貸款抵押物的期限是多久？

抵押期限是抵押的有效期限，在此期間內(nèi)行使抵押權(quán)，可以產(chǎn)生優(yōu)先償還抵押物變現(xiàn)收益的法律后果。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，抵押權(quán)人在主債權(quán)訴訟時效屆滿后兩年內(nèi)行使抵押權(quán)的，可以實現(xiàn)優(yōu)先受償?shù)姆珊蠊?。抵押期限是行政登記機關(guān)設(shè)定的期限，相當(dāng)于主債權(quán)的履行期限。期限由行政機關(guān)強制執(zhí)行，不能解除抵押權(quán)。貸款期限：貸款期限是指雙方按照有關(guān)規(guī)定在合同中約定的貸款期限。貸款期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)貸款的種類、性質(zhì)和用途確定。在借款合同中，當(dāng)事人必須詳細(xì)、具體、全面、明確，以保證合同的順利履行，防止合同糾紛的發(fā)生。貸款期限包括有效期和履行期。土地使用權(quán)抵押登記是土地其他權(quán)利登記的主要類型，抵押期限是抵押登記權(quán)屬審核的主要內(nèi)容。一些地方國土部門往往把抵押登記的期限定為一年，或者走另一個極端，即沒有期限。期限屆滿的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)?shù)絿临Y源部門辦理抵押登記續(xù)簽手續(xù)，并出具其他土地權(quán)利證書。對于這種做法，抵押人和抵押權(quán)人反映很多，法院、律師事務(wù)所等單位也提出了異議，在實踐中確實給抵押登記工作帶來了一些麻煩。不設(shè)定抵押期限的，土地使用權(quán)抵押無效。既不符合現(xiàn)行法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，也影響了土地登記的規(guī)范化和土地流轉(zhuǎn)。不利于保護(hù)抵押雙方的合法權(quán)益，不利于社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定?！稉?dān)保法》規(guī)定，土地抵押是抵押擔(dān)保的一種具體形式。所謂土地抵押，是指土地使用權(quán)人在法律允許的范圍內(nèi)，不轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)，以土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依法處分土地使用權(quán)，并對處分所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。土地抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，從屬于有擔(dān)保債權(quán)。因此，土地使用權(quán)抵押期限不能設(shè)定。沒有依據(jù)就不能隨意設(shè)置。那么，土地使用權(quán)抵押期限應(yīng)當(dāng)如何依法設(shè)定呢？一、土地使用權(quán)抵押期限應(yīng)當(dāng)少于土地使用權(quán)剩余期限減使用期限。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，取得土地抵押權(quán)必須簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人在平等自愿的基礎(chǔ)上建立財產(chǎn)抵押關(guān)系的法律行為。也就是說，雙方可以在自愿的基礎(chǔ)上就抵押期限達(dá)成協(xié)議。但是，無論是雙方約定的，還是國土資源管理部門規(guī)定的，抵押期限均不得超過土地使用期限減去使用期限后的剩余期限。土地抵押期限不得超過土地所有人的剩余期限。劃撥土地使用權(quán)的最長抵押期限不得超過同類用途土地的最長出讓期限。第二，土地使用權(quán)抵押期限應(yīng)參照貸款期限。我國實行土地抵押登記強制登記制度。抵押登記是抵押合同生效的重要條件。土地抵押登記制度的實質(zhì)是通過設(shè)立登記程序，最大限度地保護(hù)抵押權(quán)人的利益。與有擔(dān)保的主債權(quán)相比，抵押權(quán)屬于從屬權(quán)。例如，以土地使用權(quán)抵押取得貸款的，貸款合同為主合同，抵押合同為輔合同。簽訂土地抵押合同的目的是保證主合同（貸款合同）的履行。因此，土地抵押的期限不應(yīng)少于貸款合同約定的期限，否則抵押的目的將喪失。抵押登記是我國法律制度中一項非常重要的制度，它關(guān)系到抵押物是否產(chǎn)生、所擔(dān)保的主要債務(wù)是否能夠?qū)崿F(xiàn)、抵押合同是否有效、是否能夠?qū)沟谌说确蓡栴}。我國《擔(dān)保法》雖作了相應(yīng)規(guī)定，但《擔(dān)保法》的規(guī)定與債權(quán)法、物權(quán)法的基本原則不一致，給司法實踐帶來了諸多難題。同時，混淆了債權(quán)行為與物權(quán)行為的關(guān)系和區(qū)別。雖然《民法（草案）》已作了漸進(jìn)性規(guī)定，但仍有不完善之處。我國《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！保稉?dān)保法》以抵押物的登記為抵押合同生效的條件，將抵押權(quán)的產(chǎn)生等同于抵押合同的生效。抵押物的含義和功能抵押物是指抵押人為保證債務(wù)的履行和債權(quán)的實現(xiàn)而提供的特定財產(chǎn)，用于設(shè)定抵押權(quán)。由于抵押具有不轉(zhuǎn)移抵押物占有的特點，為了保障抵押權(quán)人的利益，世界各國法律都規(guī)定了抵押登記制度。在物權(quán)法中，物權(quán)與債權(quán)在絕對性和優(yōu)先權(quán)上存在著不同。因此，物權(quán)的存在關(guān)系到第三人乃至社會公眾的利益。物權(quán)公示原則是在物權(quán)法的登記過程中產(chǎn)生的，是為了保證社會公眾能夠知道物權(quán)的存在，避免自己的利益受到物權(quán)法律效力的影響。根據(jù)這一原則，任何物權(quán)的存在都應(yīng)該有公示的標(biāo)志和方式。隨著社會交易經(jīng)驗的發(fā)展，這種公示方式逐漸形成：登記是不動產(chǎn)公示方式，占有是動產(chǎn)公示方式。隨著現(xiàn)代社會工商業(yè)的發(fā)展，一些動產(chǎn)的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)的價值。另外，抵押權(quán)的功能只是以抵押物的交換價值實現(xiàn)優(yōu)先受償，并不影響抵押人對抵押物的繼續(xù)使用。這種動產(chǎn)逐漸取得抵押資格，以占有作為動產(chǎn)抵押的公示方式是顯而易見的，但這是不可能的，只能依靠登記制度。抵押登記的意義和作用是：（1）可以有效防止重復(fù)抵押的發(fā)生?！蛾P(guān)于〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十五條規(guī)定，抵押物由抵押人占有、保管的，在抵押期間，抵押人未經(jīng)債權(quán)人同意，將同一抵押物轉(zhuǎn)讓給他人，或者將抵押物價值的抵押部分重新抵押，該行為無效。該條明確規(guī)定重復(fù)抵押無效，但重復(fù)抵押現(xiàn)象一旦發(fā)生，將給抵押權(quán)人帶來不必要的損失。比如，原抵押權(quán)人知道后會與抵押人發(fā)生糾紛，因此會向人民法院提起訴訟，增加不必要的訴訟負(fù)擔(dān)。抵押物登記時，如果抵押人想重新建立抵押關(guān)系，將由抵押登記部門嚴(yán)格審查，這將限制后一種抵押關(guān)系的建立，使其難以建立。如果抵押物沒有登記，后一抵押權(quán)人就不知道抵押物是否設(shè)立了抵押權(quán)，容易導(dǎo)致重復(fù)抵押的發(fā)生，損害抵押權(quán)人的利益。（2） 抵押物登記是房地產(chǎn)抵押合同生效的必要條件。不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立必須經(jīng)過登記，這已經(jīng)得到國家立法的承認(rèn)。

例如，在德國民法中，不動產(chǎn)物權(quán)變動