濟南市城市房屋拆遷管理辦法

《濟南市城市房屋拆遷管理辦法》已經(jīng)2007年4月4日市政府第四十六次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予以公布，自公布之日起施行。市長 張建國 二00七年四月十九日

第一章　總　則
　　第一條　為加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人合法權(quán)益,保障建設(shè)項目順利進行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《山東省城市房屋拆遷管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
　　第二條　在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。
　　第三條　本辦法所稱拆遷人，是指依照本辦法規(guī)定取得房屋拆遷許可證的單位。
　　本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
　　第四條　拆遷人應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人、被拆除房屋承租人以及其他占用被拆除房屋的單位和個人，應(yīng)當在拆遷期限內(nèi)完成搬遷。
　　第五條　濟南市建設(shè)行政主管部門是本市房屋拆遷主管部門，對本市市區(qū)內(nèi)城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。
　　規(guī)劃、國土資源、房管、公安、工商、物價、城市管理綜合執(zhí)法等部門，應(yīng)當按照各自職責，協(xié)同房屋拆遷主管部門做好房屋拆遷的監(jiān)督管理工作。
　　　　　　　　　
第二章　拆遷管理
第六條 房屋拆遷主管部門應(yīng)當依據(jù)城市規(guī)劃和經(jīng)濟社會發(fā)展實際，編制城市房屋拆遷年度計劃和拆遷安置房屋年度建設(shè)計劃，經(jīng)市政府同意后，報省建設(shè)行政主管部門會同省發(fā)展改革部門審批。
拆遷安置房屋年度建設(shè)計劃應(yīng)當優(yōu)先安排就地安置房屋建設(shè)。安置房屋應(yīng)當按照普通商品房的標準設(shè)計和建設(shè)，套型設(shè)計滿足被拆遷人居住需要。
　　第七條　申請拆遷的單位應(yīng)當持規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、附件，向房屋拆遷主管部門申請拆遷凍結(jié)。
　　房屋拆遷主管部門應(yīng)當自收到申請之日起十日內(nèi)進行審查；符合凍結(jié)條件的，由房屋拆遷主管部門發(fā)布拆遷凍結(jié)通告。自凍結(jié)通告發(fā)布之日起，凍結(jié)范圍內(nèi)的單位和個人不得進行下列活動：
　　(一)房屋及其附屬物的新建、擴建、改建；
　　(二)房屋租賃；
　　(三)改變房屋和土地用途；
　　(四)企業(yè)工商登記和事業(yè)單位、社會團體法人登記。
　　房屋拆遷主管部門應(yīng)當在拆遷凍結(jié)通告發(fā)布之前書面通知本條第二款所列事項涉及的有關(guān)部門在凍結(jié)期限內(nèi)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。
第八條 房屋拆遷主管部門發(fā)布拆遷凍結(jié)通告后，申請拆遷的單位可以向有關(guān)單位或者個人核查擬拆遷范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)、使用以及租賃等情況，有關(guān)單位和個人應(yīng)當予以配合。
　　第九條　拆遷凍結(jié)期限最長不得超過六個月；需要延長凍結(jié)期限的，必須經(jīng)房屋拆遷主管部門批準，延長凍結(jié)期限不得超過六個月。申請拆遷的單位在凍結(jié)期限內(nèi)取得房屋拆遷許可證的，凍結(jié)期限自動延長至拆遷期限屆滿之日；凍結(jié)期限屆滿時申請拆遷的單位未取得房屋拆遷許可證的，拆遷凍結(jié)自行解除。房屋拆遷主管部門應(yīng)當及時向社會發(fā)布凍結(jié)解除公告。
　　第十條　申請房屋拆遷許可證，應(yīng)當向房屋拆遷主管部門提交下列資料：
　　(一)建設(shè)項目批準文件；
　　(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
　　(三)國有土地使用權(quán)批準文件；
　　(四)拆遷計劃和拆遷方案；
　　(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償、安置資金證明；
　　(六)產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。
　　房屋拆遷主管部門應(yīng)當自收到申請之日起二十日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證；不符合條件的，應(yīng)當作出不予許可決定書，并說明理由。
房屋拆遷主管部門對申請事項進行審查時，應(yīng)當通過聽證、公示或者座談等方式，聽取拆遷當事人對拆遷補償安置方案的意見。
　　申請拆遷的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
　　第十一條　房屋拆遷許可證發(fā)放的同時，房屋拆遷主管部門應(yīng)當在拆遷范圍內(nèi)發(fā)布拆遷公告，公布拆遷人、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷期限等事項。
　　第十二條　拆遷人必須按照房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限拆遷，不得擅自改變拆遷范圍和延長拆遷期限。
　　拆遷期限不得超過一年。未在拆遷期限內(nèi)完成拆遷，需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當在拆遷期限屆滿十五日前，向房屋拆遷主管部門提出申請；房屋拆遷主管部門應(yīng)當自收到申請之日起十日內(nèi)給予答復。批準延期拆遷的，延長期限累計不得超過一年。逾期未申請或者經(jīng)申請未獲批準的，房屋拆遷許可證自行失效。
　　第十三條　拆遷人可以委托取得房屋拆遷資格證書的單位(以下簡稱拆遷單位)實施拆遷，也可以自行拆遷。
　　拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當向被委托的拆遷單位出具拆遷委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷委托合同訂立之日起十五日內(nèi)，拆遷人應(yīng)當將拆遷委托合同報房屋拆遷主管部門備案。
　　接受委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。
房屋拆遷主管部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
　　第十四條　自行拆遷的拆遷人和拆遷單位內(nèi)從事拆遷工作的人員應(yīng)當通過拆遷業(yè)務(wù)知識的培訓，經(jīng)考核合格后，方可從事拆遷工作。
　　第十五條　在拆遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定訂立拆遷補償安置協(xié)議。
　　拆遷按協(xié)議租金出租的房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議；拆遷按dldifszd

三十條　拆遷按協(xié)議租金出租的房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人應(yīng)當依照本辦法拆遷未出租房屋的規(guī)定，對被拆遷人進行補償安置。
　　被拆遷人與房屋承租人不能解除租賃關(guān)系的，拆遷人應(yīng)當依照本辦法拆遷未出租房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的規(guī)定，對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
　　第三十一條　拆遷住宅房屋貨幣補償?shù)慕痤~按照被拆遷房屋所處區(qū)位范圍內(nèi)新建普通商品房市場價格評估確定；評估時應(yīng)當考慮被拆遷房屋在該區(qū)位中的具體位置、建筑標準、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、成新等因素。
所處區(qū)位的范圍以規(guī)劃管理部門劃定的拆遷用地范圍為界。
新建普通商品房市場價格由評估機構(gòu)根據(jù)國家制定的基本建筑設(shè)計標準計算普通商品房開發(fā)建設(shè)的平均成本加平均利潤，并參照被拆遷房屋所處區(qū)位范圍內(nèi)就近新建普通商品房的平均市場價格確定。
第三十二條　拆遷住宅房屋裝修部分的補償標準，由評估機構(gòu)根據(jù)裝修檔次和成新確定。被拆遷人或房屋承租人可向評估機構(gòu)申請裝修部分的評估,根據(jù)評估結(jié)果確定補償金額。被拆遷人或者房屋承租人自行拆除的，不予評估和補償。
第三十三條 拆遷按政府規(guī)定租金標準出租的公有住宅房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行貨幣補償，被拆遷房屋為平房和簡易樓房的，其貨幣補償金額為本辦法第三十一條規(guī)定的住宅房屋貨幣補償金額的10%；被拆除房屋為樓房的為15%。拆遷人還應(yīng)當對房屋承租人實行貨幣補償或者房屋安置。房屋承租人選擇貨幣補償?shù)?，被拆遷房屋為平房和簡易樓房的，其補償金額為本辦法第三十一條規(guī)定的住宅房屋補償金額的90%，被拆除房屋為樓房的為85%。房屋承租人選擇房屋安置的，應(yīng)當接受拆遷人提供的安置房屋，并與拆遷人結(jié)清貨幣補償金額與安置房屋價值之間的差價，結(jié)清差價后，安置房屋的產(chǎn)權(quán)屬房屋承租人所有。
第三十四條　被拆遷人或者公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且該房屋面積低于國家強制標準規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積的（以下簡稱最低套型面積標準），拆遷人應(yīng)當按照最低套型面積標準對其進行房屋安置或者換算成建筑面積43平方米進行貨幣補償。對選擇房屋安置的，最低套型面積標準之內(nèi)的差價由拆遷人承擔。超出最低套型面積標準的部分，由被拆遷人或者公有房屋承租人結(jié)清差價后，安置房屋的產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人、公有房屋承租人所有。
被拆遷人或者公有房屋承租人在拆遷范圍內(nèi)有兩套或者兩套以上住宅房屋，合并計算其面積仍達不到最低套型面積標準的，拆遷人應(yīng)按照前款規(guī)定進行貨幣補償或者房屋安置。
被拆遷人或者公有房屋承租人在拆遷范圍外另有住房，合并計算其面積仍達不到最低套型面積標準，選擇房屋安置時，合并計算后的面積與最低套型面積標準之間的差價由拆遷人承擔；選擇貨幣補償時，按照建筑面積43平方米減去拆遷范圍外房屋的建筑面積計算貨幣補償金額。
有下列情形之一的，被拆遷人或者公有房屋承租人不享受本條前三款規(guī)定的待遇：
（一）拆遷人通過向房管部門查詢后證明被拆遷人或者公有房屋承租人（含配偶）在拆遷范圍外有其他產(chǎn)權(quán)登記的房屋或承租其他的公有房屋，以及有出售房改房行為的，其中有第三款情況的除外；
（二）所在單位或者居住區(qū)街道辦事處出具被拆遷人或者公有房屋承租人不在此居住證明的；
（三）在拆遷范圍內(nèi)公示有異議的；
（四）在拆遷凍結(jié)后通過房屋買賣、交換、贈與、析產(chǎn)等行為造成被拆遷房屋面積不足最低套型面積標準的；

第三十九條 拆遷的住宅房屋未經(jīng)規(guī)劃、房管等部門批準擅自改為營業(yè)用房的，按照原產(chǎn)權(quán)登記性質(zhì)認定。
對有營業(yè)執(zhí)照、納稅記錄且和房屋登記地點一致的，根據(jù)營業(yè)、納稅時間的長短，給予適當補償，但最多不超過該房屋評估價格的百分之五。
第四十條　被拆遷房屋的評估，由拆遷人委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)實施。拆遷當事人對評估結(jié)果有異議的，可以在收到評估結(jié)果之日起十日內(nèi)向原評估機構(gòu)申請復核，也可以另行委托評估機構(gòu)重新評估。
允許誤差范圍由房屋拆遷主管部門會同物價部門確定并向社會公布。重新評估的結(jié)果在允許誤差范圍內(nèi)的，原評估結(jié)果有效，重新評估費用由提出異議的拆遷當事人承擔。超出允許誤差范圍的，由拆遷當事人協(xié)商解決；經(jīng)協(xié)商仍達不成一致意見的，提出異議的拆遷當事人可以向評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。評估專家委員會的鑒定結(jié)論作為最終裁決結(jié)果。重新評估和專家鑒定費用由未被采用評估結(jié)果的評估機構(gòu)承擔。
第四十一條 被拆遷房屋實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的地點，應(yīng)當根據(jù)城市規(guī)劃對拆遷范圍的要求和建設(shè)工程項目的性質(zhì)確定。
拆遷住宅房屋，拆遷范圍用于住宅房屋建設(shè)，被拆遷人要求就地實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置且按照批準的建設(shè)工程規(guī)劃能夠滿足被拆遷人房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置要求的，拆遷人應(yīng)當就地安置。
拆遷住宅房屋，拆遷范圍用于非住宅建設(shè)，實行異地安置。
安置房屋在被拆遷房屋原區(qū)位范圍內(nèi)的為就地安置；安置房屋不在被拆遷房屋原區(qū)位范圍內(nèi)的為異地安置。
第四十二條　拆遷人提供的安置房屋的套型設(shè)計應(yīng)當滿足被拆遷人對房屋建筑面積的不同需求。拆遷人提供的安置房屋應(yīng)當產(chǎn)權(quán)明晰，無權(quán)利負擔，并符合城市規(guī)劃確定的配套要求和建筑質(zhì)量、安全、技術(shù)標準。
拆遷人提供的安置房屋的價值由評估機構(gòu)按照房地產(chǎn)交易價格評估確定。
就地安置的房屋應(yīng)具備規(guī)劃管理部門審定的建筑設(shè)計方案。異地安置的房屋應(yīng)是新建房屋，并具備《房屋所有權(quán)證》或者房屋確權(quán)登記的條件。提供其他房屋的，應(yīng)在協(xié)議中明確交房時間和交房條件。
第四十三條　拆遷非公益事業(yè)房屋附屬物，由拆遷人對被拆遷人進行貨幣補償。拆遷房屋附屬物補償標準由房屋拆遷主管部門會同物價部門制定，報市人民政府批準后公布執(zhí)行?！?br/> 第四十四條　拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者參照本辦法拆遷非公益事業(yè)房屋及其附屬物的規(guī)定進行貨幣補償。
　　第四十五條　拆除未超過批準期限的臨時建筑，由拆遷人按照其重置成新價值結(jié)合剩余批準期限進行貨幣補償。沒有批準期限的臨時建筑，其批準期限按兩年確定。
拆除違法建筑不予補償安置。建造者應(yīng)在拆遷期限內(nèi)自行拆除；逾期不自行拆除的，由拆遷人向城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)申請依法查處。
第四十六條 被拆遷房屋具備合法規(guī)劃、建設(shè)批準手續(xù)，但尚未辦理確權(quán)登記的房屋，以批準建設(shè)文件載明的建筑面積為準予以補償安置。改、擴建房屋實建面積與批準面積不符的，超出批準面積的部分，按重置成新價格予以補償。
拆遷下列未辦理確權(quán)登記的房屋，根據(jù)不同情況分別處理：
（一）單位或者個人因市政公用工程建設(shè)拆遷需要另行建設(shè)的房屋，由區(qū)建設(shè)管理部門對原拆遷情況進行審查并出具證明，在房屋所在地公示無異議后，參照現(xiàn)行規(guī)定給予補償；
（二）企事業(yè)單位在有使用權(quán)的國有土地上建設(shè)并安置職工居住的房屋，房屋承租人按照政府規(guī)定標準繳納租金且有五年以上記錄的，可參照對公有住宅房屋承租人的規(guī)定進行補償安置，對房屋建設(shè)單位不再給予補償。
　　第四十七條　拆遷產(chǎn)權(quán)不明的房屋，拆遷人應(yīng)當提出補償、安置方案，報房屋拆遷主管部門同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆除房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。
　　第四十八條　拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當依照國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，就抵押權(quán)及其所擔保債權(quán)的處理問題協(xié)商一致，并向拆遷人提供書面協(xié)議，拆遷人應(yīng)當按照雙方協(xié)議執(zhí)行。
　　抵押人與抵押權(quán)人達不成協(xié)議的，實行貨幣補償時，拆遷人應(yīng)當將貨幣補償款向公證機關(guān)辦理提存。
第四十九條　拆遷人應(yīng)當向被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。
　　拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和安置房屋是待建或在建房屋的，拆遷當事人應(yīng)當在拆遷補償安置協(xié)議中約定過渡期限；被拆遷人或者房屋承租人選擇貨幣補償或者自行尋找過渡用房的，拆遷人應(yīng)當向其支付臨時安置補助費。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行尋找過渡安置用房的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當從逾期之月起增加臨時安置補助費；對使用拆遷人提供的過渡安置用房的，應(yīng)當從逾期之月起支付臨時安置補助費。
因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予被拆遷人或者房屋承租人適當補償。
　　本條第一款規(guī)定的搬遷補助費標準、第二款規(guī)定的臨時安置補助費標準、第三款規(guī)定的停產(chǎn)停業(yè)補償費標準由房屋拆遷主管部門會同物價部門制定，報市人民政府批準后公布執(zhí)行。
對選擇貨幣補償?shù)谋徊疬w人、房屋承租人，拆遷人可給予適當獎勵。
　　拆遷人對在拆遷期限內(nèi)簽訂拆遷補償安置協(xié)議并完成搬遷的被拆遷人或者房屋承租人，可以根據(jù)情況發(fā)給搬遷獎勵費。
貨幣補償費、搬遷補助費、臨時安置補助費、停產(chǎn)停業(yè)補償費、獎勵費按照國家有關(guān)規(guī)定免交個人所得稅，用于購買商品房的免交契稅。
　　第五十條　被拆遷房屋的建筑面積以該房屋所有權(quán)證載明的建筑面積為準；房屋所有權(quán)證載明的建筑面積與房屋測繪機構(gòu)實際測量的建筑面積不符的，以房屋測繪機構(gòu)實際測量的合法建筑面積為準。
拆遷按政府規(guī)定租金標準分戶承租的公有房屋，每戶承租房屋的建筑面積按承租證載明的建筑面積為準；按使用面積承租的，每戶承租房屋的建筑面積按承租證載明的使用面積對應(yīng)的建筑面積計算，其換算公式為：每戶承租房屋的建筑面積=該戶承租證載明的使用面積X整幢房屋建筑面積與使用面積的比值。

　　第四章　罰　則
　　第五十一條　違反本辦法規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)責令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米二十元以上五十元以下的罰款。
　　第五十二條　拆遷人違反本辦法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金百分之一以上百分之三以下的罰款。
　　第五十三條　拆遷人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金百分之三以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：
　　(一)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；
　　(二)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；
　　(三)擅自延長拆遷期限的。
第五十四條 拆遷人在拆遷期間，違反本辦法第二十一條規(guī)定的，由房屋拆遷主管部門責令停止拆遷，恢復原狀；給被拆遷人、房屋承租人造成損失的，拆遷人應(yīng)當依法予以賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十五條 拆遷人違反本辦法規(guī)定，將拆遷補償安置資金挪作他用的，由城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)給予警告，責令限期改正；逾期仍未改正的，處挪用資金金額百分之三以上百分之十以下的罰款。
　　第五十六條　接受委托的拆遷單位違反本辦法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費百分之二十五以上百分之五十以下的罰款。
第五十七條　房屋拆遷主管部門違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）違反規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的；
（二）核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責的；
（三）未按規(guī)定受理房屋拆遷糾紛申請并依法作出裁決的；
（四）接受拆遷委托或者作為拆遷人實施拆遷的；
（五）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊行為?！　?br/> 第五十八條　圍攻、辱罵、毆打房屋拆遷主管部門工作人員，影響正常拆遷工作秩序的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五章　附　則
　　第五十九條　房屋拆遷評估管理的有關(guān)規(guī)定和房屋拆遷管理的具體實施意見，由房屋拆遷主管部門根據(jù)本市實際制定，報市人民政府批準后公布執(zhí)行。
第六十條　本辦法自公布之日起施行。2003年8月12 日濟南市人民政府發(fā)布施行的《濟南市城市房屋拆遷管理辦法》同時廢止。