合肥天都床上用品廠、合肥建興房地產(chǎn)開發(fā)公司因與宜興市翔宇金屬材料公司合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案民事裁定書

安徽省高級人民法院

民 事 裁 定 書

（2004）皖民一終字第58號



上訴人（原審原告）：合肥天都床上用品廠，住所地：安徽省合肥市長江東路560號。

法定代表人：瞿福余，該廠廠長。

委托代理人：章劍平，安徽世紀(jì)天元律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李正初，該廠副廠長。

上訴人（原審原告）：合肥建興房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所地：安徽省合肥市濉溪路111號3幢4層。

法定代表人：阮懷能，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：章劍平，安徽世紀(jì)天元律師事務(wù)所律師。

委托代理人：林曉靜，安徽世紀(jì)天元律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：宜興市翔宇金屬材料公司(原中國江蘇國際經(jīng)濟技術(shù)合作公司宜興分公司)，住所地：江蘇省宜興市宜城鎮(zhèn)東新村35幢3樓。

法定代表人：胥祥林，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：周銀清，該公司書記。

委托代理人：汪 樸，江蘇無錫陽羨律師事務(wù)所律師。

上訴人合肥天都床上用品廠、合肥建興房地產(chǎn)開發(fā)公司因與被上訴人宜興市翔宇金屬材料公司合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服合肥市中級人民法院（2000）合民一初字第70號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2004年2月3日公開開庭進行了審理。上訴人合肥天都床上用品廠、合肥建興房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托代理人章劍平，被上訴人宜興市翔宇金屬材料公司委托代理人周銀清、汪樸到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明，1998年11月10日，合肥天都床上用品廠（以下簡稱“天都廠”）為利用其閑置的國有劃撥生產(chǎn)經(jīng)營用地開發(fā)房地產(chǎn)，與宜興市翔宇金屬材料公司（以下簡稱“翔宇公司”）簽訂《關(guān)于合資開發(fā)天都小區(qū)的協(xié)議》。約定天都廠將其生產(chǎn)區(qū)內(nèi)18畝土地（以規(guī)劃定位后的實際面積為準(zhǔn)）用于開發(fā)“天都住宅小區(qū)”。天都廠以該地塊土地使用費、土地出讓金及小區(qū)水電增容費、小區(qū)綜合報建費作為股權(quán)投入，翔宇公司以項目總建設(shè)資金作為股權(quán)投入。確定雙方股權(quán)比例為：天都廠35％、翔宇公司65％。雙方商定設(shè)立項目法人機構(gòu)及董事會，由翔宇公司負(fù)責(zé)全面工作，天都廠予以配合。開設(shè)獨立帳戶，所有銷售收入必須入帳，由董事會統(tǒng)一支配。雙方的投入經(jīng)董事會同意，可以在經(jīng)營過程中逐步收回。所創(chuàng)稅后利潤按雙方股權(quán)比例分配。開發(fā)住宅房定價每平方米1250元，因市場原因在一定時間內(nèi)沒能售出時，可經(jīng)董事會研究后用實物分成方式進行分配。經(jīng)營過程中出現(xiàn)的其他風(fēng)險，由項目法人承擔(dān)。小區(qū)建成后，物業(yè)管理由天都廠承擔(dān)。若需第三方合作，須經(jīng)雙方商定認(rèn)可。

由于天都廠、翔宇公司均不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，也未出資設(shè)立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)項目法人機構(gòu)，所以雙方?jīng)]有實際履行該合同。但為開發(fā)天都住宅小區(qū)項目，同月23日，雙方又與合肥建興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“建興公司”）簽訂了《關(guān)于聯(lián)合開發(fā)天都住宅小區(qū)的協(xié)議》。協(xié)議約定，建興公司負(fù)責(zé)小區(qū)開發(fā)建設(shè)的工程管理，協(xié)助天都廠、翔宇公司辦理小區(qū)開發(fā)的有關(guān)手續(xù)。成立小區(qū)開發(fā)項目經(jīng)理部，由翔宇公司負(fù)責(zé)項目部的日常工作。次月10日，三方又簽訂《關(guān)于合作開發(fā)天都住宅小區(qū)的補充協(xié)議》。協(xié)議言明，天都住宅小區(qū)總建筑面積25000平方米，建設(shè)總投資預(yù)計2500.55萬元。天都廠將其生產(chǎn)區(qū)內(nèi)18畝土地（以規(guī)劃定位后的實際面積為準(zhǔn)）用于開發(fā)“天都住宅小區(qū)”。天都廠以該地塊土地使用費、土地出讓金及小區(qū)水電增容費、小區(qū)綜合報建費作為股權(quán)投入，翔宇公司以項目總建設(shè)資金作為股權(quán)投入。投資風(fēng)險和收益由天都廠、翔宇公司雙方共同負(fù)擔(dān)。建興公司負(fù)責(zé)該小區(qū)房屋開發(fā)、報建等有關(guān)手續(xù)的服務(wù)，不參與股權(quán)分配，只收取一定的管理費用。設(shè)立小區(qū)建設(shè)項目經(jīng)理部，項目經(jīng)理部法人代表由翔字公司擔(dān)任。房屋銷售由項目經(jīng)理部全權(quán)負(fù)責(zé)。天都住宅小區(qū)開戶行設(shè)在合肥市建設(shè)銀行鐵路支行，由建興公司提供企業(yè)財務(wù)印鑒章，翔宇公司提供企業(yè)法定代表人和財務(wù)人員印鑒章。小區(qū)建設(shè)和銷售過程中的財務(wù)往來，由小區(qū)項目經(jīng)理部獨立操作。建興公司按小區(qū)建筑總成本的l％收取管理費，該管理費由翔宇公司負(fù)責(zé)支付。

1999年4月15日，三方依約以建興公司的名義，向合肥市規(guī)劃局申辦了小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃，申領(lǐng)了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，核定用地面積25.98畝。次日，天都廠、翔宇公司、建興公司在該規(guī)劃的基礎(chǔ)上，重新簽訂了一份《關(guān)于合作開發(fā)天都住宅小區(qū)的協(xié)議》。該協(xié)議除將小區(qū)開發(fā)用地面積作了相應(yīng)的調(diào)整外，僅重述了三方于1998年12月10日簽訂的《關(guān)于合作開發(fā)天都住宅小區(qū)的補充協(xié)議》的內(nèi)容。

1999年8月12日，三方辦理了天都住宅小區(qū)17320平方米的國有土地出讓手續(xù)，申領(lǐng)了《國有土地使用證》，權(quán)利人為建興公司。

1999年8月19日，建興公司注冊設(shè)立了合肥建興房地產(chǎn)開發(fā)公司東市分公司（以下簡稱“建興公司東市分公司”），登記翔宇公司法定代表人胥祥林為該分支機構(gòu)負(fù)責(zé)人，經(jīng)營范圍為：受公司委托從事房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售與管理。建興公司東市分公司具體負(fù)責(zé)天都住宅小區(qū)的開發(fā)和經(jīng)營，對外啟用該分支機構(gòu)的印章和財務(wù)印鑒章。

同年11月24日，建興公司向合肥市房地產(chǎn)管理局申辦了《商品房預(yù)售許可證》。

2000年3月，胥祥林個人出資175萬元（貨幣），合肥市東市區(qū)再就業(yè)服務(wù)中心出資683.943萬元（天都住宅小區(qū)土地），設(shè)立了合肥林宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“林宇公司”），并于2001年2月15日為林宇公司申辦了有效期一年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)《暫定資質(zhì)證書》。2001年3月，建興公司將該開發(fā)項目的國有土地使用權(quán)變更至林宇公司名下。

2000年11月29日，建興公司東市分公司登記注銷。

2001年4月4日，建興公司與天都廠、翔宇公司簽訂《關(guān)于終止“合作開發(fā)天都住宅小區(qū)”的協(xié)議》，建興公司退出該項目開發(fā)活動。并約定建興公司退出后，天都廠、翔宇公司在原協(xié)議中的職責(zé)不變。以建興公司名義辦理的土地證、規(guī)劃許可證等應(yīng)及時變更到新設(shè)立的林宇公司名下。用天都小區(qū)抵押貸款300萬元，由翔宇公司辦理好有關(guān)手續(xù)。自三方簽字之日起，建興公司不再承擔(dān)任何經(jīng)濟責(zé)任。翔宇公司向建興公司繳納管理費折算為15萬元，已交納8萬元，余款7萬元應(yīng)于2001年12月底結(jié)清。已售房屋的房產(chǎn)證由建興公司負(fù)責(zé)辦理，費用由翔宇公司承擔(dān)。建興公司對天都小區(qū)一切售后服務(wù)、房屋質(zhì)量及經(jīng)濟合同等，均不承擔(dān)任何責(zé)任。同時，三方應(yīng)在報紙上進行公告，以便購房戶辦理手續(xù)。該協(xié)議成立后，翔宇公司先后于同年6月8日、15日退還了建興公司東市分公司印章和財務(wù)印鑒章。但三方既未依約就有關(guān)事項進行公告，亦不曾將天都住宅小區(qū)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》變更至林宇公司名下。翔宇公司亦沒依約支付建興公司管理費余額。

2002年2月3日，林宇公司因被天都廠逐出辦公場所而歇業(yè)。同年9月，安徽省建設(shè)廳根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》及建設(shè)部等七部委《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》等規(guī)范性文件精神，批復(fù)合肥市城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室取消了林宇公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。同月25日，林宇公司因未參加2001年度企業(yè)年度檢驗，被合肥市工商行政管理局依法吊銷了企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

迄今，天都廠、建興公司與翔宇公司已經(jīng)完成天都住宅小區(qū)一期工程的建設(shè)，所開發(fā)的商品房已由建興公司和林宇公司公開售出。但隨著林宇公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)被取消，天都住宅小區(qū)二期工程被迫停止。天都廠、建興公司與翔宇公司未就天都住宅小區(qū)一期工程開發(fā)經(jīng)營財務(wù)帳目進行清算，于是三方當(dāng)事人發(fā)生爭議，天都廠、建興公司遂起訴翔宇公司，要求翔宇公司履行合同。

另查明，2002年12月23日，原合同當(dāng)事人中國江蘇國際經(jīng)濟技術(shù)合作公司宜興公司變更注冊企業(yè)名稱為翔宇公司。[Page]

本案一審審理期間，一審法院基于案件事實對涉案合同的效力所作出的中間確認(rèn)與當(dāng)事人的主張不一致，曾根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條第一款之規(guī)定，告知天都廠和建興公司可以變更訴訟請求。天都廠、建興公司均明示堅持其起訴主張，且三方合資合作開發(fā)天都住宅小區(qū)的民事行為合法有效，翔宇公司應(yīng)依合同履行義務(wù)。

以上事實有天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關(guān)于合資開發(fā)天都小區(qū)的協(xié)議》和相關(guān)補充協(xié)議，土地使用權(quán)證、商品房預(yù)售許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，相關(guān)企業(yè)的工商登記材料在卷證實，與一審查明的事實基本相同，雙方當(dāng)事人對此也予認(rèn)可。

一審法院審理認(rèn)為，天都廠與翔宇公司在不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的情況下，無視國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，借用其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，進行商品房開發(fā)經(jīng)營活動。建興公司受經(jīng)濟利益驅(qū)動，違法向天都廠、翔宇公司有償出借企業(yè)資質(zhì)和分支機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照、印鑒章，為其等規(guī)避法律的經(jīng)營行為提供支持，擾亂了社會經(jīng)濟秩序，損害了社會公共利益，其等實施的民事行為皆應(yīng)視為無效。其間，翔宇公司、天都廠為使該項經(jīng)營活動得以持續(xù)進行，雖拼湊組建了具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)的林宇公司，但并沒使林宇公司依法取得該開發(fā)項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，且由此取得組織實施該開發(fā)項目的法定條件。為時不久，林宇公司亦被有關(guān)行政主管部門取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，吊銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。截至起訴時，天都廠、翔宇公司并未能使其等共同實施的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為符合市場規(guī)制，當(dāng)不致產(chǎn)生預(yù)期的法律結(jié)果。無效民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。天都廠、建興公司依據(jù)其等與翔宇公司在實施這一不法經(jīng)營活動中所達成的不具法律拘束力的協(xié)議，請求翔宇公司履行相應(yīng)義務(wù)，支付相關(guān)款、費，于法無據(jù)，不予支持。據(jù)此判決天都廠、建興公司與翔宇公司就合資合作開發(fā)天都住宅小區(qū)所簽訂的協(xié)議、補充協(xié)議無效，駁回天都廠、建興公司的訴訟請求。案件受理費31760元、法律文書郵寄費100元，合計31860元，天都廠負(fù)擔(dān)29250元，建興公司負(fù)擔(dān)2610元。

宣判后，天都廠、建興公司不服，均提起上訴。天都廠、建興公司上訴稱，1、原判認(rèn)定天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關(guān)于合資開發(fā)天都小區(qū)的協(xié)議》和相關(guān)補充協(xié)議無效是錯誤的，理由是，天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關(guān)于合資開發(fā)天都小區(qū)的協(xié)議》和相關(guān)補充協(xié)議是三方真實的意思表示，具有商品房開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的建興公司直接參與了天都住宅小區(qū)的開發(fā)和經(jīng)營，且該合作開發(fā)項目依法辦理了有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。2、即使合同和相關(guān)補充協(xié)議無效，法院也應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定進行判決處理，而不是簡單地依據(jù)《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，駁回當(dāng)事人的訴訟請求。請求撤銷原判。

翔宇公司答辯稱，1、天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關(guān)于合資開發(fā)天都小區(qū)的協(xié)議》和相關(guān)補充協(xié)議是合法有效的；2、天都廠、建興公司的侵權(quán)行為導(dǎo)致翔宇公司無法履行《合同》和相關(guān)協(xié)議規(guī)定的義務(wù)；3、在排除天都廠、建興公司干擾的前提下，愿意繼續(xù)履行《關(guān)于合資開發(fā)天都小區(qū)的協(xié)議》和相關(guān)補充協(xié)議。

本院認(rèn)為，天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關(guān)于合資開發(fā)天都小區(qū)的協(xié)議》和相關(guān)補充協(xié)議是關(guān)于合資合作開發(fā)天都住宅小區(qū)合同，合同明確約定了天都廠以土地等投資，翔宇公司以建設(shè)資金投資，建興公司以資質(zhì)出資，并負(fù)責(zé)項目的開發(fā)建設(shè)和管理。三方合資合作的形式既不是設(shè)立項目公司，也不是三方聯(lián)名開發(fā)，而是由建興公司獨自開發(fā)，天都廠、翔宇公司作為隱名投資人參與開發(fā)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)?！闭f明天都廠以土地等投資開發(fā)房地產(chǎn)是符合法律規(guī)定的；翔宇公司以自有資金投資房地產(chǎn)建設(shè)，也是法律準(zhǔn)許的，實質(zhì)上天都廠、翔宇公司作為隱名投資人的主體是適格的。作為該項目所有人的建興公司也實際參與了開發(fā)和經(jīng)營。開發(fā)之初該房地產(chǎn)項目的土地使用權(quán)辦理了出讓手續(xù)，并依法過戶到建興公司名下，且建興公司也依法取得了天都住宅小區(qū)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。按照法律規(guī)定，建興公司已成為該房地產(chǎn)項目的合法所有人。建興公司是具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的適格主體。在天都住宅小區(qū)項目開發(fā)過程中，建興公司成立了建興公司東市分公司，其大部分工作人員雖然原先是天都廠、翔宇公司的工作人員，但這都屬建興公司對其分支機構(gòu)工作人員的選任問題，其工作人員原先身份如何并不改變建興公司項目所有人的法律地位。至于在三方簽訂的《關(guān)于合資開發(fā)天都小區(qū)的協(xié)議》中，建興公司雖然不參與房地產(chǎn)開發(fā)利潤的分配，但協(xié)議卻明確約定建興公司應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)該項房地產(chǎn)的開發(fā)和管理，且三方當(dāng)事人都承認(rèn)建興公司實際參與了天都住宅小區(qū)的開發(fā)和經(jīng)營，從法律和對外關(guān)系的角度來說，作為該項目所有人的建興公司應(yīng)當(dāng)依法對外承擔(dān)該房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的法律責(zé)任。無論天都廠、翔宇公司、建興公司如何約定責(zé)任承擔(dān)問題，但這些約定只能約束合同當(dāng)事人，無法免除建興公司依照法律應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的對外責(zé)任。建興公司在作為有合法資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性企業(yè)，可以用資質(zhì)投資與他人合資合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，對此法律并不禁止。在收益分配上，建興公司只收取一定比例的管理費，與其對外應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任或許并不相稱，但這是建興公司對收益的自由處分，不違反法律規(guī)定，也不損害國家、集體和他人的利益。盡管天都廠、翔宇公司、建興公司后來簽訂了《關(guān)于終止“合作開發(fā)天都住宅小區(qū)”的協(xié)議》，約定建興公司退出，該房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給林宇公司開發(fā)經(jīng)營。但因除土地使用權(quán)業(yè)已變更到林宇公司名下外，其他諸如《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》并沒有變更到林宇公司名下，林宇公司又被注銷，天都廠、翔宇公司又無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，導(dǎo)致該合同實際無法繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)依法予以終止，已經(jīng)變更到林宇公司名下的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)返還給建興公司。因此，天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關(guān)于合資開發(fā)天都小區(qū)的協(xié)議》和相關(guān)補充協(xié)議是當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容并不違反法律法規(guī)的強行性規(guī)定。況且天都廠、建興公司與翔宇公司開發(fā)的天都小區(qū)已經(jīng)完成了一期工程建設(shè)，部分商品房已經(jīng)由建興公司、林宇公司預(yù)售或出售，簡單認(rèn)定天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關(guān)于合資開發(fā)天都小區(qū)的協(xié)議》和相關(guān)補充協(xié)議無效，既不利于社會穩(wěn)定，也不利于對廣大購房戶利益的保護。

綜上所述，本院認(rèn)為，本案當(dāng)事人簽訂的合資合作開發(fā)房地產(chǎn)的相關(guān)協(xié)議應(yīng)為有效。一審法院認(rèn)定合同無效，系認(rèn)定事實不清，適用法律不當(dāng)。鑒于一審法院對當(dāng)事人基于合同有效所主張的訴訟請求未予審理，故依照《中華人民共和國民法通則》第五十五條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條、第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷合肥市中級人民法院（2002）合民一初字第70號民事判決；

二、發(fā)回合肥市中級人民法院重審。





















審 判 長 文 則 俊

代理審判員 馬 建 軍

代理審判員 洪 平

二 00 四 年 四 月 六 日

書 記 員 胡章林（代）