如何根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)證明逾期交付的損失，當(dāng)事人因罰金過高或者過低請求法院調(diào)整的，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)損失作出調(diào)整。為了確定損失的大小，我們首先要面對一個舉證責(zé)任分配的問題，即損失的大小由哪一方承擔(dān)舉證責(zé)任？一種觀點認(rèn)為，損失的實際大小只有受害方知道，而對方無法證明對方實際遭受了多少損失，因此應(yīng)由受害方承擔(dān)。另一種觀點認(rèn)為，遭受損失的一方當(dāng)事人沒有義務(wù)證明其損失的大小，但另一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。筆者認(rèn)為，首先，“誰主張，誰舉證”是證明責(zé)任分配的基本規(guī)則。除法律另有規(guī)定外，證明人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。當(dāng)事人請求人民法院調(diào)整違約金的，要求調(diào)整違約金的一方仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。但需要注意的是，要求調(diào)整違約金一方的舉證責(zé)任范圍并不是直接取決于損失的大小，而是雙方約定的違約金是否高于或低于實際損失，損失的大小只是舉證責(zé)任范圍的一部分。其次，法律之所以賦予當(dāng)事人請求法院調(diào)整約定違約金的權(quán)利，是為了避免約定違約金過高或過低造成當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)失衡，體現(xiàn)了民法的“公平”原則。但是，如果將舉證責(zé)任強(qiáng)加給遭受損失的一方，如果他難以證明損失，他將承擔(dān)不利后果，這違背了法律的初衷。因此，第一種觀點是不夠的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，合同中未約定逾期交付違約金的，應(yīng)當(dāng)約定違約金數(shù)額或者逾期交付賠償金數(shù)額房屋逾期交付期間，可以按照有關(guān)規(guī)定計算損失的，應(yīng)當(dāng)確定主管部門公布或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。從上述規(guī)定可以看出，最高人民法院明確以同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，在合同中未約定違約金的情況下，確定房屋逾期交付給購房人造成損失的賠償金額。究其原因，是同一地段類似房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)與購房者可能遭受的損失有最大程度的相似性。因為在逾期交房的情況下，購房者也可以通過在同一區(qū)域內(nèi)租賃同類型房屋，實現(xiàn)房屋占有、使用和收益的目的。因此，出租人在同一地區(qū)租賃同類型房屋所支付的租金，在很大程度上相當(dāng)于逾期交付所造成的損失。因此，如果開發(fā)商聲稱逾期交房造成的損失相當(dāng)于同一地區(qū)同類房屋的租金，并要求以同一地區(qū)同類房屋的租金作為認(rèn)定買受人損失的依據(jù)，人民法院可以根據(jù)同一地區(qū)同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違約金。但也要注意的是，以同一地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為確定損失大小的依據(jù)，實際上是在逾期交付造成的損失難以計量時必須采用的一種方法。這種方法計算出的損失與購房者實際遭受的損失并不完全相同，最多只能算是損失的“推定”。在訴訟中，如果買受人能夠出示充分證據(jù)證明損失的大小，或者能夠出示其他證據(jù)證明除租金損失外還有其他損失，那么這種“推定”就不再合理。人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)買受人的實際損失，即買受人的重大損失，確定是否調(diào)整約定的違約金，未成年方有權(quán)補(bǔ)發(fā)證明。

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