為了改善家里的生活條件，翟女士于2016年2月與高先生簽訂了房屋買賣合同，以448萬元的價(jià)格在海淀區(qū)清河清源里社區(qū)購買了一套房屋。簽約當(dāng)天，她向高先生支付了30萬元定金和12萬元中介費(fèi)。然而，在簽訂合同一個(gè)月后，高先生卻以未征得妻子同意出售房屋為由反悔。由于雙方協(xié)商未果，翟女士向法院起訴，請(qǐng)求法院終止雙方的買賣合同，并要求對(duì)方支付合同總價(jià)20%的違約金89萬元、中介費(fèi)等相應(yīng)損失。法庭上，高先生不同意翟女士的說法。他說房子是他和妻子的共同財(cái)產(chǎn)。后來，因?yàn)槠拮硬煌赓u房子，他們簽訂的合同應(yīng)該被認(rèn)為是無效的?！奔热缓贤瑹o效，我就不應(yīng)該支付違約金和中介費(fèi)。

海淀法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同是雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)合法有效。但高先生并未取得房屋所有權(quán)，導(dǎo)致房屋無法轉(zhuǎn)讓，存在違約行為。在本案中，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同約定支付違約金和中介費(fèi)，具有事實(shí)和法律依據(jù)。最后，法院判決撤銷雙方簽訂的房屋買賣合同，判令高先生返還定金30萬元，并賠償?shù)耘窟`約金89萬元和中介費(fèi)12萬元。

法官建議：在對(duì)方反悔的情況下，法官表示，當(dāng)買受人因出賣人違約而拒絕出售房屋時(shí)，可以根據(jù)自己的情況選擇要求出賣人繼續(xù)履行或者解除合同，并要求出賣人賠償損失。根據(jù)《合同法》，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，法院將根據(jù)案件情況確定違約金數(shù)額。

以翟女士為例，由于出賣人拒絕出售房屋的時(shí)期正是房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，買受人不能按合同價(jià)格購買房屋，將造成房?jī)r(jià)差價(jià)損失。至于涉案房屋的價(jià)格，由于出賣人確認(rèn)房屋現(xiàn)值為600萬元，可以確認(rèn)房屋差價(jià)損失至少152萬元，而雙方約定的違約金為89.6萬元，這并不比實(shí)際損失高多少。最后，法院駁回了雙方增加或減少違約金數(shù)額的申請(qǐng)，認(rèn)定違約金數(shù)額為89.6萬元。由于中介費(fèi)的賠償方式在合同中另行規(guī)定，法院判決賣方按合同約定支付中介費(fèi)12萬元。但是，有幾種特殊情況使合同無法繼續(xù)履行，買方要求繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求不能得到法院的支持。比如，簽訂房屋買賣合同的出賣人未取得房屋的全部所有權(quán)，房屋所有人不同意出售房屋的，房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，或者房屋被查封、抵押等，不能拆除，導(dǎo)致房屋不能轉(zhuǎn)讓。（來源：北京晨報(bào)）