答商品房買賣合同糾紛的司法解釋 阮文良 ? 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》從6月1日開始施行，該司法解釋主要對商品房預售合同的效力，商品房銷售廣告、房屋的交付使用、未及時辦理產權證的責任、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出了明確的規(guī)定。其中，對房產商違反誠實信用原則、 損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。各方詢問這方面的問題比較多，現解答如下 問：你看了這個解釋之后，有什么看法？ 答：這個解釋的公布更加明確了房產商的責任，對于過去在司法界、理論界、司法審判中存在爭議的幾個問題有了明確的規(guī)定，因為司法解釋是對以往司法審判實踐的總結，因浙江省有個消法實施細則中關于商品房消費的規(guī)定，所以就寧波來說有些已在使用，但是還是很多新的提法，對消費者在保護自己權益中具有指導作用。 問：那能不能給我們具體的講講，以便讀者更好的了解和利用這一解釋？ 答：好的我先說二點： 一是確認了銷售廣告的法律效力，第三條規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。這樣使通過宣傳廣告確定的如明確的容積率、綠地率、小區(qū)有何公建配套設施等等都可以視為合同的內容，如寧波某房產公司開發(fā)一小區(qū)在報上廣告做了不少，同時還承諾了，結果完工后沒有了相關設施，結果法院判房產商賠償8000元。在這里如果房產商規(guī)劃已通過有了預售許可證，而在廣告中寫一行小字再后以完工為準，從房地產相關法律法理來說，內容也是明確的說明和允諾構成要約。 二是對于無效合同的范圍進一步縮少，有利于購房者。如第六條　當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。因為什么時候備案往往是掌在房產商手里的，房子漲價時如果以備案為有效，往往可以再賣出而第一個合同只是無效而已不利保護消費者。 問：由于我國商品房大多還不是現房交易，開發(fā)商往往利用自己的優(yōu)勢違約，而賠償力度不大，購房者往往是勝了官司賠了錢，這方面有什么規(guī)定？ 答：這次規(guī)定加重了對房產商惡意違約的懲罰。如解釋第八條規(guī)定具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。解釋第九條規(guī)定出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。這里提出了無效的情況下可要求開發(fā)商賠償最高額為已付房款的一倍，這在商品房中還是首次規(guī)定。 問：房屋質量問題是購房者最關心的問題，這次有沒有什么新的規(guī)定？ 答：在這個解釋第十三條里面，規(guī)定的也很清楚很明白：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。但這里對于嚴重影響正常使用我理解是：如頂樓漏水、墻面大面積漏水無法修復，被鑒定為危房等。所以在哪些為質量問題影響正常使用有待進一步明確。 問：對未及時辦理產權證有什么具體的違約責任？ 答：具體規(guī)定是這樣的：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。這個規(guī)定使購房者盡快取得房屋產權證，使購房者盡快取得所有權的法律上的權利，有效維護自己的合法權益。 問：對于房屋的交付是以什么為準是否有何明確的規(guī)定？ 這次解釋中對房屋交付和登記的關系有了明確的說明，這不僅對房產商銷售的商品房有指導意義，我認為在二手房買賣中也可應用該條解釋精神，第十一條規(guī)定對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。同時明確了交付前后買賣雙方的風險承擔。該條實際意義是“交鑰匙”或“辦理交接單”即視為房屋交付使用，也就是房屋轉移給買房者占有。但房屋的交付使用并不意味著法律上規(guī)定的房屋所有權的轉移，這實際上是買賣雙方當事人可以對“房屋交付使用”（實物交付）內容進行特別約定，這在二手房買賣中很普通，如正常約定“款清交房”，而不是以登記的所有權轉移為實物交付時點。這個規(guī)定明確了一個問題：即房屋作為不動產，交付（實物交付）不一定要以拿到產權證為標準，登記是法律上的所有權權利，如雙方有約定對房屋的轉移占有的事實，就可以認定為房屋已經交付，由此產生的房屋房屋毀損、滅失的風險由買方承擔。 問：對開發(fā)商違約，購房者相解除合同有什么條件？ 答：解釋中明確了解除權在守約方，但是有時間限制的，對以下情況可以行使解除權并可要求賠償損失：（1）因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格；（2）因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；（3）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行；（4）商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。這一規(guī)定充分保障了購房者的合同權益，對開發(fā)商也是一個有效的制約。如寧波某一房產公司在合同中約定延遲交付180日合同解除，結果延期交付超過了180日，而剛好前幾年寧波遇到房價上漲很大，開發(fā)商認為合同有約定他可解除，只賠償損失即可。有了這個解釋更加明確解除權行使在守約方，解除合同時還可要求賠償損失。 問：現在購房往往是按揭的，那么當合同被解除、撤銷、或確認無效時對于按揭有何規(guī)定？ 答：解釋第二十三條至第二十七條詳細規(guī)定了在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人可以請求解除商品房擔保貸款的一系列相關問題，這里將按揭貸款統(tǒng)稱為擔保貸款。 問：解釋是否適用于6月1日以前發(fā)生的商品房買賣糾紛？ 答：這次解釋具有溯及力的，對于95年1月1日《城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。已生效的判決書決定再審的不適用該解，《城市房地產管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律法規(guī)和司法解釋。 問：看來這個解釋是很有利于維護消費者的合法利益，是這樣的嗎？ 答：是這樣，這個解釋出臺大大加重了開發(fā)商的責任，也有利于規(guī)范房地產市場，使不誠信的開發(fā)商的違法成本增大，且是既往要咎的，告誡開發(fā)商依法誠信經營的重要性，當然這個解釋在變更已通過的規(guī)劃方面沒有規(guī)定，而這方面糾紛是最多的，目前購房者是對沒有實施變更的可進行行政訴訟，對已經實施了可進行民事賠償訴訟，所以在這方面還需盡快進一步明確。 ?