開發(fā)單位已于合同約定的交房期限屆滿之前將涉案房屋交付購房人，所交付的涉案房屋雖并未滿足合同約定的交付條件即取得竣工驗收合格證明和竣工驗收備案表，但購房人未根據(jù)合同約定在交付房屋當(dāng)日拒絕接收的，視為開發(fā)單位已按合同約定日期履行交付房屋，購房人亦已實際接收，不存在逾期交付的事實基礎(chǔ)，購房人無權(quán)要求開發(fā)單位就此承擔(dān)違約責(zé)任。

【基本事實】

2016年4月29日，羅三、楊六(乙方)與大亨公司(甲方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》約定，乙方向甲方購買位于上海市嘉定區(qū)勝辛北路1888弄《嘉隆國際廣場》3號16層1606室的房屋(以下稱“涉案房屋”)，總房價款702,000元，涉案房屋的交付條件為甲方已通過竣工驗收并取得《上海市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證明》及《建設(shè)工程竣工驗收備案表》，甲方應(yīng)于2016年12月31日前將涉案房屋交付乙方，除不可抗力外。甲方如未在合同約定期限內(nèi)將涉案房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之三計算，自本合同約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。該房屋符合本合同約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前3天書面通知乙方辦理交付涉案房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起5天內(nèi)，會同甲方對涉案房屋進行驗收交接。房屋交付的標志為甲方取得竣工備案證明。合同附件一約定房款支付方式為分期付款，貸款方式為商業(yè)貸款，乙方應(yīng)于2016年4月29日與甲方簽約并付首付房款100,000元，于2016年5月22日前支付房款252,000元，于2016年5月28日前支付房款350,000元。合同另對雙方其他權(quán)利義務(wù)作出約定。

合同簽訂后，羅三、楊六按約支付了房款。

2016年12月29日，羅三、楊六簽署嘉隆國際精裝修房屋交付驗收表及交房資料簽收表，大亨公司將涉案房屋交付羅三、楊六使用。

大亨公司于2017年12月5日就系爭房屋所在項目取得《建設(shè)工程竣工驗收備案證書》。

【核心焦點】

大亨公司交付的涉案房屋并未滿足合同約定的交付條件即取得《上海市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證明》及《建設(shè)工程竣工驗收備案表》，是否構(gòu)成涉案房屋的逾期交付？

【焦點分析】

一審法院認為：

羅三、楊六與大亨公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反國家法律、法規(guī)規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行。合同簽訂后，羅三、楊六已履行了全部付款義務(wù)，大亨公司亦在約定的交房期限屆滿前將涉案房屋交付羅三、楊六。對于羅三、楊六稱大亨公司交付的涉案房屋并未滿足交付條件即取得建設(shè)工程竣工驗收備案證書，因羅三、楊六已于大亨公司通知交房后實際接收了涉案房屋，表明其已對收房事實予以確認，大亨公司交房義務(wù)已經(jīng)完成，羅三、楊六現(xiàn)據(jù)此向大亨公司主張逾期交房違約金，缺乏事實和法律依據(jù)。

二審法院認為：

預(yù)售合同合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。根據(jù)預(yù)售合同約定，大亨公司應(yīng)于2016年12月31日之前交付涉案房屋。根據(jù)查明的事實，大亨公司已于合同約定的交房期限屆滿之前將涉案房屋交付羅三、楊六。羅三、楊六認為大亨公司交付的涉案房屋并未滿足合同約定的交付條件即取得《上海市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證明》及《建設(shè)工程竣工驗收備案表》，羅三、楊六可以根據(jù)合同約定在大亨公司交付房屋當(dāng)日拒絕接收?，F(xiàn)大亨公司已按合同約定日期交付房屋，羅三、楊六亦已實際接收。羅三、楊六要求追究大亨公司逾期交房違約責(zé)任的主張，缺乏事實依據(jù)。

【小編寄語】

1、購房人在收到開發(fā)單位的入住通知書時，應(yīng)當(dāng)及時核對預(yù)售合同或者買賣合同中約定的交付條件，尤其是竣工驗收合格證明和竣工驗收備案表以保障涉案房屋的質(zhì)量不存在重大瑕疵，如未滿足合同約定的交付條件時，應(yīng)當(dāng)及時拒絕接收，并拒絕在入住確認書上簽字，以維護自身合法權(quán)益。

2、開發(fā)單位對于已經(jīng)竣工驗收合格的房屋或者雖當(dāng)時未經(jīng)竣工驗收合格事后取得竣工驗收合格證明或者竣工驗收備案表的，按照合同約定時間進行交付，購房人實際接收的，開發(fā)單位已完全履行交付涉案房屋的義務(wù)，無須承擔(dān)逾期交付竣工驗收備案表等的違約責(zé)任

生活中若您遇到房產(chǎn)買賣時發(fā)生的奇葩事？請在律霸官網(wǎng)或者“律霸法律咨詢app”在線咨詢我！