經(jīng)過深思熟慮，上海已開始建設保障性出租住房。一種可能的運營模式是房地產(chǎn)權益的80%由房地產(chǎn)集團或其他機構購買，即80%由政府購買，其余20%以轉(zhuǎn)換租金的形式收取。在尹昆華教授的設想中，住房租賃有一個更完善、更系統(tǒng)的框架，比如將政府收購比例降低到50%，允許基金或一些機構、企業(yè)等其他社會資金參與投資，普通人也可以通過一種特殊形式的“最高收費”參與分享房地產(chǎn)增值的好處?！斑@只是我個人的想法，具體政策正在研究中?！北M管尹教授一再強調(diào)這只是一個想法，但記者認為，從專家的角度討論一兩個想法是可取的。畢竟，上海的房屋租賃建設才剛剛開始。記者還了解到，市房地產(chǎn)局已開始調(diào)查“頂”費模式

支付“頂”費購買“處置權”

雖然拆遷補償費很多，但可能仍不足以支付貧困家庭新房的房價。如果你想買房子，你還得自己籌集很多錢，否則你無法改善你的生活條件。這是相當一部分移民面臨的難題。對他們來說，即將進行的租賃配套商品房試點讓他們除了買房之外還有其他選擇?？梢哉f“沒有出路，還有另一個村莊”。特別是對于一些特殊群體，如一對老夫婦，買一套有產(chǎn)權的房子意義不大。尹教授告訴記者，“對于這類群體，支付‘頂級’費用，這樣他們就可以以非常低的租金，在相當長的時間內(nèi)使用房地產(chǎn)，剩余的搬遷補償費可以用來改善生活和提高生活質(zhì)量?！眕>

解放前，“最高收費”首先出現(xiàn)在上海租界。當時，在許多外國公司將房屋拆成碎片后，個人出資的“頂層”擁有房屋使用權和永久租金權，然后可以使用、轉(zhuǎn)租和繼承。尹教授進一步解釋說，“最高”費用是購買使用權。據(jù)其解釋，記者將其理解為在約定期限內(nèi)對該房屋的“處分權”

具體而言，在居民支付了購買該房屋“使用權”的“最高費用”一段時間后，他們在入住后仍需每月支付租金，租金的數(shù)額是市場租金減去一定比例（這個比例是最初購買“使用權”的錢在總價中的比例）。在這段時間內(nèi)，如果支付“最高”費用的居民有足夠的經(jīng)濟條件，他們也可以在不支付租金的情況下出資購買產(chǎn)權?！白罡摺辟M用可以轉(zhuǎn)換成房價的一部分。對于大房東來說，“頂費”分散了一些投資風險，所以他們愿意這樣做

以每個參與者的收入構建“三贏”局面

實施“頂費”模式，以所有參與者的收入形成“多贏”局面。根據(jù)尹教授的分析，對于開發(fā)商來說，他們可以快速獲得現(xiàn)金流，分散投資風險。他們還可以將這部分現(xiàn)金流用作向銀行借款的擔保，用于滾動開發(fā)。"頂"費也可以基本抵消建設成本,；對于支付“頂級”費用的人來說，雖然他們獲得了房子的使用權，但總體而言，地段相對較好。未來，月租金相對便宜，低于市場租金，該處置權可以轉(zhuǎn)讓、繼承，甚至溢價出售，可能成為投資產(chǎn)品；對政府來說，國家不可能投資建設“公共房屋”，然后在未來以低價出租?！绊敿墶笔召M模式可以吸引私營企業(yè)、投資機構、自然人等一批社會力量以“大地主”和“二地主”的身份參與，投資回報率為6%-8%，從而重振市場

尹教授最喜歡的模式是開發(fā)商發(fā)展后，投資機構購買租賃權，以穩(wěn)定的現(xiàn)金流作為收益。也可以通過封閉式基金模式打包出售給個人，讓投資者有長期穩(wěn)定的租金收入，有機會分享房地產(chǎn)升值帶來的收入

這種模式實際上相當于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營權的共同轉(zhuǎn)讓。尹教授強調(diào)，這不是一種完全的創(chuàng)新，而是對舊模式的改造，使之適合社會主義初級階段的國情。該模式還可以解決目前拆遷過程中房屋少的瓶頸

以市場為導向解決安全問題

尹昆華認為，成熟的房地產(chǎn)市場應該呈現(xiàn)以下格局：市場以二手房租賃為主，租賃交易量大大超過購買交易量；二是存量房交易；新商品房成交量是最后一個成交量。只有這樣，這種模式才能被認為是相對合理的。目前，上海在新房交易方面具有絕對優(yōu)勢，這只能說明市場處于發(fā)展初期，尚未成熟

他指出，目前市場對新房商品房的需求強勁，可能在10年內(nèi)消失。作為一個經(jīng)濟和金融中心，上海未來將有許多首次創(chuàng)業(yè)者和員工。大力發(fā)展租賃市場是大勢所趨。然而，上海的售后公房和農(nóng)民租房越來越少。租賃房屋的全面發(fā)展將具有強大的市場前景

租賃房屋市場應發(fā)展更多的小型房屋類型。商品房不僅要控制單價，還要控制總價。例如，楊浦區(qū)的新房是8000元/平方米。然而，隔壁46平方米的丈夫的房子在市場上出售可能更貴。由于小房子的總價格較低，客觀上存在供應短缺。目前，市場上開發(fā)商建造的小房子往往走高端路線來吸引社會資金。開發(fā)建設經(jīng)濟適用房的小戶型住宅，可以在一定程度上解決房地產(chǎn)市場的結(jié)構性矛盾。未來，專業(yè)機構可能負責租賃業(yè)務的運營。國外租賃住房的投資回報率一般為9%-10%，如果由專業(yè)機構運營，可以達到20%。以澳大利亞的房地產(chǎn)租賃為例，個人可以拿出自己的房地產(chǎn)，尤其是位于風景區(qū)的房地產(chǎn)。一年一個月為休假時間，休息時間移交專門機構運營。規(guī)模較大的也可以自行經(jīng)營。這個概念類似于分時度假。他指出，目前發(fā)展鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)和家庭旅館的鄉(xiāng)村娛樂項目在中國各地都是這種形式的萌芽。人們或社會基金也可以通過參與“top”收費模式獲利

“引導經(jīng)濟適用房市場化”一直是尹教授的觀點。他認為，社會保障住房的比重過大，很容易對社會產(chǎn)生相當大的依賴。<香港>政府有經(jīng)驗。大量廉租住房的持續(xù)建設不僅使政府財政資源負擔過重，而且對市場也產(chǎn)生了很大的影響。如果政府對經(jīng)濟適用房一意孤行，未來可能會出現(xiàn)問題。通過引入市場化，政府可以擴大低收入人群的覆蓋面

政府應該支持租賃市場的發(fā)展

為了實現(xiàn)設想中的“頂級”收費模式，目前的主要困難是租房機構的稅收負擔太重。與個人租賃相比，只需承擔約5%的稅費。機構干預住房租賃的稅收負擔要沉重得多。營業(yè)稅占5.56%，房地產(chǎn)稅占12%，合計約占收入的18%。此外，利潤的33%要繳納所得稅。經(jīng)計算，僅稅收成本就為30%?？紤]到20%的管理費，剩下的空間只有50%，企業(yè)還要承擔經(jīng)營風險、資金成本等，不能構成足夠的吸引力

尹昆華認為，政府應該提供優(yōu)惠政策，啟動對特定租賃群體有一定保障作用的租賃物業(yè)租賃市場。他主張明確土地補償、減免配套設施和稅收優(yōu)惠。當然，政府也應該提出相應的房價控制要求

什么是土地補貼？假設市場價格為800萬元/畝，本建設項目用地價格可降至500萬元/畝。300萬元/畝的差價為政府提供的顯性補貼，且