隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)飆升，市場上各種房地產(chǎn)融資產(chǎn)品開始引起市場關注，尤其是近期備受質(zhì)疑的首付貸款。首付貸款是指房地產(chǎn)中介或金融機構在首付資金不足時，可以為購房者提供補貼資金，用于擴大購房杠桿。在分析人士看來，首付貸款通常為購房者提供1/2或2/3的資金比例，使購房者有支付首付的能力，但這可能使部分投機者有更大的投資能力，從而產(chǎn)生投資泡沫和風險。

雖然沈陽的“零首付”政策只維持了8個小時，但零首付產(chǎn)品并沒有完全消失。據(jù)悉，部分房地產(chǎn)開發(fā)商已在部分城市推出零首付產(chǎn)品。嚴*金說，目前零首付的常見操作流程是購房者在購買100萬元的房子時，需要首付20萬元。這時，房地產(chǎn)企業(yè)可以幫他們墊付20萬元，然后再獲得80萬元的貸款。來年購房者需預付20萬元及一年利息。

與首付貸款類似，零首付貸款通常利率很高，甚至有的利率每年超過10%，有的甚至高達20%，很容易變成高利貸。普通工薪階層很難承受這個負擔。

**房地產(chǎn)首席分析師張煒表示，在這類房地產(chǎn)市場杠桿工具中，首付貸款利率最高，風險最大。”原來，住房貸款的風險很小，需要房價下跌30%以上才有風險。如果首付是借來的，利率這么高，風險會放大幾倍?！?。

然而，某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴×金表示，在房地產(chǎn)市場的主要融資產(chǎn)品中，風險最大的其實是零首付，因為在這個時候，購房者往往可以在沒有任何抵押物的情況下買房。違規(guī)的風險很高，但往往是最誘人的方式。關鍵是要用這種方式對買家進行嚴格的信用審查。分析人士表示，除了首付貸款和零首付外，用于支付購房首付的消費貸款是剩余四類房地產(chǎn)配置中風險相對較高的。

消費貸款本身與購房無關，最多與房屋裝修有關。但在實際過程中，貸款審批通過后，借款人會與套現(xiàn)中介或裝修商戶串通套取貸款，充當購房首付，銀行難以監(jiān)管。嚴*金表示，與二次按揭、短期墊款和房產(chǎn)贖回按揭相比，房地產(chǎn)市場上使用的消費貸款的資金監(jiān)管層無法監(jiān)管，而且沒有按揭，因此存在很大的風險。預計后續(xù)監(jiān)管部門將對進入樓市的消費貸款進行有效監(jiān)管。與首付貸款和零首付貸款相比，二次按揭、短期墊款和房產(chǎn)贖回貸款相對較少。嚴×金說，二次按揭比較常見的操作流程是：對于一些擁有第一套房子但仍在還貸的人來說，如果想買第二套房子，可以在不提前還貸的情況下，將第一套房子再次按揭。

短期預付款的常見操作流程是：如果房東把房子賣給下一戶，房東還欠銀行50萬元貸款，下一戶只能首付40萬元，那么貸款公司就提供10萬元貸款。贖回貸款通常要求房東到指定的商業(yè)銀行辦理貸款，下一戶購房時，也需要到銀行辦理貸款。在嚴先生看來，這三款產(chǎn)品雖然利率較高，但期限相對較短，風險較小。你知道嗎