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寧波
房屋租賃常見問題（2）
上次律霸小編介紹了房屋租賃常見問題的一部分，接下來律霸小編來為你們介紹另一部分問題。
1、房屋承租人如何支付租金？
①承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。
②對支付期限沒有約定或者約定不明確，可以補充協(xié)議;無法達(dá)成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣。
③按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，按照法定期限支付:
a、租賃期間不滿1年的:應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付;
b、租賃期間1年以上的:應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付;剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。
2、承租人不依約支付租金的后果有哪些？
承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。出租人不得因承租人延付租金而直接解除租賃合同。因拖延支付租金導(dǎo)致出租人解除房屋租賃合同，次承租人可以請求代承租人支付欠付的租金和違約金。
3.違反建設(shè)工程規(guī)劃的城鎮(zhèn)房屋，違反建設(shè)工程規(guī)劃的農(nóng)村房屋，臨時建筑物房屋租賃合同是否有效??
（1）違反建設(shè)工程規(guī)劃的城鎮(zhèn)房屋簽訂的房屋租賃合同無效;但在一審辯論終結(jié)前取得審批的依法有效。
（2）違反建設(shè)工程規(guī)劃的農(nóng)村房屋，當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同不因此無效。
（3）出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。
4、房屋租賃合同未經(jīng)備案是否有效?
雖然《房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定，“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。但未登記備案的，不影響租賃合同的效力。
5、房屋租賃合同無效，還能收租金嗎?
房屋租賃合同無效，當(dāng)事人不得請求支付租金;但是可以請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費。房屋租賃合同無效，當(dāng)事人可以請求賠償損失。
6、“一房數(shù)租”情況下，如何確定承租人?
出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，按照下列順序確定履行合同的承租人:
(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
(3)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人有權(quán)請求解除合同、賠償損失。
7、什么是“買賣不破租賃”?
房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效?！逗贤ā返?/span>229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。但租賃房屋具有下列情形的不受買賣不破租憑的限制，一是房屋先抵押后出租的，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)取得房屋所有權(quán)的，二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
8、什么是承租人的優(yōu)先購買權(quán)?
承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。但是出租人拍賣房屋，并通知承租人，承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。在房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的或出租人將房屋出賣給近親屬的情況下，承租人也不享有優(yōu)先購買權(quán)。
??以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答，如果現(xiàn)實生活中您或您的家人朋友們遇到房屋租賃糾紛等方面的困擾，可以直接找所在地人民法院或公安機關(guān)，直接起訴或報警立案，或者在第一時間找律霸網(wǎng)律師在線圖文咨詢或電話咨詢。如果您還有其他法律問題的也可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。
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