房地產(chǎn)開發(fā)始終面臨著來自法律、政策、管理和市場的風(fēng)險，而合作房地產(chǎn)開發(fā)的情況更為復(fù)雜

鑒于合作開發(fā)合同糾紛案件比例高，案件復(fù)雜度高，缺乏法律依據(jù)，《最高人民法院關(guān)于審理國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）對房地產(chǎn)合作開發(fā)作了較為詳細(xì)的規(guī)定，“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛”一節(jié)共有14條，占全部條文的一半。結(jié)合解釋,，本文探討了確定房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力的幾個影響因素，以合作的形式共同開發(fā)房地產(chǎn)是我國現(xiàn)行土地制度的必然產(chǎn)物，國家享有的土地所有權(quán)是有限的不可動搖和不可轉(zhuǎn)讓。土地所有權(quán)不能授予任何民事主體，也不能進(jìn)入市場流通。因此，國有土地只能通過使用權(quán)合法使用和轉(zhuǎn)讓，這就決定了國有土地使用者可以將土地作為出資，與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，實現(xiàn)土地要素與資本要素的結(jié)合，為了最大限度地實現(xiàn)國有土地使用者的權(quán)利

合作房地產(chǎn)開發(fā)合同是指雙方或多方之間的協(xié)議，一方提供土地，另一方提供資金、技術(shù)和勞務(wù)，共同開發(fā)土地和建造房屋，并在項目開發(fā)完成后按約定比例分享利潤

資質(zhì)決定的有效性

本解釋的規(guī)定符合合作房地產(chǎn)開發(fā)合同不要求所有合伙人“共同經(jīng)營”的精神。由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的復(fù)雜性，投資者因自身條件或其他因素不參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，體現(xiàn)了各方自愿原則，不妨礙國家市場管理秩序、社會公共利益，不違反國家強制性法律法規(guī)。因此，雙方有權(quán)商定是否共同經(jīng)營。當(dāng)然，由于法律并不要求所有合伙人共同經(jīng)營，沒有必要要求所有合伙人都具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格

限制

1《未取得國有土地使用權(quán)證書的土地解釋》第9條規(guī)定：“出讓人未取得《土地使用權(quán)出讓證書》，與受讓人訂立《土地使用權(quán)出讓合同》，且出讓人在訴訟前已取得《土地使用權(quán)出讓證書》或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意的，該合同視為無效是有效的?！督忉尅返谑鶙l規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥的土地使用權(quán)作為投資與他人簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的，該合同無效。但在訴訟前已辦理審批手續(xù)的，本合同視為有效。“

劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)，依法或無償支付補償、安置等費用后取得的國有土地使用權(quán)，具有取得合法、無償或低補償?shù)奶攸cn收購、無限期使用和處置限制。正是基于上述特點，劃撥土地未經(jīng)批準(zhǔn)不得作為投資參與房地產(chǎn)合作開發(fā)