下更為強(qiáng)硬的權(quán)力：“拒不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定的，人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！?/p>

(九)要了解居民室內(nèi)自用設(shè)備的維修費(fèi)用如何計(jì)費(fèi)

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，你所購買的新建普通內(nèi)銷商品住宅在出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金，物業(yè)維修基金是用于住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新的專用基金，不能用于其他用途。所謂共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、室外墻面、屋面等部位;共用設(shè)備則是由整幢業(yè)主共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的業(yè)主按各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支。而公共設(shè)施則是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、井、垃圾箱(房)等設(shè)施，其維修、更新費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支。自用設(shè)備的維修費(fèi)不能在物業(yè)維修基金中列支。室內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修不屬于在物業(yè)維修基金中列支的維修項(xiàng)目，因此該維修費(fèi)應(yīng)由業(yè)主來承擔(dān)。當(dāng)然，如果該維修項(xiàng)目屬于發(fā)開商保修期間和保修范圍內(nèi)的，則應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任。

(十)要學(xué)會(huì)如何了解購買二手房的房屋產(chǎn)權(quán)狀況

了解二手房的房屋產(chǎn)權(quán)狀況，從總體上說，與市場第一次成交的商品房沒有太大的區(qū)別，但個(gè)別之處，購房者要特別當(dāng)心。

由于購買房產(chǎn)要投入相當(dāng)大的一筆資金，因此投資的安全性是每一個(gè)購房者必須考慮的首要因素，否則稍有不慎，購房人的利益就會(huì)受到侵害。而要想確保房產(chǎn)安全無誤，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，則是每一個(gè)購房人在購房前必須要做的事情。購房前對(duì)所購房屋的產(chǎn)權(quán)有清楚的認(rèn)知，不但可以避免受到可能的坑害，而且購房后自己的利益也可以受到法律的保護(hù)。

要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人首先要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。

產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書;代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等;其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明;共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明;中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。

總之買房前一定要多熟悉相關(guān)法律知識(shí)，這樣在買房中才不會(huì)被人忽悠，也不會(huì)擔(dān)心后期出現(xiàn)問題找人解決沒有人擔(dān)責(zé)的情況發(fā)生。