遼 寧 省 沈 陽 市 中 級(jí) 人 民 法 院

民 事 判 決 書

　　[2004]沈民（2）房終字第1271號(hào)

　　上訴人（原審原告）：陸海發(fā)，男，1950年2月9日出生，漢族，無職業(yè)。住址：沈陽市和平區(qū)光榮街2段5里9-4號(hào)。

　　委托代理人：盛亦江，遼寧同方律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）：沈陽市新城子區(qū)新城子鄉(xiāng)南臺(tái)村民委員會(huì)。住所地：沈陽市新城子區(qū)新城子鄉(xiāng)南臺(tái)村。

　　負(fù)責(zé)人：朱慶文，該村委會(huì)主任。

　　被上訴人（原審第三人）：朱慶民，男，1970年8月6日出生，漢族，農(nóng)民。住址：沈陽市新城子區(qū)新城子鄉(xiāng)南臺(tái)村。

　　上訴人陸海發(fā)因與被上訴人沈陽市新城子區(qū)新城子鄉(xiāng)南臺(tái)村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱南臺(tái)村委會(huì)）、被上訴人朱慶民房屋買賣優(yōu)先購買權(quán)糾紛一案，不服沈陽市新城子區(qū)人民法院（2004）新城民房初字第71號(hào)民事判決，于2004年10月10日向本院提起上訴。新城子區(qū)人民法院于同年11月29日將該案報(bào)送至本院，本院于同日受理后，依法組成由本院審判員王志福擔(dān)任審判長(zhǎng)、代理審判員才玉瑩主審，審判員常振明參與評(píng)議的合議庭，于2004年12月13日開庭公開審理了本案，上訴人陸海發(fā)及其委托代理人盛亦江，被上訴人南臺(tái)村委會(huì)負(fù)責(zé)人朱慶文，被上訴人朱慶民到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院審理查明，朱慶民系沈陽市新城子區(qū)新城子鄉(xiāng)南臺(tái)村村民。2001年6月1日，陸海發(fā)與南臺(tái)村委會(huì)簽訂房屋租賃《合同書》，約定南臺(tái)村委會(huì)將其所有的位于沈陽市新城子區(qū)新城子鄉(xiāng)南臺(tái)村小學(xué)校房屋前后十一間及全部圍墻院內(nèi)土地租賃給陸海發(fā)作養(yǎng)殖種狗，租期4年，從2001年6月1日至2005年5月31日，每年租金3，500元?，F(xiàn)陸海發(fā)已按合同約定將四年租金全部給付南臺(tái)村委會(huì)。2003年10月1日南臺(tái)村委會(huì)與朱慶民簽訂《房產(chǎn)交易契約書》，約定南臺(tái)村委會(huì)將本案訴爭(zhēng)房屋及場(chǎng)院以30，000元的價(jià)格全部賣于朱慶民?，F(xiàn)朱慶民已取得該房屋《房屋所有權(quán)證》及《契證》。

　　2004年7月7日，陸海發(fā)以南臺(tái)村委會(huì)與朱慶民的房屋買賣行為侵犯其優(yōu)先購買權(quán)為由訴至沈陽市新城子區(qū)人民法院，要求確認(rèn)南臺(tái)村委會(huì)與朱慶民之間的房屋買賣行為無效，并判令南臺(tái)村委會(huì)將訴爭(zhēng)房屋以同等條件賣于其本人。

　　原審法院認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是特定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一方當(dāng)事人依照法律的具體規(guī)定享有的、在同等條件下對(duì)標(biāo)的物能夠優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人要行使優(yōu)先購買權(quán)必須是在交易發(fā)生過程中。但本案系南臺(tái)村委會(huì)與朱慶民之間的房屋買賣交易完畢，且朱慶民已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證。南臺(tái)村委會(huì)與朱慶民在平等、自愿的基礎(chǔ)簽訂《房產(chǎn)交易契約書》，并非惡意串通，亦未違反法律或者社會(huì)公共利益。因此，南臺(tái)村委會(huì)與朱慶民之間的房屋買賣合同合法有效，朱慶民系善意取得該房屋所有權(quán)。無論南臺(tái)村委會(huì)出賣房屋是否通知陸海發(fā)，陸海發(fā)在朱慶民善意取得房屋所有權(quán)后要求行使優(yōu)先購買權(quán)，均不符合優(yōu)先購買權(quán)成立的實(shí)質(zhì)要件。

　　原審法院判決：駁回原告陸海發(fā)的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1，210元，實(shí)際支出費(fèi)500元，均由原告陸海發(fā)承擔(dān)。

　　宣判后， 陸海發(fā)不服原審法院判決，向本院提起上訴稱：在租賃的過程中，上訴人投入了大量的錢財(cái)和精力，并曾多次向南臺(tái)村委會(huì)表示愿意購買所租賃的場(chǎng)地及房屋。但南臺(tái)村委會(huì)卻未向其履行通知義務(wù)而將該房屋及場(chǎng)院出賣給朱慶民，因此剝奪了上訴人的優(yōu)先購買權(quán)。要求二審法院依法改判南臺(tái)村委會(huì)與朱慶民簽訂的房產(chǎn)交易合同無效，并判令南臺(tái)村委會(huì)在同等條件下將房屋及場(chǎng)院賣與上訴人。

　　被上訴人南臺(tái)村委會(huì)答辯稱：出賣訴爭(zhēng)房屋前曾通知過上訴人，其表示放棄購買，所以上訴人主張優(yōu)先購買權(quán)不能成立。

　　被上訴人朱慶民答辯稱：原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，要求維持原判。

　　二審查明事實(shí)與原審查明上述事實(shí)一致。

　　本院另查明，陸海發(fā)與南臺(tái)村委會(huì)簽訂的房屋租賃《合同書》中約定的南臺(tái)村小學(xué)校房屋前后共十一間，此外，還包括兩間耳房，與朱慶民取得該房屋《房屋所有權(quán)證》上登記的房屋十三間完全一致。

　　二審?fù)彆r(shí)，陸海發(fā)當(dāng)庭陳述2001年和2002年其與南臺(tái)村委會(huì)就訴爭(zhēng)房屋的買賣均進(jìn)行過協(xié)商，但未能達(dá)成一致意見。

　　上述事實(shí)，有2001年6月1日陸海發(fā)與南臺(tái)村委會(huì)簽訂的房屋租賃《合同書》、2003年10月1日南臺(tái)村委會(huì)與朱慶民簽訂的《房產(chǎn)交易契約書》，收款收據(jù)、訴爭(zhēng)房屋的《房屋所有權(quán)證》及《契證》等證據(jù)及當(dāng)事人陳述筆錄在一、二審卷宗為憑，經(jīng)當(dāng)事人當(dāng)庭質(zhì)證及本院審查，予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是上訴人陸海發(fā)主張其享有優(yōu)先購買權(quán)是否成立。優(yōu)先購買權(quán)是特定人依法律規(guī)定，于所有人出賣動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)有依同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃合同而產(chǎn)生的一種權(quán)利。根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件是：出賣人出賣房屋、出賣行為發(fā)生在租賃期間內(nèi)、承租人和其他購買人購買房屋的條件相同、承租人在合理期限內(nèi)行使權(quán)利。

　　首先，是否具備同等條件是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的重要前提。本院認(rèn)為，同等條件既包括價(jià)款數(shù)額及價(jià)款支付方式的等同，也包括其他交易條件的等同。如出租人與第三人基于親屬關(guān)系或其他特殊親密關(guān)系、以低于市價(jià)出賣房屋，則此時(shí)承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)檫@種轉(zhuǎn)讓，是出賣人向與其有著親屬關(guān)系或其他特殊親密關(guān)系的特定人而為之，而非向作為市場(chǎng)主體的不特定第三人為之，所以，出賣人的真正目的，或在于感恩，或在于惠顧，而并非為真正的交易，而且，這種親屬關(guān)系或其他特殊親密關(guān)系也并非金錢所能衡量。因此，此時(shí)承租人不得主張行使優(yōu)先購買權(quán)。在本案中，被上訴人南臺(tái)村委會(huì)出具的2003年 “黨員村民代表會(huì)議”上記載 “大家討論雖（誰）給錢多賣給雖（誰），但本村村民優(yōu)先”，其含義表明南臺(tái)村委會(huì)出賣房屋的目的在于優(yōu)惠賣給本村村民。因被上訴人朱慶民系沈陽市新城子區(qū)新城子鄉(xiāng)南臺(tái)村村民，而上訴人陸海發(fā)是城市戶口，因此，雙方同作為購買人，在身份上則不具有同等性。陸海發(fā)作為承租人雖依法享有優(yōu)先購買權(quán)，但在本案的特定情形下，其不具有優(yōu)先購買權(quán)的成立要件。

　　其次，關(guān)于合理期限問題。根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！北驹赫J(rèn)為，《合同法》關(guān)于出賣人“應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”的規(guī)定應(yīng)包含兩層含義，其一是設(shè)定了出賣人的通知義務(wù)，其二是規(guī)定了承租人行使權(quán)利的期限。在本案中，上訴人陸海發(fā)于二審?fù)彆r(shí)當(dāng)庭陳述“買賣2001年就協(xié)商過，但沒談成?！睋?jù)此可以認(rèn)定被上訴人南臺(tái)村委會(huì)于2001年就向承租人陸海發(fā)履行了要將訴爭(zhēng)房屋出賣的通知義務(wù)。由于《合同法》并沒有規(guī)定承租人行使權(quán)利的具體期限，實(shí)踐中在確定合理期限時(shí)都是根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第118條關(guān)于：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人。”的規(guī)定確定為3個(gè)月。而上訴人陸海發(fā)在長(zhǎng)達(dá)2年的時(shí)間里就購買訴爭(zhēng)房屋一事，并未與南臺(tái)村委會(huì)達(dá)成一致意見，則在2003年10月1日南臺(tái)村委會(huì)將訴爭(zhēng)房屋賣于朱慶民后不能再主張其享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　綜上，本院認(rèn)為，上訴人陸海發(fā)要求二審法院依法改判南臺(tái)村委會(huì)與朱慶民簽訂的房產(chǎn)交易合同無效，并判令南臺(tái)村委會(huì)在同等條件下將房屋及場(chǎng)院賣與上訴人的上訴請(qǐng)求不能成立。原審判決認(rèn)定“無論南臺(tái)村委會(huì)出賣房屋是否通知陸海發(fā)，陸海發(fā)在朱慶民善意取得房屋所有權(quán)后要求行使優(yōu)先購買權(quán)，均不符合優(yōu)先購買權(quán)成立的實(shí)質(zhì)要件”屬適用法律錯(cuò)誤。但原審判決駁回陸海發(fā)訴訟請(qǐng)求的判決結(jié)果并無不當(dāng)。案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第230條、最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第118條的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)1，210元，由上訴人陸海發(fā)負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 王 志 福

　　審 判 員 常 振 明

　　代理審判員 才 玉 瑩

　　二00五年二月二十一日

　　書 記 員 韓 鵬