第一章　總則

　　第二章　貸款對(duì)象、條件、期限和利率

　　第三章　貸款程序

　　第四章　貸款擔(dān)保

　　第五章　貸款償還

　　第六章　貸款管理

　　第七章　罰則

　　第八章　附則

各省、自治區(qū)、直轄市分行，各直屬分行：

　　為了支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)住房，推動(dòng)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展，規(guī)范個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的管理與操作，總行制定了《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》和《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款主要業(yè)務(wù)品種操作指導(dǎo)》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。個(gè)人住房質(zhì)押借款合同和個(gè)人住房保證借款合同均為示范合同文本。個(gè)人住房抵押借款合同號(hào)為ABC（2000）5014，個(gè)人住房保證借款合同號(hào)為ABC（2000）5015.各行在執(zhí)行過(guò)程中，如遇到什么問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)向總行（信貸管理二部）報(bào)告。

　　附：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為了支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)個(gè)人住宅用房，規(guī)范貸款管理，促進(jìn)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)《貸款通則》和《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條　個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)住宅用房的貸款。貸款人發(fā)放貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處置其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還貸款本息的連帶責(zé)任。

　　第三條　貸款分為用信貸資金發(fā)放的自營(yíng)貸款、用住房公積金發(fā)放的委托貸款和用信貸資金和公積金向同一借款人的同一住房發(fā)放的組合貸款。

　　第四條　本辦法適用于中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行各級(jí)機(jī)構(gòu)用信貸資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款和組合貸款中的自營(yíng)貸款部分，委托貸款和組合貸款中的公積金貸款部分的管理辦法另行規(guī)定。

　　第二章　貸款對(duì)象、條件、期限和利率

　　第五條　貸款對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，且同時(shí)具備以下條件：

　　（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

　?。ǘ┚哂蟹€(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

　?。ㄈ┚哂匈?gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議；

　?。ㄋ模┠軌蛑Ц蹲畹筒坏陀谫?gòu)房全部?jī)r(jià)款20％的首期付款；

　?。ㄎ澹┩庖运?gòu)房屋作為抵押物，或提供貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或有具備擔(dān)保資格和足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；

　　（六）貸款行規(guī)定的其他條件。

　　第六條　貸款期限。根據(jù)實(shí)際情況合理確定，但最長(zhǎng)不得超過(guò)30年。

　　第七條　貸款利率。用信貸資金發(fā)放貸款的利率按照中國(guó)人民銀行有關(guān)利率規(guī)定執(zhí)行，實(shí)行一年一定。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開(kāi)始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

　　第八條　組合貸款利率分別按照信貸資金貸款利率和公積金委托貸款利率執(zhí)行（公積金委托貸款利率和期限由住房資金管理中心確定）。

　　第三章　貸款程序

　　第九條　貸款申請(qǐng)。借款人應(yīng)直接向貸款行提出貸款書(shū)面申請(qǐng)，填寫(xiě)個(gè)人住房擔(dān)保貸款申請(qǐng)表并如實(shí)向經(jīng)辦行提供下列資料：

　?。ㄒ唬┙杩钊松矸葑C件（指居民身份證或戶口簿并其他有效居留證件）及婚姻狀況證明；

　?。ǘ┵I(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的購(gòu)房合同或協(xié)議；

　?。ㄈ┙杩钊思彝ヘ?cái)產(chǎn)和穩(wěn)定收入的證明（包括由工作單位出具的個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等）；

　?。ㄋ模┑盅何餀?quán)屬證明、質(zhì)物清單或保證人資信證明；

　?。ㄎ澹┤缫缘谌截?cái)產(chǎn)或共有財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，需提供有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；

　?。┦褂媒M合貸款的，需持有住房資金管理中心出具的借款人公積金存款余額及貸款額度的證明；

　?。ㄆ撸┙?jīng)辦行要求提供的其他資料。

　　第十條　貸前調(diào)查。在借款人提交貸款申請(qǐng)3個(gè)工作日內(nèi)，貸款行調(diào)查部門(mén)安排進(jìn)行貸前調(diào)查。主要調(diào)查借款人的資格和還貸能力。調(diào)查過(guò)程可充分發(fā)揮公證處、律師事務(wù)所等中介部門(mén)的作用。調(diào)查內(nèi)容包括：

　?。ㄒ唬┙杩钊怂峁┵Y料的真實(shí)、合法性；

　?。ǘ┙杩钊思爸饕彝コ蓡T職業(yè)、年齡、學(xué)歷、品行及專(zhuān)業(yè)技能，有無(wú)影響還款能力的不良品行和不良信用記錄；

　?。ㄈ┙杩钊思凹彝ブ饕?cái)產(chǎn)和收入狀況；

　?。ㄋ模┙杩钊松暾?qǐng)借款金額及期限是否與家庭收入、還款能力相符等。

　　第十一條　貸款的審查和審批。貸款審查部門(mén)對(duì)調(diào)查部門(mén)報(bào)送的借款人資料和調(diào)查意見(jiàn)進(jìn)行審查，重點(diǎn)審查借款人資格及還款來(lái)源的真實(shí)性、可靠性；審查貸款抵押、質(zhì)押及保證擔(dān)保的合法性；審查貸款額度、期限是否與借款人收入相符等。提出審查意見(jiàn)后報(bào)貸款行決策人員審批，提出貸款金額、期限、利率和擔(dān)保方式的審批意見(jiàn)。

　　第十二條　借款合同簽訂和貸款發(fā)放

　　（一）貸款行同意貸款后，與借款人簽訂借款合同和《劃款扣款授權(quán)書(shū)》。按照不同的貸款擔(dān)保方式分別簽訂《個(gè)人住房按揭（抵押）借款合同》、《個(gè)人住房質(zhì)押擔(dān)保借款合同》和《個(gè)人住房保證擔(dān)保借款合同》。

　?。ǘ┺k理房屋保險(xiǎn)、公證及房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記。

　　（三）借款人填制借款憑證并簽章，貸款行根據(jù)《劃款扣款授權(quán)書(shū)》，將貸款劃付售房方。

　　第十三條　以所購(gòu)住房作為抵押物的，借款人必須辦理房屋保險(xiǎn)。

　?。ㄒ唬┓课荼ｋU(xiǎn)可一次性投保，也可分段擔(dān)保，投保金額不得少于房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，投保期限（分段購(gòu)買(mǎi)投保期限累加）不得短于貸款期限。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單正本由貸款行保管，保險(xiǎn)單上要確定貸款行為第一受益人。

　　（二）保險(xiǎn)費(fèi)由借款人支付。在抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷(xiāo)保險(xiǎn)，否則，貸款行應(yīng)代其續(xù)保，所墊付的費(fèi)用由借款人承擔(dān)。

　?。ㄈ┰诒ｋU(xiǎn)期間，被保險(xiǎn)的抵押物如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以內(nèi)的毀損，借款人必須將理賠款償還所欠的貸款本息；如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以外的毀損，由借款人承擔(dān)全部責(zé)任，并須提供新的擔(dān)保或提前償還所欠的全部貸款本息。

　　第十四條　對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)提供個(gè)人住房貸款的，要嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、項(xiàng)目的合法合規(guī)性，監(jiān)督開(kāi)發(fā)商資金使用，防止因資金不到位和挪用貸款造成樓盤(pán)不能按時(shí)竣工形成的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　第四章　貸款擔(dān)保

　　第十五條　借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款必須提供擔(dān)保，擔(dān)保方式分為抵押質(zhì)押、保證和抵押加階段性保證等。

　　第十六條　借款人以所購(gòu)住宅現(xiàn)房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押，到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門(mén)辦理抵押登記，并將辦妥抵押登記手續(xù)的房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證一并交貸款行保管。

　　第十七條　借款人所購(gòu)住房是期房的，必須采取貸款抵押加開(kāi)發(fā)商階段性保證擔(dān)保方式。這種擔(dān)保方式適應(yīng)于售房人為開(kāi)發(fā)商的個(gè)人住房貸款。借款人在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，除了辦理房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)登記外，開(kāi)發(fā)商要為其提供保證擔(dān)保，并將房屋回購(gòu)保證金存入貸款行。一旦借款人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后立即辦理房屋抵押登記。

　　第十八條　借款人采取質(zhì)押方式擔(dān)保的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書(shū)面質(zhì)押合同，需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理質(zhì)押登記手續(xù)。辦理質(zhì)押貸款的動(dòng)產(chǎn)必須是所有權(quán)無(wú)爭(zhēng)議、易變現(xiàn)、易保管的。權(quán)利質(zhì)押只限于銀行存單和國(guó)債。以存單質(zhì)押的，必須向存單簽發(fā)行咨詢存單的真實(shí)性，并取得該行簽署的在質(zhì)押期間停止支付和不予掛失的回執(zhí)。在質(zhì)押期內(nèi)，存單到期，借款人與貸款人共同辦理兌付后，用于提前償還貸款本息或轉(zhuǎn)換為儲(chǔ)蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押。

　　第十九條　采取保證擔(dān)保貸款方式的保證人必須符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第七條的要求。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在經(jīng)辦行開(kāi)立有存款賬戶，并存有一定數(shù)額的保證金。保證人為自然人的，應(yīng)當(dāng)有固定經(jīng)濟(jì)來(lái)源，具有足夠代償能力，并且在經(jīng)辦行存有一定數(shù)額的保證金。

　　保證人與債權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立保證合同。保證人發(fā)生變更的，必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)，未經(jīng)貸款行許可，原保證合同不得撤銷(xiāo)。

　　第五章　貸款償還

　　第二十條　貸款還款方式，可采取銀行卡、活期存折扣收或現(xiàn)金方式償還。貸款行按月制作還款憑證，交借款人作為已償還當(dāng)月貸款本息的依據(jù)。貸款償還分為利隨本清和分期還款二種方式。貸款期限在一年（含一年）以內(nèi)的，實(shí)行到期一次性還本付息，利隨本清。貸款期限在一年以上的，實(shí)行按月分期歸還貸款本息。

　　第二十一條　分期歸還貸款通常采用等額法和遞減法進(jìn)行計(jì)算。

　　（一）等額法：指在貸款期內(nèi)每月以相等的金額平均償還貸款本金和利息。計(jì)算公式為：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 貸款月數(shù)
　　　　 等額還款法　貸款本金×月利率×（１＋月利率）
　　　　　　　　　 ＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　　　　　　　　 貸款月數(shù)
　　　　　 月還款額　　　　　?。ǎ保吕剩　　　。?

　?。ǘ┻f減法，是指在貸款期內(nèi)將本金平均分?jǐn)傇诿總€(gè)月歸還，確定每月還款額。計(jì)算公式為：

　　　　 遞減還款法　貸款本金
　　　　　　　　　 ＝－－－－＋（貸款本金－已歸還貸款本金累計(jì)額）×月利率
　　　　　 月還款額　貸款月數(shù)

　　（三）條件成熟的地方，貸款行可以選擇其他還款方式。

　　第二十二條　貸款還款日的確定。自貸款后次月起進(jìn)入還款期，實(shí)行每月第20日為約定還款日，如遇雙休日或節(jié)假日順延。

　　第二十三條　借款人可以提前全部或部分還清剩余貸款本金。借款人要提前還款時(shí)，須提前3天向貸款行提出書(shū)面申請(qǐng)。提前還款的當(dāng)期仍計(jì)收貸款利息。

　　第二十四條　貸款展期。借款人如需延期還款，必須在貸款到期日前5天提出借款展期書(shū)面申請(qǐng)，由經(jīng)辦行按程序進(jìn)行審批，并征得保證人、抵押人、出質(zhì)人的書(shū)面同意（合同另有約定的，按合同執(zhí)行）。借款人只能申請(qǐng)一次展期，展期后貸款總期限不得超過(guò)30年。

　　第六章　貸款管理

　　第二十五條　凡是具備辦理貸款條件的分支行均可辦理。省會(huì)城市行和地（市）中心支行必須確定2個(gè)以上支行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)并配備專(zhuān)業(yè)信貸人員。

　　第二十六條　個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)單設(shè)會(huì)計(jì)科目和統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目，辦理個(gè)人住房貸款的分支行要按規(guī)定向上級(jí)行和所在地人民銀行報(bào)送有關(guān)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　第二十七條　個(gè)人住房貸款的審批權(quán)集中在支行級(jí)機(jī)構(gòu)。對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)提供個(gè)人住房貸款合作的審批權(quán)原則上集中在一級(jí)分行。

　　第二十八條　充分利用信貸電子化管理手段和計(jì)算機(jī)軟件存儲(chǔ)借款人資料、計(jì)算還本付息、查詢、匯總、批量記賬和編制批量扣收文件，提高工作效率。

　　第二十九條　貸后管理。

　　（一）貸款行信貸人員要及時(shí)跟蹤掌握借款人職業(yè)、收入、抵押物等情況變化，定期對(duì)借款人執(zhí)行借款合同和還貸能力進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)采取措施加以防范。

　?。ǘ?shí)行貸款本息回收登記制度，及時(shí)掌握借款人貸款本金及利息收回情況，監(jiān)測(cè)貸款質(zhì)量。

　　第三十條　建立個(gè)人信用登記制度及貸款檔案管理制度。

　?。ㄒ唬┵J款行信貸部門(mén)將個(gè)人住房貸款申請(qǐng)資料、調(diào)查報(bào)告、合同文本、收貸收息憑證以及相關(guān)附件檔案資料實(shí)行編號(hào)登記，建立個(gè)人信用登記制度和貸款檔案管理制度。

　?。ǘ?shí)行質(zhì)物、房屋產(chǎn)權(quán)證等重要權(quán)屬憑證臺(tái)賬登記、保管，確保抵押、質(zhì)押權(quán)證的完整性。

　　（三）實(shí)行定期分析報(bào)告和重大事項(xiàng)報(bào)告制度，及時(shí)采取措施，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　第七章　罰則

　　第三十一條　逾期貸款處理

　　借款人在約定還款日營(yíng)業(yè)終了沒(méi)有按照合同約定的還款計(jì)劃還款，以及借款人沒(méi)按雙方簽署的各種協(xié)議規(guī)定還本付息，貸款行將應(yīng)還款額轉(zhuǎn)入相應(yīng)的逾期科目，利息轉(zhuǎn)入逾期利息科目，并計(jì)算逾期利息，計(jì)算公式為：

　　逾期利息＝當(dāng)月應(yīng)還本息×逾期利率×逾期天數(shù)

　　公式中逾期天數(shù)從約定還款日次日算起，逾期利率按人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。借款人歸還貸款后，停止加罰息，由逾期貸款科目轉(zhuǎn)入正常貸款科目。

　　第三十二條　在下列情況下，貸款行有權(quán)終止借款合同。

　?。ㄒ唬┙杩钊嗽谶€款期限內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無(wú)繼承人或受遺贈(zèng)人；

　?。ǘ┙杩钊说姆ǘɡ^承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行借款合同；

　?。ㄈ┙杩詈贤趦?nèi)，借款人不按合同規(guī)定的還款計(jì)劃歸還貸款本息。

　　第三十三條　借款人有下列情形之一的，貸款行將有權(quán)依法處分抵押物、質(zhì)物或要求保證人承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

　?。ㄒ唬┙杩钊诉B續(xù)三個(gè)月不能按期歸還貸款本息的；

　?。ǘ┙杩钊颂峁┨摷傥募蛸Y料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；

　　（三）未經(jīng)貸款行同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)讓或重復(fù)抵押；　（四）借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；

　?。ㄎ澹┙杩钊司芙^或阻撓貸款行對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查的；

　　（六）保證人違反保證擔(dān)保合同或喪失承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物價(jià)值明顯減少影響貸款人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求重新落實(shí)新保證人、新抵押物和新質(zhì)物的；

　　（七）借款人有損貸款行權(quán)益的其他行為。

　　第八章　附則

　　第三十四條　建造、翻修、裝修自用住房貸款、小型商業(yè)用房、車(chē)庫(kù)（車(chē)位）貸款，可參照本辦法辦理。

　　第三十五條　本辦法由總行負(fù)責(zé)解釋和修改。本辦法自公布之日起施行，《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法實(shí)施細(xì)則（試行）》同時(shí)廢止。

　　附件：1.個(gè)人住房質(zhì)押擔(dān)保借款合同（略）

　　2.個(gè)人住房保證擔(dān)保借款合同（略）

　　3.劃款扣款授權(quán)書(shū)（略）

　　4.個(gè)人住房借款申請(qǐng)表（略）

　　5.個(gè)人住房借款展期申請(qǐng)書(shū)（略）

　　附件：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款主要業(yè)務(wù)品種操作指導(dǎo)

　　為了進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房貸款操作程序，提高業(yè)務(wù)開(kāi)拓和管理水平，促進(jìn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展，根據(jù)《貸款通則》和《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，特制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。

　　一、售房人為開(kāi)發(fā)商的個(gè)人住房貸款　也稱(chēng)“一手樓”按揭貸款。指銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂貸款合作協(xié)議、購(gòu)房人（借款人）以所購(gòu)房屋作抵押向貸款行借款、并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的貸款方式。按開(kāi)發(fā)商是否具有完全的房屋產(chǎn)權(quán)證明劃分，分為期房和現(xiàn)房貸款兩類(lèi)。

　　（一）開(kāi)發(fā)商向貸款行提出按揭書(shū)面申請(qǐng)并須提供如下資料：

　　1.公司資料：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、企業(yè)代碼證書(shū)復(fù)印件、法定代表人證明書(shū)；公司章程、成立批文及信用等級(jí)證明；驗(yàn)資報(bào)告；年度審計(jì)報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表（上年末至本期）；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；公司（董事會(huì)和法人代表）授信申請(qǐng)；公司（董事會(huì)和法人代表）為借款人承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任的承諾。

　　2.按揭項(xiàng)目資料：項(xiàng)目立項(xiàng)批文及可行性研究報(bào)告；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；國(guó)有土地使用證；商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證。

　　3.項(xiàng)目總投資，資金來(lái)源及落實(shí)情況。

　　4.項(xiàng)目為期房銷(xiāo)售的，要提供施工進(jìn)度表及資金落實(shí)情況；項(xiàng)目為現(xiàn)房銷(xiāo)售的，開(kāi)發(fā)商要提供房屋驗(yàn)收合格證書(shū)。

　　5.貸款行要求提供的其他資料。

　?。ǘ┵J前調(diào)查

　　貸款行受理開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)后，調(diào)查部門(mén)要對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的有關(guān)資料進(jìn)行調(diào)查。重點(diǎn)調(diào)查開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、項(xiàng)目資金來(lái)源及銷(xiāo)售情況。

　　1.調(diào)查開(kāi)發(fā)商的法人資格、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、開(kāi)發(fā)能力和信用等級(jí)。

　　2.調(diào)查項(xiàng)目申報(bào)程序是否合規(guī)合法、手續(xù)是否完備。

　　3.調(diào)查項(xiàng)目概算、投資來(lái)源、資本金及自籌資金到位落實(shí)情況。

　　4.現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地段、周邊環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、市政配套、工程進(jìn)度等；分析同類(lèi)、同檔房屋的價(jià)格和客戶購(gòu)買(mǎi)意向，預(yù)測(cè)房屋銷(xiāo)售價(jià)格和市場(chǎng)銷(xiāo)售前景。

　　5.調(diào)查開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)戶和貸款情況。

　?。ㄈ┵J款審查和審批

　　貸款審查部門(mén)對(duì)調(diào)查部門(mén)的意見(jiàn)和項(xiàng)目建設(shè)的合法性、效益性進(jìn)行審查核實(shí)。

　　1.審查核實(shí)項(xiàng)目報(bào)批程序是否合法有效、項(xiàng)目資料是否真實(shí)、齊全。

　　2.審查核實(shí)項(xiàng)目的可行性及效益性，期房須審查開(kāi)發(fā)商資本金落實(shí)情況、開(kāi)發(fā)商完成項(xiàng)目建設(shè)能力及施工質(zhì)量保證。

　　3.判定調(diào)查部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商提出的按揭成數(shù)、期限及額度意見(jiàn)的合理性和準(zhǔn)確性。

　　審查部門(mén)提出意見(jiàn)，經(jīng)貸款審查委員會(huì)審查后，將審查意見(jiàn)和項(xiàng)目資料上報(bào)一級(jí)分行審批。

　?。ㄋ模┡c開(kāi)發(fā)商簽訂合作協(xié)議

　　經(jīng)一級(jí)分行審批后，貸款行與開(kāi)發(fā)商簽訂個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議。合作協(xié)議中應(yīng)明確規(guī)定，在借款人取得房屋產(chǎn)權(quán)并辦妥抵押登記手續(xù)以前，開(kāi)發(fā)商必須為借款人提供階段性保證擔(dān)保，并在農(nóng)行存入一定數(shù)額的回購(gòu)保證金。借款人不能清償債務(wù)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

　?。ㄎ澹╋L(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)：

　　1.嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)商法人資格、開(kāi)發(fā)能力、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)；審查項(xiàng)目的合法性；審查項(xiàng)目資金落實(shí)情況和市場(chǎng)銷(xiāo)售前景。

　　2.貸款行與開(kāi)發(fā)商簽訂階段性保證擔(dān)保合同，明確保證擔(dān)保范圍、責(zé)任、期限和處置措施。督促開(kāi)發(fā)商在規(guī)定時(shí)間辦妥房屋抵押登記手續(xù)。

　　3.對(duì)期房的按揭貸款，一要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金管理，防止挪用貸款；二要對(duì)期房的物值進(jìn)行估價(jià)，防止利用虛假按揭套取銀行信貸資金。

　　4.銀行可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬提供按揭的樓盤(pán)進(jìn)行評(píng)估，按揭成數(shù)最高不超過(guò)評(píng)估價(jià)值的80％。

　　5.農(nóng)行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目要與個(gè)人按揭貸款結(jié)合起來(lái)，達(dá)到既促進(jìn)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，又收回房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款。

　?。﹤€(gè)人申請(qǐng)住房貸款條件、程序按照《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定辦理。

　　二、售房人為個(gè)人的住房貸款

　　也稱(chēng)“二手房按揭”，是指買(mǎi)房人以從房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的房屋作抵押，向銀行申請(qǐng)的用于支付部分購(gòu)房款的貸款。其特點(diǎn)是買(mǎi)賣(mài)雙方均為具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買(mǎi)的房屋具有完全產(chǎn)權(quán)、依法可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)p方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)，完成交易行為。

　?。ㄒ唬┙杩钊颂岢鲑J款書(shū)面申請(qǐng)，并由買(mǎi)賣(mài)雙方提供以下資料：

　　1.買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的經(jīng)過(guò)有權(quán)部門(mén)鑒定的房屋交易合同；

　　2.所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件及房屋共有人同意出售的文件；

　　3.借款人及家庭成員經(jīng)濟(jì)收入證明；

　　4.借款人合法有效的身份證明（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）及婚姻狀況證明；

　　5.借款人及共有人同意所購(gòu)房屋抵押的文件；

　　6.貸款行要求提供的其他資料。

　?。ǘ┵J前調(diào)查。為提高工作效率，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，貸款行可與律師事務(wù)所簽訂合作協(xié)議，由律師事務(wù)所協(xié)助貸款行調(diào)查借款人資格、還款能力和房屋交易的法律手續(xù)等。律師事務(wù)所收取的服務(wù)費(fèi)須存入在貸款行開(kāi)立的專(zhuān)戶，并作為因律師事務(wù)所過(guò)錯(cuò)給貸款行造成損失的補(bǔ)償保證金。

　?。ㄈ┵J款審查和審批。買(mǎi)賣(mài)雙方必須在貸款行開(kāi)立賬戶，購(gòu)房者將首期購(gòu)房款足額存入賬戶。經(jīng)貸款行審批同意發(fā)放貸款后，借款人與貸款行簽訂《個(gè)人住房按揭（抵押）借款合同》、《劃款扣款授權(quán)書(shū)》等文件。

　?。ㄋ模┺k理房屋過(guò)戶、保險(xiǎn)和抵押登記手續(xù)。

　?。ㄎ澹┮平划a(chǎn)權(quán)證明。借款人將已辦妥抵押登記手續(xù)的房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證和所購(gòu)房屋的保險(xiǎn)單（正本），一并交貸款行保管。

　　（六）劃付貸款。在上述手續(xù)辦理完畢后，貸款行將貸款劃入借款人在貸款行開(kāi)立的賬戶內(nèi)，再根據(jù)《劃款扣款授權(quán)書(shū)》的授權(quán)，將貸款一次性從借款人賬戶劃入售房者賬戶。

　　（七）風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)：

　　1.交易的房屋必須是具有完全產(chǎn)權(quán)或經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)上市的房屋；

　　2.交易合同必須經(jīng)過(guò)有權(quán)部門(mén)鑒證；

　　3.貸款期限一般不超過(guò)十五年減去房屋已使用年限，最長(zhǎng)不超過(guò)二十年減去房屋已使用年限；貸款成數(shù)不超過(guò)五成。

　　4.貸款行認(rèn)為有必要時(shí)，可要求對(duì)交易房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

　　5.須在辦妥房屋抵押登記手續(xù)和房屋保險(xiǎn)之后，貸款行才能發(fā)放貸款，售房者的售房款必須存入貸款行指定賬戶。

　　三、為房改房提供的個(gè)人住房貸款

　　指借款人根據(jù)國(guó)家房改政策規(guī)定，以其向房屋產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)買(mǎi)的可出售的公有住房作為抵押物的貸款。

　　房改房貸款在具備一般個(gè)人住房貸款的前提條件下，同時(shí)還要具備以下條件：

　　（一）售房單位的售房款原則上要求繳存在貸款行。

　?。ǘ┓窃a(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的房改房已取得原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的證明。

　?。ㄈ┧?gòu)房改房必須為產(chǎn)權(quán)清晰的自用住房，房屋使用年限一般不超過(guò)二十年，并且不在拆遷公告范圍內(nèi)。

　　（四）借款人要與房屋產(chǎn)權(quán)單位簽訂合法有效的公有住房買(mǎi)賣(mài)合同。

　?。ㄎ澹┰谫J款行存有不低于購(gòu)房款總額20％的款項(xiàng)，作為購(gòu)房首期付款。

　?。┵J款金額一般不得超過(guò)所購(gòu)房屋總價(jià)格的50％，最高不超過(guò)70％。

　?。ㄆ撸┵J款期限一般掌握在5年左右，最長(zhǎng)不超過(guò)10年。

　?。ò耍┙杩钊隧毺峁┯行?dān)保。以所購(gòu)房屋作抵押的，必須辦理房屋抵押登記。在未辦妥房屋抵押登記前，貸款行要與售房單位簽訂合作協(xié)議，由售房單位提供保證擔(dān)保，如售房單位不具備《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保資格，借款人須提供貸款行認(rèn)可的其他擔(dān)保措施；一旦取得完全房屋產(chǎn)權(quán)后，應(yīng)立即辦理房屋抵押登記手續(xù)。

　　（九）貸款的發(fā)放。借款人與貸款行簽訂借款合同、填寫(xiě)借據(jù)后，貸款行將購(gòu)房款劃入售房單位在貸款行（或其他規(guī)定的銀行）開(kāi)立的公有住房售房款專(zhuān)戶。

　?。ㄊ┓扛姆可鲜薪灰椎?，購(gòu)房人也可以申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，按照“售房人為個(gè)人的住房貸款”辦理手續(xù)。

　?。ㄊ唬╋L(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)：房改房必須產(chǎn)權(quán)清晰；售房單位的售房款原則上應(yīng)存在貸款行；貸款期限一般為五年，最長(zhǎng)不超過(guò)十年；借款人必須提供有效擔(dān)保和辦理房屋保險(xiǎn)，若為保證擔(dān)保，保證人須具備《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保資格；購(gòu)房者取得完全房屋產(chǎn)權(quán)后，必須立即辦理房屋抵押登記手續(xù)并將已辦妥抵押登記手續(xù)的房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證和所購(gòu)房屋的保險(xiǎn)單（正本），一并交貸款行保管。

　　四、個(gè)人住房公積金委托貸款

　　指貸款行根據(jù)住房資金管理中心的委托，以住房公積金為資金來(lái)源，按規(guī)定的要求向購(gòu)買(mǎi)住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。住房公積金委托貸款的特點(diǎn)是，由住房資金管理中心提供資金，確定貸款對(duì)象、金額、期限、利率，承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，受托行負(fù)責(zé)辦理貸款手續(xù)及協(xié)助貸款本息收回，并按規(guī)定收取手續(xù)費(fèi)。

　?。ㄒ唬┦芡行信c住房資金管理中心簽定委托貸款協(xié)議。

　?。ǘ┙杩钊酥苯酉蜃》抠Y金管理中心提出貸款申請(qǐng)，受托行也可根據(jù)需要，代為收集借款人申請(qǐng)資料，統(tǒng)一交住房資金管理中心審核、審批。

　　1.身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）和婚姻狀況證明；

　　2.借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明；

　　3.合法的購(gòu)（建、修）住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

　　4.抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有權(quán)部門(mén)出具的抵押物估價(jià)證明；保證人同意提供保證的書(shū)面文件和保證人資信證明；

　　5.有所購(gòu)（建、修）住房全部?jī)r(jià)款20％以上的自有資金，并保證用于支付所購(gòu)（建、修）住房的首付款；

　　6.自建住房的，應(yīng)出具計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件；

　　7.對(duì)自有住房進(jìn)行翻建、大修的，應(yīng)出具自有住房產(chǎn)權(quán)證明；

　　8.有住房資金管理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人；

　　9.住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。

　?。ㄈ┳》抠Y金管理中心對(duì)每筆貸款金額、期限、利率審批同意后，與受托行簽訂委托貸款合同。

　?。ㄋ模┦芡行邪凑瘴匈J款合同約定，與借款人分別簽訂《住房公積金委托貸款抵押合同》、《住房公積金委托貸款質(zhì)押合同》和《住房公積金委托貸款保證合同》后，辦理借款手續(xù)。

　　（五）受托行將貸款直接劃入售房方在受托行開(kāi)立的指定賬戶，貸款償還方式根據(jù)住房資金管理中心的有關(guān)規(guī)定辦理。

　?。╋L(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)：

　　1.受托行辦理個(gè)人住房公積金委托貸款時(shí)，要嚴(yán)格按照特定委托的有關(guān)規(guī)定，與住房資金管理中心簽訂委托貸款合同，在合同中要明確貸款風(fēng)險(xiǎn)由住房管理中心承擔(dān)，受托行只收取手續(xù)費(fèi)；

　　2.公積金的委托貸款對(duì)象、金額、期限、利率、還款方式由住房資金管理中心確定，受托行協(xié)助其貸款本息回收。

　　3.受托行要加強(qiáng)內(nèi)部管理和會(huì)計(jì)核算。

　　五、個(gè)人住房組合貸款

　　指以住房公積金存款和信貸資金為來(lái)源向同一借款人的同一住房發(fā)放的貸款。組合貸款的前提條件是借款人須經(jīng)過(guò)住房資金管理中心審批后同意給予公積金貸款，并符合貸款行規(guī)定的貸款條件。個(gè)人住房組合貸款的手續(xù)，必須由同一機(jī)構(gòu)辦理。

　?。ㄒ唬┙杩钊讼蜃》抠Y金管理中心申請(qǐng)公積金貸款并提供貸款資料，交住房資金管理中心審批。

　?。ǘ{住房管理中心審批同意貸款金額、期限、利率等資料到貸款行，申請(qǐng)配套個(gè)人住房貸款。貸款行受理后對(duì)借款人資信、職業(yè)、收入及還款能力等進(jìn)行調(diào)查，并在10個(gè)工作日內(nèi)給予借款人答復(fù)。

　?。ㄈ┵J款行審批同意后，確立組合貸款金額，按照《公積金委托貸款合同》與借款人簽訂借款合同。

　?。ㄋ模┺k理公證、保險(xiǎn)及房屋抵押登記手續(xù)。

　?。ㄎ澹┵J款行按照《劃款扣款協(xié)議書(shū)》將組合貸款劃入售房方開(kāi)立的賬戶。

　?。╋L(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)：

　　1.組合貸款必須由同一機(jī)構(gòu)在同一時(shí)點(diǎn)發(fā)放；

　　2.公積金委托貸款與自營(yíng)性借款合同要分別與借款人簽定，借款借據(jù)要分別填寫(xiě)；

　　3.抵押金額為公積金貸款與自營(yíng)性貸款之和，原則上抵押權(quán)人應(yīng)為貸款行，由貸款行為公積金貸款提供反擔(dān)保，如抵押權(quán)人為住房資金管理中心，須由住房資金管理中心為貸款行提供反擔(dān)保。