上海擬新規(guī)嚴(yán)控偷面積 第二個(gè)陽臺(tái)面積全值計(jì)算

　　買房送面積，已然是開發(fā)商慣用的營銷“噱頭”之一。但在今后，這一做法極有可能戛然而止。記者昨天(5月10日)獲悉，上海正醞釀出臺(tái)《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》，旨在加強(qiáng)對(duì)包括房地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的建筑工程面積的管理。對(duì)于開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造中屢試不爽的“偷面積”伎倆，新規(guī)多處暗示“嚴(yán)控”。

　　“控偷”文本內(nèi)部迅速流傳

　　“是的，我們已經(jīng)看到了這個(gè)文本，正在組織研究人員進(jìn)行研讀。 ”昨天，滬上一開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人私下向記者透露：政府有意對(duì)日漸泛濫的“偷面積”現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)控。

　　在金地、綠地等一些知名房地產(chǎn)開發(fā)商處，這一消息亦得到證實(shí)。 “從去年下半年開始，規(guī)劃、土地等有關(guān)部門就表達(dá)出要進(jìn)一步規(guī)范建筑面積計(jì)算這一項(xiàng)內(nèi)容的意向。 ”大華集團(tuán)有關(guān)人士說。上海萬科有關(guān)人士則透露，“但僅限于聽說有這樣的一個(gè)文件，還沒有看到確切的文本。 ”

　　“如果真的是要對(duì)‘偷面積’作出進(jìn)一步規(guī)范，那對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃都有很大影響。 ”某房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)產(chǎn)品研發(fā)的一位負(fù)責(zé)人表示，原本開發(fā)商還能利用政策的“空子”，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上打擦邊球，使得房屋建筑“派生”出一些額外的空間來，便于在預(yù)售中占據(jù)先機(jī)。“如果把這塊‘水分’擠干，新開樓盤項(xiàng)目‘買房送面積’的營銷伎倆基本等于胎死腹中。 ”

　　送審稿多項(xiàng)規(guī)定劍指“偷面積”

　　就在昨天，記者獲得了一份《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定(送審稿)》(以下簡(jiǎn)稱“送審稿”)，據(jù)有關(guān)方面透露，這即是開發(fā)商所稱的“控偷令”。

　　盡管還只是一份“送審稿”，但新規(guī)對(duì)地下室、陽臺(tái)、飄窗等極有可能產(chǎn)生“偷面積”行為的房屋結(jié)構(gòu)、部位的建筑面積計(jì)算方法、規(guī)則都作出了較為詳盡的規(guī)定，并明確表示“不得隨意虛構(gòu)設(shè)計(jì)平面用途及性質(zhì)。 ”

　　例如，地下室建筑面積該如何計(jì)算，“送審稿”明確，“地下室建筑面積不計(jì)入容積率，但必須符合地下室判定標(biāo)準(zhǔn)。 ”業(yè)內(nèi)人士點(diǎn)評(píng)，這樣的新規(guī)定，旨在防止在一層建筑外墻覆土后稱其為地下室。

　　“送審稿”指出，“單套住宅中第二個(gè)或兩個(gè)以上陽臺(tái)應(yīng)按水平投影面積計(jì)入容積率。 ”業(yè)內(nèi)人士評(píng)析，第二個(gè)陽臺(tái)全值計(jì)入容積率，防止大量房間寫成陽臺(tái)來“偷面積”。

　　新規(guī)明確，“住宅分戶門、房屋建筑結(jié)構(gòu)圍合范圍以內(nèi)的建筑空間，均屬套內(nèi)使用空間，除設(shè)計(jì)規(guī)范有規(guī)定外，均應(yīng)按水平投影面積計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率。建設(shè)項(xiàng)日含有飄窗設(shè)計(jì)的，應(yīng)在申報(bào)圖紙中提供飄窗詳圖。 ”在業(yè)內(nèi)人士看來，結(jié)構(gòu)內(nèi)的非相關(guān)法律規(guī)范規(guī)定的必要的空間或構(gòu)件 (如陽臺(tái)、結(jié)構(gòu)拉板、防火擋板等外)，均全值計(jì)入容積率，防止通過如空中花園等形式“偷面積”，同時(shí)嚴(yán)控飄窗“偷面積”。

　　“送審稿”一文本還對(duì)室外地面標(biāo)高究竟該如何規(guī)定等內(nèi)容作出明確，為防止大規(guī)模抬高室外地面標(biāo)高，突破限高控制，防止將地面一層掩埋變成地下室而不計(jì)入容積率。

　　“送審稿”的最后，并沒有透露該規(guī)定的具體施行日期，只是表示，若新規(guī)正式出臺(tái)施行，“2000年3月15日上海市城市規(guī)劃管理局發(fā)布的《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》(滬規(guī)法(2000)156號(hào))同時(shí)廢止”。

　　可遏制開發(fā)商虛假營銷

　　滬上房產(chǎn)界不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，新規(guī)的出臺(tái)必然有助于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)，從而遏制一些不法開發(fā)商大擺 “購房即增面積”的“噱頭”式虛假營銷。也有不少圈內(nèi)人士表達(dá)了擔(dān)憂，一旦房屋建筑面積的計(jì)算從嚴(yán)把握，必然殃及剛性購房需求。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商便以陽臺(tái)為例指出，“陽臺(tái)過去一直是‘打擦邊球’最多的地方，一套房屋擁有兩個(gè)或者是多個(gè)陽臺(tái)的時(shí)候，按照舊的規(guī)定，第二個(gè)陽臺(tái)的面積都是減半計(jì)入，這的確為開發(fā)商日后的贈(zèng)送面積埋下了‘伏筆’?！绷硪晃恢鞴墚a(chǎn)品設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)圈內(nèi)人士直言，眼下，樓市的購買主力多以首購、改善型等剛性需求為主，100平方米—150平方米左右的兩室戶、三室戶公寓通常是置業(yè)首選。這樣的公寓多半都有南、北兩個(gè)陽臺(tái)?！靶碌摹赝盗睢赡苁紫纫?guī)范的是那些地處郊縣地帶的別墅、類別墅，這些通常都是些極易滋生‘偷面積’現(xiàn)象的大面積物業(yè)，如果不分層級(jí)地實(shí)行‘一刀切’，必然會(huì)誤傷到如兩房、三房這樣的需要配備兩個(gè)以上陽臺(tái)的公寓型住宅。 ”