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寧波
車庫之爭
老夏、老鐘、老蘆等90戶居民均系我市某鋼窗廠職工，共同居住在宜光西路某宿舍大院內(nèi)。1986年，鋼窗廠在宿舍大院內(nèi)建成庫房，供居民存放車輛，并派專人值班。1997年，鋼窗廠改名為門窗公司。2003年12月，門窗公司在沒有取得庫房公有房屋產(chǎn)權證的情況下，與金某簽訂房屋轉讓協(xié)議，約定按每平方米320元轉讓庫房計104.4平方米，轉款33408元，轉讓后產(chǎn)權歸金某所有，對公司職工的車輛管理費減半收取。2004年8月，門窗公司委托金某辦理了庫房公有房屋產(chǎn)權證，同年10月5日，門窗公司正式將庫房按33408元價格賣給金某、陳某，12月8日，金某、陳某辦理了庫房私有房屋產(chǎn)權證。
2005年9月14日，金某突然通知老夏、老鐘等居民對存放車庫的自行車、電瓶車、摩托車每月分別按5元、10元、15元的標準收費，居民認為收費不合理，在多次協(xié)商無果的情況下，90戶居民經(jīng)協(xié)商共同推選老夏、老鐘、老蘆三人為其訴訟代表人，一紙訴狀，將門窗公司、金某、陳某一起起訴到安慶市迎江區(qū)人民法院，要求確認三被告簽訂的“房屋買賣合同”無效，判令門窗公司返還金某、陳某購房款33408元，由門窗公司收回庫房。
迎江區(qū)人民法院經(jīng)審理后認為，門窗公司在職工宿舍大院內(nèi)建成的庫房，屬住宅的公用部位，目的是為居民存放車輛提供場所?，F(xiàn)門窗公司將庫房擅自出售給金某、陳某，違反了《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，三被告之間的房屋買賣行為無效，于是，依法作了判決，支持了90戶居民的訴訟請求。
接到判決后，金某表示不服，依法上訴到安慶市中級人民法院，上訴理由為：
一、門窗公司擁有對庫房的產(chǎn)權，有權出賣庫房，金某善意購買庫房，行為合法有效，而90戶居民既不是庫房的所有人，也不是房屋買賣合同的當事人，無權主張買賣合同無效。
二、90戶居民既沒有在購房時對庫房分攤修建出資義務，也沒有聘請物業(yè)公司對庫房承擔養(yǎng)護、管理義務，因而，本案不應適用《物業(yè)管理條例》，一審判決適用法律錯誤。
安慶市中級人民法院審理后認為，訴爭庫房雖系由門窗公司修建、但一直作為車庫供居民有償停放車輛之用，小區(qū)雖未造聘物業(yè)管理公司，但90戶居民作為業(yè)主一直將庫房作為共同設施使用。門窗公司將庫房出賣金某、陳某，侵犯了作為業(yè)主的90戶居民的合法權利，故90戶居民有權依據(jù)《物業(yè)管理條例》等法律提起訴訟。一審法院認定事實清楚，適用法律正確。今年8月4日，安慶市中級人民法院依法作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
90戶居民，最終通過法律途徑，取得了對庫房的使用權。
（秋水）
律師點評：
和諧社會的構建有賴于和諧社區(qū)的營造！本案中，90戶居民認為門窗公司擅自將業(yè)己長期作為居民生活設施的庫房出賣給金某、陳某，一定程度上侵犯了其作為業(yè)主對公共部位的使用權，于是，通過推選代表人的方式而依法提起共同訴訟，來維護自身合法權益。
《民事訴訟法》第五十三條規(guī)定：“當事人一方或者雙方為2人以上，其訴訟標的是共同的，或者訴訟標的是同一種類、人民法院認為可以合并審理并經(jīng)當事人同意的，為共同訴訟?！?br/> 第五十四條規(guī)定：“當事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當事人推選代表進行訴訟。代表人的訴訟行為對其所代表的當事人發(fā)生效力，但代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須經(jīng)被代表的當事人同意?！?br/> 本案中，一審、二審法院之所以判決90戶居民勝訴，是因為根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十七條：“業(yè)主依法享有的物業(yè)公用部位、公用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分?！北景钢?，門窗公司未經(jīng)業(yè)主同意而擅自將長期供居民存放車輛的公用設施——庫房出售給金某、陳某，顯然違反了《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，故兩級法院作出以上判決。
安徽明啟律師事務所 程玉偉 律師
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