房地產(chǎn)眾籌法律風(fēng)險

目前國內(nèi)常見的眾籌可分為四種類型，即債權(quán)眾籌、實物眾籌、股權(quán)眾籌和捐贈眾籌。

國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商大多是就單個樓盤設(shè)立項目公司進行開發(fā)，但就項目公司而言，開發(fā)商目前基于控股權(quán)的考慮，尚未見有進行大規(guī)模股權(quán)眾籌的。而捐贈眾籌目前在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場中，尚沒有生根發(fā)芽的土壤。

因此，目前市場上林林總總的房地產(chǎn)眾籌項目，歸根結(jié)底，主要就是債權(quán)眾籌和實物眾籌兩類，而在這兩者中，債權(quán)眾籌又是最為普遍和發(fā)起人及眾籌平臺最為喜愛的類型，其實就是一種投資理財型產(chǎn)品

其實，房地產(chǎn)行業(yè)所謂的的實物眾籌與之前的集資建房，有著眾多的相似之處，無非都是由開發(fā)商或平臺先行調(diào)查摸底后，退出眾籌建房的產(chǎn)品，由跟投者進行出資，選定房型和份額，最終由開發(fā)商進行修剪直至交付，最近碧桂園與平安推出的一款項目、南京一家地產(chǎn)公司推出“樂居眾籌”，均是這種實物眾籌的典型。

筆者認為，這種眾籌方式對于開發(fā)商而言，最大的風(fēng)險在于，房地產(chǎn)實物眾籌在本質(zhì)上還是一種房屋預(yù)售行為，按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證。如果出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。

因此，如果開發(fā)商在取得預(yù)售許可證前向投資者眾籌，則此種模式極有可能被認定為一種無效行為或無效合同，同時，開發(fā)商還可能面臨接受行政主管部門處罰的法律風(fēng)險。

值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)中債權(quán)眾籌存在三大法律風(fēng)險，從輕至重，分別是民事責任、行政處罰責任、刑事責任。

投資收益回報違約糾紛，這是債權(quán)眾籌最可能存在的一種違約情形，當開發(fā)商或平臺出現(xiàn)短暫的資金緊張，對跟投者的投資回報支付不及時，或者沒有按照約定支付回報，或者各方對回報約定的理解產(chǎn)生分歧時，都有可能產(chǎn)生此類糾紛。

一旦此類糾紛產(chǎn)生后，開發(fā)商或平臺就應(yīng)做好單案的應(yīng)對，否則，一旦未妥當處理，引起更多跟投者的爭議，那么就有可能導(dǎo)致另一類更為嚴重糾紛的產(chǎn)生，即解除合同糾紛。

而解除合同(退出)糾紛對于整個眾籌項目來說，其造成的影響是不可逆轉(zhuǎn)的，一旦跟投者對項目失去信心，或者與開發(fā)商或平臺產(chǎn)生不可調(diào)和的矛盾，則跟投者極有可能要求解除合同(跟投資參與眾籌項目的行為在法律本質(zhì)上就是與開發(fā)商或平臺達成的投資合同)，退還投資款。

當然，開發(fā)商或平臺有權(quán)根據(jù)眾籌時的約定來反駁或要求法院駁回跟投者解除合同的請求，但如果產(chǎn)生了大規(guī)模的集體訴訟，在當前社會維穩(wěn)為重的大環(huán)境下，開發(fā)商或平臺將面臨更大的壓力。

雖然說，在我國現(xiàn)行的行政立法層面，還尚未涉及到眾籌這類的經(jīng)營行為，但如果開發(fā)商或平臺在開展項目眾籌過程中，出現(xiàn)某些違反現(xiàn)行法律法規(guī)的行為，但又尚未造成嚴重后果觸犯刑法的情況下，可能會面臨行政機關(guān)的行政處罰，在債券眾籌和實物眾籌中，虛假廣告宣傳、非法經(jīng)營、非法集資這三種風(fēng)險需要特別注意。

不論是對于開發(fā)商而言，還是平臺，甚至是跟投者，債權(quán)眾籌項目最為嚴重的后果就是觸犯刑事法律，相關(guān)的責任人構(gòu)成犯罪，判處刑罰，而跟投者也可能因為整個項目被納入刑事案件處理而導(dǎo)致投資本金的收回遙遙無期，蒙受巨大損失。就目前司法實踐已經(jīng)產(chǎn)生的案件來看，主要集中在非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪這兩類刑事法律風(fēng)險。

在當下房地產(chǎn)行業(yè)面臨銷售困境和資金壓力的情況下，不論是開發(fā)商還是平臺，眾籌確實是一種募集資金和推廣營銷的絕佳手段，但由于我國目前的立法框架下還未有明確的法律法規(guī)對眾籌進行規(guī)范和指導(dǎo)，因此，開發(fā)商和平臺都應(yīng)更加謹慎的參與其中，切忌企圖游走在法律空白處獲利，而眾多跟投者也應(yīng)更加理性的對待日益繁多和充滿誘惑的眾籌項目。

如果開發(fā)商在取得預(yù)售許可證前向投資者眾籌，則此種模式極有可能被認定為一種無效行為或無效合同，同時，開發(fā)商還可能面臨接受行政主管部門處罰的法律風(fēng)險。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。