《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換……。據(jù)此，我們在制定城市房屋拆遷管理辦法時(shí)確立了處理租賃房屋應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則： 　　1、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。拆遷補(bǔ)償是平等民事主體之間的民事行為，應(yīng)當(dāng)遵循“等價(jià)、有償”這一基本原則。拆遷租賃房屋，既不能因?yàn)榘仓弥黧w為出租人和承租人而增加補(bǔ)償費(fèi)用，也不能因?yàn)樽赓U糾紛的存在而降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 　　2、約定優(yōu)先的原則。約定優(yōu)先是《合同法》的一項(xiàng)基本原則。房屋的租賃關(guān)系是房屋所有人與承租人之間的契約關(guān)系，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定優(yōu)先的原則，合同的存在作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，有約定的，從其約定；沒有約定的，應(yīng)當(dāng)由租賃雙方協(xié)商解決。 　　3、對所有權(quán)人補(bǔ)償，兼顧對承租人安置的原則。房屋租賃屬于出租人與承租人之間的民事法律關(guān)系，其拆遷補(bǔ)償問題的解決更多地要靠租賃雙方自行解決。能夠達(dá)成一致的，對所有權(quán)人補(bǔ)償，所有權(quán)人按照與承租人協(xié)議的約定對承租人進(jìn)行安置。但是拆遷又在一定程度上影響了租賃這一民事法律關(guān)系，賦予其更多的行政成分，使其具有強(qiáng)制性，對于合同中未做約定，拆遷時(shí)又協(xié)商不成的，從不影響拆遷工作的進(jìn)程考慮，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換（即實(shí)物安置），即租賃雙方繼續(xù)保持原有的那種租賃關(guān)系，因拆遷而引起合同變動的應(yīng)做相應(yīng)修改。 　　4、尊重歷史、實(shí)事求是的原則。租賃房屋的基本特征是承租人以交納租金作為取得房屋使用權(quán)的。但在具體實(shí)踐中，有國家私房改造的遺留問題，有的既無協(xié)議也不交租，有的雖無手續(xù)但“事實(shí)租賃”，還有涉及代管產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文革擠占產(chǎn)等。對這類歷史遺留問題，我們在辦法中遵循尊重歷史、面對現(xiàn)實(shí)、實(shí)事求是的原則，予以妥善解決?！? 《青島市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對此作出了具體規(guī)定: 　　 1、拆遷安置原則 　　 住宅房屋拆遷,對被拆遷使用人,根據(jù)建設(shè)工程的總體性質(zhì)和規(guī)劃要求確定就地或異地安置房屋.就地安置的,按原房屋的使用面積應(yīng)近上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型安置,安置后居住仍有困難的,被拆遷使用人可申請適當(dāng)增加安置面積，從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段異地安置的，除按上述規(guī)定執(zhí)行外，每降低一個(gè)類區(qū),每戶增加七平方米的使用面積。 　　非住宅房屋拆遷,根據(jù)城市規(guī)劃和土地使用權(quán)出讓的要求,按原房屋用途就地或易地安置。對被拆遷使用人就地安置的,按原建筑面積安置;從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段異地安置的,可比照兩地段商品房的價(jià)格差異適當(dāng)增加安置面積。 　　房屋拆遷安置中,安置房屋超出原房屋面積的部分須按規(guī)定繳納超面積安置費(fèi)。 　　2、公、私房拆遷的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 　　房屋拆遷,拆遷人應(yīng)依法給被拆遷所有人以補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償,產(chǎn)權(quán)調(diào)換或作價(jià)補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。 　　拆除私有房屋,被拆遷所有人對被拆除的房屋及其附屬設(shè)施要求作價(jià)補(bǔ)償?shù)?拆遷人應(yīng)當(dāng)委托房屋評估機(jī)構(gòu)按被拆除房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新確定拆遷房屋補(bǔ)償費(fèi),并一次性付給被 拆遷所有人。拆除自住私有房屋、被拆遷所有要要求保留產(chǎn)權(quán)的,用安置房屋同被拆除房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。安置房屋與被拆除房屋建筑面積相等的部分,用安置房屋按住宅工程建筑造價(jià)計(jì)算的價(jià)款同被拆除房屋按重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算的價(jià)款兩相找差;超出原建筑面積的部分,按工程建筑造價(jià)結(jié)算價(jià)款。 　　拆除出租的私有住宅房屋,被拆遷所有人要求保留產(chǎn)權(quán)的,用安置被拆遷使用人的房屋同被拆除屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。安置房屋按住宅工程建筑造價(jià)計(jì)算的價(jià)款同被拆除房屋按重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算的價(jià)款兩相找差;超出原房屋建筑面積的部分,按商品房價(jià)格結(jié)算價(jià)款。安置房屋由被拆遷使用人使,原租賃關(guān)系主體不因拆遷而改變。 　　拆除私有非住宅房屋,被拆遷所有人要求保留產(chǎn)權(quán)的,用安置被拆遷使用人的房屋同被拆除的房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。安置房屋與被拆除房屋建筑面積相等的部分,用安置房屋按工程建筑造價(jià)計(jì)算的價(jià)款同被拆除房屋按重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算的價(jià)款兩相找差;超出原建筑面積部分,按商品房價(jià)格結(jié)算。被拆遷所有人對其被拆遷房屋要求一部分作價(jià)補(bǔ)償,一部分進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,可與拆遷人協(xié)商選擇其作價(jià)補(bǔ)償部分和產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分。 　　拆除公有住宅房屋,拆遷人用安置被拆遷人使用人的房屋作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換;拆除公有非住宅房屋按原建筑面積調(diào)換產(chǎn)權(quán),或按重置價(jià)格結(jié)合成新予以作價(jià)補(bǔ)償。 　　3、拆遷糾紛的處理 　　第二十一條 拆遷當(dāng)事人在拆遷通告規(guī)定的期限內(nèi),未能協(xié)商一致簽訂拆遷安置、補(bǔ)償協(xié)議的,由城市房屋拆遷行政管理部門作出裁決。城市房屋拆遷行政管理部門應(yīng)當(dāng)自接到裁決申請之日起七日內(nèi)作出是否受理的決定,并制作決定書。決定受理的,應(yīng)當(dāng)自決定之日起三十日內(nèi)裁決。決定不予受理的,應(yīng)當(dāng)說明理由。被拆遷人是批準(zhǔn)拆遷的城市房屋拆遷行政主管部門或城市房屋拆遷行政管理部門的,由同級人民政府裁決。 　　房屋拆遷涉被拆遷人的切身利益，尤其是被拆遷人比較多，情況比較復(fù)雜，拆遷人與被拆遷人或者房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，或達(dá)成協(xié)議后又后悔，拒絕履行協(xié)議；經(jīng)當(dāng)事人申請， 由被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地局裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。居住房屋的拆遷補(bǔ) 償安置爭議，應(yīng)當(dāng)裁決以房屋調(diào)換。非居住房屋的拆遷補(bǔ)償安置爭議，可以裁決以房屋調(diào)換，也可以裁 決以貨幣補(bǔ)償。當(dāng)事人對裁決不服的，可以在裁決書送達(dá)之日起60日內(nèi)向有管轄權(quán)的行政機(jī)關(guān)申請行政 復(fù)議，也可以在裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照規(guī)定已對被拆遷人、房屋承租人提供安置房屋或者給予貨幣補(bǔ)償?shù)模姓?fù)議、訴訟期間不停止裁決的執(zhí)行。拆遷補(bǔ)償安置爭議經(jīng)裁決后，被拆遷人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的，拆遷人可以向公證機(jī)關(guān)辦理提存。 　 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人、房屋承租人未在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人提供相應(yīng)安置房屋的，可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。 　　當(dāng)事人對裁決不服的,可在接到裁決書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。逾期不履行裁決又不起訴的,城市房屋拆遷行政管理部門可申請人民法院依法強(qiáng)制執(zhí)行。在訴訟期間內(nèi)對于拆遷人已經(jīng)給被拆遷人作出安置或提供了周轉(zhuǎn)房的,不停止裁決的執(zhí)行。 　　拆遷當(dāng)事人簽訂拆遷安置、補(bǔ)償協(xié)議后,一方或雙方當(dāng)事人反悔或拒不履行的,拆遷當(dāng)事人可以向城市房屋拆遷行政管理部門申請裁決或直接向人民法院起訴,但不停止拆遷的執(zhí)行。 ?