對(duì)于我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（第十二章）中“建設(shè)用地使用權(quán)”一章第一百三十七條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式一般有轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓兩種。除依照現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2004年修訂）第五十四條規(guī)定可以劃撥的土地外，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商住和其他經(jīng)營(yíng)性用地，以及同一用地意向使用者二人以上的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開招標(biāo)方式出讓。

可以劃撥的土地包括：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；（三）能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他土地。2004年和2006年，國(guó)務(wù)院分別發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）和《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的通知》（國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)），分別下發(fā)了《關(guān)于禁止非法降低招商引資地價(jià)和建立統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)公告制度的通知》。通知指出：“國(guó)家根據(jù)土地等級(jí)和區(qū)域用地政策，制定并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓的最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不得低于征地成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)。低于最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或者以各種形式給予補(bǔ)貼、返還，屬于非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)行為，依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任?！?。2007年，國(guó)土資源部再次下發(fā)《國(guó)土資源部關(guān)于實(shí)行工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的通知》（國(guó)土資發(fā)[2007]78號(hào)）。文件進(jìn)一步指出：

1。政府供應(yīng)的工業(yè)用地必須通過公開招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者出租，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓的規(guī)定，拍賣掛牌（國(guó)土資源部令第39號(hào)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)定（2007年修訂）》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)定（2007年修訂）》修訂）（修訂）國(guó)有土地使用權(quán)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的程序和方法。二是建立用地預(yù)申請(qǐng)制度，及時(shí)了解工業(yè)用地需求，科學(xué)合理地安排工業(yè)用地出讓規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、進(jìn)度、宗地規(guī)模、產(chǎn)業(yè)類別、用地條件，確保招拍掛有效實(shí)施工業(yè)用地制度。三是2007年6月30日以后，工業(yè)用地使用權(quán)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等方式出讓或出租。

如上述文件所述，《國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)定》（經(jīng)財(cái)政部《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)定（2007年修訂）》第39號(hào)令修訂）國(guó)土資源部）和《國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)范》對(duì)土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的程序和方式作了詳細(xì)規(guī)定。同時(shí)，《國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)范（試行）》第4.5條規(guī)定，地方可以對(duì)本規(guī)范作出補(bǔ)充規(guī)定或?qū)嵤┘?xì)則。為此，2007年，天津市政府辦公廳和天津市國(guó)土資源和房屋局分別發(fā)布了《天津市工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓試行辦法》（津政辦發(fā)（2007）60號(hào)）和天津市國(guó)土局文件，國(guó)土資源和房屋局關(guān)于貫徹落實(shí)《天津市工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓試行辦法》（津國(guó)土發(fā)〔2007〕813號(hào)），對(duì)《土地預(yù)申請(qǐng)制度》作了進(jìn)一步規(guī)定。

前者第四條規(guī)定，國(guó)家、市、區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)備案并列入招商引資項(xiàng)目庫(kù)的工業(yè)項(xiàng)目和未列入項(xiàng)目庫(kù)的工業(yè)項(xiàng)目，可以采用預(yù)申請(qǐng)制度。同時(shí)，第五條規(guī)定，該制度是指：“有特定地塊使用意向的單位或者個(gè)人，可以提前向國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)用地，并承諾愿意支付的地價(jià)和條件。經(jīng)核實(shí)，準(zhǔn)申請(qǐng)人承諾的地價(jià)和條件可以接受的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)向準(zhǔn)申請(qǐng)人收取保證金，并根據(jù)土地市場(chǎng)情況及時(shí)組織實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)。預(yù)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)參加出讓土地的招投標(biāo)，其報(bào)價(jià)不得低于承諾地價(jià)。預(yù)申請(qǐng)項(xiàng)目的土地規(guī)劃條件，由國(guó)土資源行政主管部門會(huì)同規(guī)劃主管部門確定?！薄８鶕?jù)后者第十五條規(guī)定，預(yù)申請(qǐng)項(xiàng)目的基本操作程序如下：（一）單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)?zhí)囟ǖ貕K的用地意向，并提供相關(guān)申請(qǐng)材料；（2） 國(guó)土資源行政主管部門對(duì)預(yù)申請(qǐng)進(jìn)行審核；（三）審批通過的，國(guó)土資源行政主管部門予以受理；（四）國(guó)土資源行政主管部門會(huì)同市規(guī)劃部門，確定土地利用條件；（5）由國(guó)土資源行政主管部門組織地價(jià)評(píng)估，確定公開出讓底價(jià)；（6）由國(guó)土資源行政主管部門編制公開出讓方案，報(bào)政府（或管委會(huì)）批準(zhǔn)；（7） 區(qū)縣國(guó)土資源行政主管部門備案市外環(huán)路、天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園外工業(yè)用地掛牌出讓方案；（八）天津市土地交易中心組織集中競(jìng)價(jià)，工業(yè)用地拍賣掛牌出讓；（九）競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)辦理規(guī)劃、選址、環(huán)評(píng)和立項(xiàng)、核準(zhǔn)或者備案等手續(xù)。你知道嗎