沒(méi)有告知業(yè)主，沒(méi)有任何預(yù)兆，小區(qū)物管因各種原因突然撤出，導(dǎo)致小區(qū)陷入無(wú)人管理的“真空狀態(tài)”。這樣的鬧劇在杭州發(fā)生了不止一次。不過(guò)，從2010年2月1日開(kāi)始，物業(yè)公司想再用這樣的方式“發(fā)泄”，要悠著點(diǎn)了。

　　杭州市物業(yè)管理改善領(lǐng)導(dǎo)小組近日出臺(tái)了《杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行辦法》(適用范圍為杭州市區(qū)，不含蕭山、余杭區(qū)，以下簡(jiǎn)稱《辦法》)?！掇k法》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱物管)進(jìn)入和退出住宅小區(qū)的運(yùn)作機(jī)制和流程都作了詳細(xì)規(guī)定。

　　值得注意的是：其中規(guī)定，擅自撤出小區(qū)的物管，其不良行為將記入該企業(yè)誠(chéng)信檔案，并向社會(huì)公布。而自公布之日起，該企業(yè)一年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)的資格也將被取消。

　　“我們希望通過(guò)這一辦法的推出，讓物業(yè)進(jìn)入和撤出小區(qū)的過(guò)程在陽(yáng)光下進(jìn)行，更明朗、有章可循?！焙贾菔蟹抗芫窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。《杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行辦法》具體內(nèi)容可登錄杭州房產(chǎn)信息網(wǎng)：www.hzfc.com.cn查看。

　　狀況一：物管想提前“告退”

　　新規(guī)：需提前3個(gè)月告知，并征得多數(shù)業(yè)主同意

　　收不齊物管費(fèi)，經(jīng)營(yíng)小區(qū)管理入不敷出，這是不少物管退出小區(qū)的主要原因。就在不久之前，耀江物業(yè)北景園物業(yè)服務(wù)中心正式從北景園荷風(fēng)苑撤出。而在這之前，一些不負(fù)責(zé)任的物管在未告知業(yè)主的情況下，擅自拍拍屁股走人，留下了一地爛攤子。

　　針對(duì)這一情況，《辦法》作出了詳細(xì)規(guī)定，讓物管有序退出。

　　記者在《辦法》規(guī)定中看到，如果物管要退出小區(qū)，必須提前3個(gè)月，將退出原因、退出時(shí)間、以及物管本身同意承擔(dān)的違約責(zé)任以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)還要告知當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)和區(qū)物業(yè)主管部門(mén)，并在小區(qū)里進(jìn)行公告征求業(yè)主意見(jiàn)。

　　公告期滿后，如果能得到絕大多數(shù)業(yè)主(持異議業(yè)主未超過(guò)建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2)的同意，業(yè)主委員會(huì)就可以與物業(yè)企業(yè)就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，并依法簽訂退管協(xié)議。

　　退管協(xié)議同樣需要經(jīng)過(guò)公示。而新的物管選聘工作，也要在簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)的指導(dǎo)下開(kāi)展。

　　如果退管協(xié)議的公告期滿，而大多數(shù)業(yè)主不同意，最后沒(méi)有達(dá)成退管協(xié)議。《辦法》規(guī)定在這種情況下，原物業(yè)服務(wù)合同仍繼續(xù)履行，而有異議的一方則需要通過(guò)司法途徑解決。

　　狀況二：業(yè)主要求換物管

　　新規(guī)：解除合同需召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決

　　因?yàn)椴粷M意物管提供的服務(wù)，小區(qū)業(yè)主也許需要更換物管。但作為小區(qū)業(yè)主代表，業(yè)主委員會(huì)也不能擅自提前撤換物管，必須通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決，通過(guò)法定程序來(lái)解除聘用合同。

　　《辦法》同樣規(guī)定，如果符合規(guī)定數(shù)量的業(yè)主(業(yè)主委員會(huì)或占建筑物總面積20%且總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主)提議要提前解除物業(yè)合同，那么業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到提議之日起20日內(nèi)籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)15日前，將提前解除合同的理由、解除合同時(shí)間、需承擔(dān)的違約責(zé)任及會(huì)議相關(guān)內(nèi)容，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，同時(shí)告知當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)。

　　一旦業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)決定要提前解除物業(yè)合同，那么業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決議后3日內(nèi)，將解約原因、解約時(shí)間和同意承擔(dān)的違約責(zé)任書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜，依法簽訂退管協(xié)議。

　　而新的物管選聘工作，也要在簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下開(kāi)展。如果退管協(xié)議未通過(guò)業(yè)主認(rèn)可，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行，有異議的一方應(yīng)同樣需通過(guò)司法途徑解決。

　　狀況三：業(yè)主拒交物管費(fèi)

　　新規(guī)：物管不得以此為由拒絕退出

　　業(yè)主要撤換物管，而物管以業(yè)主未交齊物管費(fèi)為由不愿退出，雙方互不相讓“僵持”的結(jié)果只能是兩敗俱傷。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　《辦法》也對(duì)這一情況做了詳細(xì)規(guī)定：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由拒絕辦理交接。

　　那么業(yè)主欠交的物管費(fèi)怎么辦?《辦法》規(guī)定：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供幫助。

　　如果業(yè)主委員會(huì)對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的賬目有異議的，可以聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用可從屬業(yè)主所有經(jīng)營(yíng)性收益中支出。審計(jì)結(jié)果及審計(jì)費(fèi)用，同樣要向業(yè)主公布。

　　狀況四：物管擅自“撤退”

　　新規(guī)：取消一年內(nèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)資格

　　經(jīng)營(yíng)不下去，或者與業(yè)主有矛盾，物管就拍拍屁股走人。留下一個(gè)無(wú)人管理的爛攤子，受苦的始終是小區(qū)業(yè)主。如果隨之任之，這樣的鬧劇恐怕只會(huì)越來(lái)越多。

　　為此，《辦法》規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序做好退出銜接工作的，將由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門(mén)將該企業(yè)的不良行為書(shū)面報(bào)送市物業(yè)主管部門(mén)，記入該企業(yè)誠(chéng)信檔案，并向社會(huì)公布。

　　而自社會(huì)公布之日起，該企業(yè)一年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)的資格將被取消。