1、 我國《土地管理法》第62條只規(guī)定，農(nóng)村家庭只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出售、出租房屋后申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。這一規(guī)定的目的是禁止村民多占宅基地，避免宅基地用地過多，確保耕地?cái)?shù)量不減少。該規(guī)定不是禁止或限制村民轉(zhuǎn)讓宅基地。第二，從法律關(guān)系的角度看，農(nóng)村私有住房是農(nóng)民個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)，國家保護(hù)個(gè)人住房所有權(quán)，所有權(quán)人有權(quán)依法處分。① 沒有土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。如果以禁止轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)為由拒絕轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，不僅會(huì)剝奪房屋所有人的民事權(quán)利，還會(huì)導(dǎo)致房屋存在阻礙集體收回宅基地使用權(quán)的結(jié)果。因此，農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)也應(yīng)轉(zhuǎn)讓給受讓人。② 農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，只要受讓人不改變房屋用途并已用于居住，那么改變的只是房屋所有權(quán)，房屋用途沒有改變，所以不會(huì)造成宅基地設(shè)立目的的改變，所以宅基地使用權(quán)屬于受讓人。③ 《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》和《江蘇省土地管理?xiàng)l例》將農(nóng)村私人住宅的購買對(duì)象限定在本村沒有宅基地或者宅基地使用后低于當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的地區(qū)經(jīng)批準(zhǔn)在家鄉(xiāng)定居的，必須經(jīng)主管部門批準(zhǔn)。不符合上述條件的，買賣合同無效。但《江蘇省土地管理?xiàng)l例》是地方性法律，是在《合同法》頒布實(shí)施后制定的。根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定，合同不能認(rèn)定為無效。④ 法律法規(guī)沒有禁止農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓，因此農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，宅基地使用權(quán)允許變更登記。⑤ 轉(zhuǎn)讓人將房屋轉(zhuǎn)讓給受讓人后，也有義務(wù)將宅基地使用權(quán)歸屬于受讓人。根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，一戶農(nóng)村村民只能申請(qǐng)一處宅基地。因?yàn)檎厥褂脵?quán)是村民根據(jù)身份免費(fèi)取得的，與集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格掛鉤。宅基地在一定程度上具有社會(huì)福利和社會(huì)保障功能。因此，農(nóng)村宅基地可以在本村村民之間出售，出售給非村民的宅基地?zé)o效。農(nóng)村房屋、宅基地買賣合同無效如何處理？受房價(jià)或其他原因影響，總有人無視法律規(guī)定，暗中交易，擅自與他人簽訂購房合同購買宅基地使用權(quán)。表面上看，購房者占了很大的便宜，但由于買賣合同無效，農(nóng)村宅基地房屋的買賣不受法律保護(hù)。因此，一旦發(fā)生糾紛，就會(huì)要求他們退房，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，這就意味著他們啞口無言地吃黃連。因此，建議想購買農(nóng)村宅基地房屋的市民要慎重考慮。

我想買賣農(nóng)村房屋，但我不知道如何合法地買賣。為了自己的利益，我應(yīng)該找一個(gè)律師律師網(wǎng)尋求指導(dǎo)。你知道嗎