但是，最近樓市不好，情況發(fā)生了很大變化。越來越多的開發(fā)商被允許與買方談判，并根據買方的要求修改合同。如今的購房者可以大膽地對開發(fā)商提供的固定格式合同說“不”。律師網提醒市民，在簽訂購房合同的過程中，至少可以勾選以下幾點，規(guī)避購房風險。

檢查站1

住房面積條款。房地產專家提醒市民，要在合同中約定套內建筑面積和分攤面積的金額，在建筑面積不變的情況下，約定套內建筑面積和套內建筑面積誤差的處理方法。

提示：目前房屋交付時，建筑面積經常增加，且不超過3%，但內建面積減少，分攤面積增加。為了避免這種對購房者不利的情況，有必要在合同中約定公寓建筑面積不得減少，分攤面積不得增加等，如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房與否；退房包含哪些費用，如何承擔違約責任等第二層次：關于同一條件下的價格、費用和付款金額，我們應該給予更多的關注。價格條款應該比較明確，應該有詳細的約束，開發(fā)商不應該隨意漲價，不應該包括其他不合理的成本。在支付方式上，應明確、詳細地規(guī)定支付方式，如支付定金的時間和金額、分期付款的步驟、時間和金額等，需要注意的是，買方可以在合同生效后的幾天內向金融機構申請貸款。如果失敗，買方可以取消合同并全額退還定金。有人建議，無論是否必要，買方都應盡量加入這一條款，以便給自己留一個冷靜期。

檢查點3:

關于房屋質量條款

在簽訂合同時，買方必須將質量要求詳細寫入合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間裝修標準、等級；建筑材料配單、等級；室內設備清單；水、電、氣、管道通暢；門窗、家具缺陷；建筑抗震等級等應涉及的質量要求。合同還可以約定房屋的質量保證期和附屬設備的維修期。

提示：例如，雙方的合同表述為“大理石地板、花崗巖外墻及進口衛(wèi)生潔具、廚具”。業(yè)主實際入住時發(fā)現(xiàn)，大理石地板材料是人造大理石，而進口的衛(wèi)生潔具和廚具實際上是國產產品，只貼了外國商標。然而，當買方將開發(fā)商告上法庭時，開發(fā)商使用人造大理石并沒有違約，因為在簽訂合同時并沒有說明天然大理石是必要的。進口衛(wèi)生潔具是合資工廠生產的，確實是洋品牌，也符合協(xié)議。因此，買方在簽訂合同時，可以在此作更詳細的解釋和注解，以避免以后的糾紛。

第四檢查站：

產權登記條件由雙方按規(guī)定日期共同辦理，或委托代理人辦理。辦理產權過戶手續(xù)時，出賣人應當向買受人出具房屋產權過戶申請的書面報告和繳納的稅款清單。

提示：根據《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，辦理產權證的期限應為60天。但在實際簽訂合同時，出賣人往往會延長期限，一般有90天、180天等。買受人應力爭在合同中約定，出賣人為買受人辦理產權證的期限為60天，不宜過長。如果期限過長，如超過365天，則說明該項目的土地或房屋很可能設置了抵押擔保，抵押物短期內無法解除，這對購房者盡快通過公積金貸款和取得房產證有很大影響。第五關：買賣雙方的違約責任，房地產買賣合同中關于違約責任的規(guī)定，一般都有“遇有不可抗力，出賣人不承擔逾期交付責任”的表述。根據《民法通則》第一百五十三條的規(guī)定，“不可抗力”是指地震、火災、戰(zhàn)爭等不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況，根據這一規(guī)定，房地產買賣合同設置了相應的展期和擴展條款。但出賣人不能將開發(fā)商自身的過錯，如對市場判斷不準確、投資失誤、項目設計未認真修改方案等因素歸咎于不可抗力。同時，賣方不能將季節(jié)性影響、上級行為、政府行為等本應預期但不應預期的因素歸為不可抗力，從而免除自己的違約責任。因此，在簽訂合同時，要特別注意如何在合同中界定“不可抗力”?，F(xiàn)在在購房合同中，開發(fā)商逾期交房的違約責任一般約定為每逾期一天，按總房價的萬分之二或萬分之三承擔。違約金比例較低，相當于銀行貸款利息。違約金的懲罰性是不夠的。購房者應努力提高比例，可按0.5%考慮。-1%。

檢查點6:

不必為補充協(xié)議煩惱

商品房買賣合同補充協(xié)議一般包括付款方式、房屋平面圖、公共房屋公共面積及共用面積說明、裝修標準、裝修標準等，延遲交付的特殊原因說明、公共建筑配套設施及花園綠地所有權、物業(yè)管理等，建議買方在簽訂合同時不限于格式條款的內容，與賣方協(xié)商重新制定損害其自身利益的條款，并補充遺漏的條款。

編輯律師網提醒：市民在簽訂合同時，必須在合同中反映自己與開發(fā)商約定的事項。只有這樣，他們才能在以后發(fā)生糾紛時有證據發(fā)現(xiàn)，最大限度地維護自己的合法權益。因此，市民盡可能要求開發(fā)商提供用電、供水、供暖等布線和裝修方案。這既是購房者的一項基本知情權，也是今后解決糾紛的主要依據。

以上六個層面雖然微不足道，但與購買權益息息相關。謹慎的市民也可以聘請律師幫助簽訂購房合同。值得注意的是，在談判合同條款時，買方應與律師站在同一立場，對律師表現(xiàn)出高度信任。只有這樣，才能實現(xiàn)合同合法權益的最大化，合同內容的最小化，不利于買方，甚至對買方不公平。萬一開發(fā)商說不簽，就算你真的想買房，也要冷靜。不要輕易放棄律師為你提出的談判條件。你應該知道，很多談判不可能一蹴而就，你必須為自己的進程而戰(zhàn)。你知道嗎