【案情】

2000年8月，被告人李泰富以自己的名義通過轉讓取得了鷹角上第四號國有土地使用權，地塊面積540.72平方米，土地用途為商業(yè)和住宅。營角上4號商住樓（名富康大廈）于2000年10月開工建設，2001年12月竣工，共有10棟房屋、13家商鋪。2001年8月至2002年12月，被告李泰富以沙河鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司的名義與原告黃天江等13人簽訂了贛州市城市商品房買賣合同，被告李泰富在合同開發(fā)企業(yè)的法定代表人處簽字，將其自建房屋以每平方米820元至960元、每平方米商鋪4200元至4600元的價格出售給原告等。據(jù)調(diào)查，原贛州沙河鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司是沙河鎮(zhèn)政府下屬的集體企業(yè)。成立于1993年4月15日，由被告李泰富于1995年6月1日至2000年12月31日簽訂合同。由于公司長期未開發(fā)經(jīng)營項目，2000年未參加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢，2001年12月江西省建設廳取消了四級資質(zhì)證書，工商行政管理部門于2002年1月27日宣布吊銷該公司的營業(yè)執(zhí)照。對此，沙河鎮(zhèn)政府宣布，沙河鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司的營業(yè)執(zhí)照和公章無效。原告購買該房屋后，該房屋已裝修使用，但被告尚未向原告填妥商品房產(chǎn)權證。2003年12月18日，被告李泰富書面通知原告辦理籌款房屋所有權證書，被原告駁回，于2004年11月29日發(fā)生糾紛，贛州市中級人民法院對本案作出（2004）贛中民一儲字第6號民事判決。判決確認被告李泰富與原告簽訂《商品房買賣合同》，理由是被告李泰富知道被撤銷的加蓋沙河開發(fā)公司印章的商品房買賣合同是贛州市城市商業(yè)銀行買賣合同的嚴重欺詐行為房屋無效，原告黃天江等13人根據(jù)房屋現(xiàn)狀將所購房屋（含裝修設備）退還給李泰富。被告李泰富返還原告黃天江等13人購房款及裝修損失費共計2909117.30元。此外，被告李泰福還賠償原告黃天江等13人購房款的50%，共計1144825元。

[評估]

本案是因出賣人欺詐導致商品房買賣合同無效的典型案例。在本案審理過程中，涉及到兩個關鍵問題：一是商品房買賣合同中出賣人欺詐行為的認定，二是欺詐行為的法律后果。《法國民法典》規(guī)定欺詐應符合以下條件：① 欺詐的存在。② 欺詐應由一方實施。③ 欺詐在訂立合同中起著決定性的作用。在某些情況下，對涉及另一方利益的情況保持沉默也可構成欺詐，即消極欺詐。中國立法對欺詐的概念沒有明確規(guī)定，認定欺詐罪的主要依據(jù)是《最高人民法院關于實施《中華人民共和國民法通則（試行）》若干問題的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》第六十八條規(guī)定：故意告知另一方虛假信息，或故意隱瞞真實信息以誘使另一方做出虛假的意圖表達，都可以認定為欺詐。據(jù)此，我們認為欺詐的構成要件有以下幾點：（1）欺詐必須有故意。這是識別欺詐的主觀因素。所謂欺詐意圖是指一方知道他告訴另一方的情況是錯誤的，會使另一方陷入錯誤的理解，但希望或允許這種結果發(fā)生的心理狀態(tài)。（2） 一定有欺詐行為。這是識別欺詐的客觀要素。所謂欺詐，是指欺詐者有意的外部行為，包括作為和不作為。欺詐行為是指故意披露虛假信息或者故意隱瞞真實情況的行為，是他人作出虛假意思表示的行為。不作為欺詐，即沉默是否構成欺詐，即沉默是否構成欺詐中國法律沒有明確規(guī)定，但學術界一致認為，我們可以借鑒國外立法的規(guī)定，有條件地承認沉默可以構成欺詐，只要一方有義務向另一方陳述某一事實。（3） 欺詐者由于欺詐而犯了錯誤，并基于錯誤的理解表達了自己的意圖。這是識別欺詐的因果要素。所謂錯誤是指對合同內(nèi)容和其他重要信息缺乏了解。在本案中，被告人李泰富故意隱瞞其不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，也未取得商品房預售許可證的真實情況，并利用和祥房地產(chǎn)開發(fā)公司被撤銷的贛州市城市商品房買賣合同，使原告誤認為被告具有相應的開發(fā)資質(zhì)，被告開發(fā)的房地產(chǎn)為商品房，并與之簽訂了贛州市城市商品房買賣合同，完全符合欺詐的三個構成要件，因此，可以認定被告李泰富在本案商品房買賣合同中存在嚴重欺詐行為