謹(jǐn)防套內(nèi)建筑面積縮水

　　林先生預(yù)購(gòu)了一套價(jià)值30萬(wàn)元人民幣的商品房。合同約定：該商品房建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為85平方米。在面積確認(rèn)及面積差異處理標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，合同約定以建筑面積為依據(jù)，并約定如產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差比例絕對(duì)值低于3%時(shí)，據(jù)實(shí)結(jié)算；超過(guò)3%時(shí)，林先生有權(quán)要求退房。2001年5月份，林先生驗(yàn)收新房時(shí)，開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)的實(shí)測(cè)建筑面積與合同約定建筑面積大致相當(dāng)，但套內(nèi)建筑面積卻比合同約定減少了5%。林先生于是向開(kāi)發(fā)商提出退房要求。開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為，合同約定的面積確認(rèn)及差異處理標(biāo)準(zhǔn)為房屋的建筑面積，不是房屋的套內(nèi)建筑面積。只要實(shí)測(cè)建筑面積與合同約定建筑面積誤差比例未超過(guò)3%，開(kāi)發(fā)商就不算違約，林先生就不能退房。

　　律師建議：購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)，一定要嚴(yán)格按照《辦法》的規(guī)定，與開(kāi)發(fā)商詳細(xì)約定所購(gòu)房屋面積確認(rèn)及面積差異的處理方式。特別要詳細(xì)約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差的處理方式。這樣才能有效防止所購(gòu)房屋套內(nèi)建筑面積變小。另外，購(gòu)房人還應(yīng)注意，雖然《辦法》對(duì)許多問(wèn)題作了有利于購(gòu)房人的規(guī)定，但在現(xiàn)實(shí)生活中，某些不法開(kāi)發(fā)商還是會(huì)采取各種手段，脅迫、誘使購(gòu)房人與其簽訂不利于購(gòu)房人的協(xié)議，以達(dá)到其規(guī)避《辦法》不利規(guī)定的目的，對(duì)此，購(gòu)房人千萬(wàn)要當(dāng)心。

　　各組成部分面積細(xì)約定

　　長(zhǎng)期以來(lái)，趙先生一直夢(mèng)寐以求能夠擁有一間帶大客廳的房屋。2000年1月，趙先生被一套兩室一廳的商品房所吸引，樓書(shū)上標(biāo)明的建筑面積為36平方米的大客廳令趙先生怦然心動(dòng)，于是趙先生決定購(gòu)買(mǎi)此房。房屋驗(yàn)收時(shí)，一位律師朋友提醒他一定要注意對(duì)房屋面積進(jìn)行仔細(xì)的驗(yàn)收，于是，趙先生對(duì)此特別留了心，所幸的是，驗(yàn)收時(shí)開(kāi)發(fā)商出具的經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門(mén)實(shí)測(cè)的房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積與購(gòu)房合同的約定大致相同，趙先生很滿意。可他一進(jìn)新房，卻立即意識(shí)到客廳沒(méi)有想象中那么大。失望之余，他想一定是開(kāi)發(fā)商在面積問(wèn)題上作了手腳，于是他又請(qǐng)有關(guān)單位對(duì)房屋面積進(jìn)行了重新測(cè)量。測(cè)量結(jié)果顯示客廳建筑面積僅為32平方米，比樓書(shū)標(biāo)明的建筑面積少4平方米，而陽(yáng)臺(tái)和其中一間臥室的建筑面積卻比樓書(shū)標(biāo)明的建筑面積各增加了2平方米。趙先生據(jù)此向開(kāi)發(fā)商提

　　出賠償要求。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為樓書(shū)標(biāo)明的房屋各個(gè)組成部分的面積在合同中沒(méi)有約定，不能作為索賠依據(jù)。趙先生很是生氣，于是，他拿著標(biāo)明房屋各組成部分建筑面積的樓書(shū)找到律師朋友，問(wèn)自己能不能憑樓書(shū)向開(kāi)發(fā)商找回點(diǎn)賠償？

　　律師建議：本案中，開(kāi)發(fā)商利用相應(yīng)增減商品房各組成部分建筑面積的方法，達(dá)到商品房建筑面積總值不變的目的，這樣做可謂是一箭雙雕：既不違反合同約定，可又大幅度降低生產(chǎn)成本(陽(yáng)臺(tái)造價(jià)一般較低)。開(kāi)發(fā)商如此”精明”，費(fèi)盡心思規(guī)避法律，購(gòu)房人真是防不勝防。購(gòu)房人如果不希望趙先生的遭遇在自己身上重演，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)把樓書(shū)標(biāo)明的面積詳細(xì)約定在合同里，并約定相應(yīng)誤差的處理方法及違約責(zé)任。這樣，購(gòu)房人才有可能買(mǎi)到滿意的商品房。

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