根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二百零三條和《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十九條的規(guī)定，最高額抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人在一定期限內(nèi)為連續(xù)債權(quán)提供擔(dān)保物的情形，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者當(dāng)事人約定實(shí)現(xiàn)抵押的，抵押權(quán)人在債權(quán)的最高限額內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。最高額抵押具有以下特點(diǎn)：（1）最高額抵押是有限抵押。根據(jù)抵押人與抵押權(quán)人的約定，無(wú)論未來(lái)實(shí)際債權(quán)如何增減，抵押權(quán)人只能在債權(quán)的最高限額內(nèi)享有抵押物的優(yōu)先權(quán)；（二）最高抵押額是為即將發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保?！薄鞍l(fā)生債權(quán)”是指設(shè)定抵押前抵押期間發(fā)生的債權(quán)；

（3）最高抵押額擔(dān)保的債權(quán)最高額是確定的，但實(shí)際數(shù)額是不確定的。為保證以后債權(quán)的履行，抵押人和抵押權(quán)人約定確定最高擔(dān)保金額，并對(duì)該金額內(nèi)的債權(quán)提供擔(dān)保；

（4）最高擔(dān)保金額是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保。

“一定期間”不僅指?jìng)鶛?quán)發(fā)生的期間，還指抵押擔(dān)保的期間債權(quán)連續(xù)性是指?jìng)鶛?quán)的數(shù)量不確定，連續(xù)發(fā)生“對(duì)一定期間內(nèi)的連續(xù)債權(quán)提供擔(dān)保”是指在保證債權(quán)的最高限額內(nèi)，對(duì)一定期間內(nèi)的連續(xù)債權(quán)提供擔(dān)保。如果最高債權(quán)額為100萬(wàn)元，擔(dān)保期為一年，則無(wú)論抵押物一年內(nèi)發(fā)生多少債權(quán)，只要債券總額不超過(guò)100萬(wàn)元，這些債權(quán)都可以抵銷。《房屋登記辦法》第五十條規(guī)定，設(shè)定房屋最高抵押權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)?jiān)O(shè)定最高抵押權(quán)登記。第五十一條規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立最高額抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）申請(qǐng)登記；

（二）申請(qǐng)人身份證明；

（三）房屋所有權(quán)或者不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明；

（四）最高額抵押合同；

（5）一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)合同或者因登記原因需要的其他證明材料；（6）其他必要的材料。第五十二條規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)登記，將最高額抵押權(quán)設(shè)立前的現(xiàn)有債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）現(xiàn)存?zhèn)鶛?quán)合同或者其他證明登記理由的材料；（二）抵押人和抵押權(quán)人同意將債權(quán)納入最高額抵押擔(dān)保范圍的書面材料。設(shè)立房屋最高額抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)記載最高額抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名，以及債權(quán)的最高額和確定債權(quán)的期限。因此，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)注意：（1）最高額抵押合同應(yīng)當(dāng)約定最高額，并明確債權(quán)的期限；（二）主債權(quán)證明材料應(yīng)當(dāng)是在一定期限內(nèi)連續(xù)發(fā)生的合同或者其他債權(quán)證明材料，如債權(quán)合同、連續(xù)銷售協(xié)議等；

（三）注意區(qū)分確定債權(quán)的期限債權(quán)和履行期限。它們不是同一個(gè)概念。以銀行授信合同為例，一般情況下，銀行會(huì)約定授信額度的使用期限和最長(zhǎng)貸款期限，授信額度的使用期限是確定債權(quán)的期限，應(yīng)當(dāng)記入登記簿；

（4）登記冊(cè)不記錄債務(wù)履行期。抵押的最大金額是為將來(lái)可能發(fā)生的多次債權(quán)提供擔(dān)保。抵押權(quán)成立時(shí)，每項(xiàng)債權(quán)對(duì)應(yīng)的債務(wù)履行期限尚未確定，難以一致，因此無(wú)法在登記簿上記載。此外，最高額抵押權(quán)設(shè)定前已經(jīng)發(fā)生的債權(quán)需要納入擔(dān)保范圍的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供書面材料表示同意。你知道嗎