政策亮點

解決“夾心層”住房困難，遏制保障性住房的盈利空間；安置時，保障對象與當?shù)卣炗喓贤s定雙方的產(chǎn)權份額、未來保障房上市的條件以及收益的分配份額。

住房和城鄉(xiāng)建設部總經(jīng)濟師馮軍昨天在國務院新聞辦新聞發(fā)布會上表示，共有產(chǎn)權住房發(fā)揮兩個作用。一是通過共有產(chǎn)權的方式，一部分人可以自己掏錢解決住房問題；二是規(guī)范現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房和限價商品房制度。通過這樣的機制，可以遏制購買經(jīng)濟適用房中的獲利空間，使購買這套房子主要是為了解決住房問題，而不是通過投機牟利。在高房價的現(xiàn)實沖擊下，如何確定雙方的產(chǎn)權份額，約定上市交易的分配份額，是探索的難點，尤其要避免經(jīng)濟適用房和限價房的“套利”現(xiàn)象。

從以往保障性住房的困難來看，成功購房往往成為個人事實上的“固定財產(chǎn)”，缺乏合理的安置退出機制，導致諸多問題。共有產(chǎn)權住房是一種有限產(chǎn)權住房。政府和購房者將分享土地和住房的增值收益，同時也承擔土地和住房貶值的風險。從制度設計的角度看，“有限產(chǎn)權”本身與完全產(chǎn)權的住房相比，大大縮小了投資利潤的空間。有業(yè)內人士分析，如果共有住房的購房者回購政府產(chǎn)權，只要市場評估價降低幾個百分點，就能獲得巨大的經(jīng)濟效益。因此，要避免重蹈覆轍，必須建立公開透明的運行機制，從申請、發(fā)行、售后監(jiān)管、退出等方面設置“防火墻”。從試點城市的實踐來看，如何確定政府與個人之間的產(chǎn)權份額，如何約定未來上市交易的分配份額，減少投機獲利的空間，是探索的難點和重點。

政策解讀

誰可以申請？主要面向中低收入人群

從上海來看，自2010年以來，申請共有住房的準入門檻已連續(xù)四次降低。目前，三口以上家庭人均月可支配收入線放寬到5000元。截至今年一季度末，已簽訂購房合同的家庭約6.7萬戶，基本實現(xiàn)了當年申請選房的目標。早在2007年，江蘇省淮安市就實施了經(jīng)濟適用住房共有產(chǎn)權，住房面積有限（3人家庭人口控制在60平方米左右，最高不超過90平方米）。目前，淮安市已申請產(chǎn)權房近900套，政府向符合條件的家庭發(fā)放供應券，有效期兩年。

去年，北京推出自住商品房，最終定義為“共有產(chǎn)權自住”，價格比周邊市場低30%，面積在90平方米以下。

從試點來看，共有產(chǎn)權住房的供應主要面向低收入人群，但購房者也需要理性。上海市房管局提醒，市民在申請共有產(chǎn)權住房時，應充分評估家庭經(jīng)濟承受能力、貸款申請資格、原住房置換等實際情況。對于買不起的，可以選擇廉租房或公租房。

如何劃分產(chǎn)權？個人貢獻超過50%

根據(jù)試點情況，分配比例是共有產(chǎn)權住房的重點，也是今后調整的空間。近年來，試點地區(qū)不斷優(yōu)化共有產(chǎn)權比例調整機制。個人投資比例可在60%-100%之間，購房者可根據(jù)家庭支付能力自由選擇。目標是讓貧困家庭支付部分經(jīng)濟適用房購房款，讓他們先改善居住條件，然后逐步獲得全部產(chǎn)權。從江蘇淮安來看，購房者的出資負擔可以通過政府產(chǎn)權分配來減輕，分配比例根據(jù)有住房需求家庭的困難程度來確定。從5:5、6:4到7:3，貧困家庭最低繳費比例不低于50%。

淮安市住房和城鄉(xiāng)建設局副局長劉*梅表示，產(chǎn)權共有的做法是先確定產(chǎn)權，因為沒有盈利空間，避免了“開寶馬住經(jīng)濟適用房”和“經(jīng)濟適用房抽簽”的問題連續(xù)六年”。不同的困難程度會導致不同的產(chǎn)權比例。如何退出？在全國范圍內創(chuàng)新，產(chǎn)權明晰無疑是建立退出機制的基礎。只有購買時產(chǎn)權明晰，退出時才能按比例與政府共享。目前，共有制住房仍需進一步探索和不斷創(chuàng)新。

針對退出問題，江蘇淮安探索出一種更為靈活的操作方式，即5年內按原價購買，5年至8年內加同期貸款利息，8年后按市場評估價購買或按比例分享轉讓收益年。如果因家庭困難無法回購，可以繼續(xù)作為原經(jīng)濟適用房使用。

在湖北黃石，如果居民想購買超級區(qū)域產(chǎn)權，需要按照市場價格購買。如果他們不愿意購買，他們就可以把產(chǎn)權永遠保持在一起。記者了解到，深圳市共有住房試點方案正在研究中，將于6月底前出臺。

房地產(chǎn)市場的影響可以在一定程度上穩(wěn)定房價。

業(yè)內人士分析，隨著普通產(chǎn)權房供應的逐步增加，其對改善房地產(chǎn)市場結構、“對沖”高房價的作用將逐步凸顯，有利于促進房地產(chǎn)調控模式的有效“轉換”。

今年北京將供應5萬套共有產(chǎn)權的自住商品房，這將大大改變住房供應結構。同時，“自住型商品房有利于緩解目前北京的住房矛盾，對穩(wěn)定房價和預期能起到一定的作用”，一位房地產(chǎn)企業(yè)負責人表示。

德佑地產(chǎn)市場分析師趙*根認為，共有住房緩解了部分低收入家庭的經(jīng)濟壓力，保障了他們的房地產(chǎn)擁有權，在一定程度上有助于抑制房價上漲。此外，作為住房保障和供應體系的一部分，共有產(chǎn)權住房體現(xiàn)了社會公平。

國務院發(fā)展研究中心研究員任*周認為，共有產(chǎn)權住房的本質是政府公共住房政策在商品房領域的體現(xiàn)。一方面，普通產(chǎn)權房為居民提供了價格相對較低的普通商品房，使居民“買得起、住得起”；另一方面，改善和優(yōu)化了熱點城市的商品房供應結構；普通產(chǎn)權房也緩解了一線房價上漲的壓力而二線城市，可以在一定程度上穩(wěn)定房價，緩解高房價問題。

人們期待著，隨著試點的推進和制度的不斷完善，共有產(chǎn)權住房將真正惠及住房困難群眾。你知道嗎