廈門市地方稅務局關(guān)于發(fā)布《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告

　?。?015年第3號）

　　現(xiàn)將《廈門市土地增值稅清算管理辦法》予以發(fā)布，自2015年5月1日起施行。

　　特此公告。

　　廈門市地方稅務局

　　2015年3月26日

　　廈門市土地增值稅清算管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號） 等規(guī)定，結(jié)合我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的特點，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

　　第三條 本辦法所稱土地增值稅清算（以下簡稱“清算”），是指納稅人在房地產(chǎn)項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅等政策規(guī)定，計算該房地產(chǎn)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表（二）》（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）（見附件1），向主管稅務機關(guān)提供清算資料，辦理清算申報，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 納稅人應根據(jù)國家稅收法律、法規(guī)、規(guī)章以及本辦法等規(guī)定，辦理項目登記、報送土地增值稅涉稅資料、開展房地產(chǎn)項目核算以及辦理其他有關(guān)涉稅事項。

　　第五條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

　　第六條 主管稅務機關(guān)應及時開展清算審核工作，重點對納稅人清算申報收入、扣除項目金額等情況進行審核。

　　第二章 項目管理

　　第七條 納稅人應當按照主管稅務機關(guān)房地產(chǎn)項目管理的要求和土地增值稅清算管理規(guī)定，從取得土地使用權(quán)開始，就房地產(chǎn)項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售（銷售）、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等情況及時向主管稅務機關(guān)報告。

　　主管稅務機關(guān)應當做好項目跟蹤管理工作。房地產(chǎn)項目土地增值稅管理應當保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關(guān)、稅務管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。

　　第八條 納稅人應當按照財務會計制度的要求，做好財務會計核算工作。

　　納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應當按照清算要求按不同期間和不同項目歸集收入、成本、費用。

　　第九條 納稅人同時開發(fā)多個項目或者分期開發(fā)項目的，應當按項目或按分期項目分別開具發(fā)票，并按《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及其實施細則的要求做好發(fā)票的開具、保管工作。

　　第十條 納稅人應當自取得房地產(chǎn)項目立項批文或取得國有土地使用權(quán)之日起30日內(nèi)，向主管稅務機關(guān)辦理房地產(chǎn)項目信息登記，填報《土地增值稅項目登記表》（見附件2），同時提供以下書面資料：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項目立項批文；

　?。ǘ﹪型恋厥褂脵?quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；

　?。ㄈ┘{稅人以接受投資、抵償債務、非貨幣性交換等方式取得國有土地使用權(quán)的，應當提供書面材料。

　　第十一條 主管稅務機關(guān)可要求納稅人在下列事項發(fā)生之日或取得本條所述書面文件之日起30日內(nèi)提供以下資料：

　　（一）《建設用地規(guī)劃許可證》（含許可證附件）、《廈門市建設工程項目報建表》；

　　（二）《建設工程規(guī)劃許可證》（含許可證附件）、《建設工程設計方案自審表》《規(guī)劃控制指標核查表》《規(guī)劃要點》《紅線圖》《建設工程設計方案批復通知書》；

　?。ㄈ督ㄖこ淌┕ぴS可證》《建筑工程施工許可申請表》；

　?。ㄋ模y繪成果報告；

　?。ㄎ澹渡唐贩浚A售）銷售許可證》；

　?。督ㄔO工程竣工驗收備案證明書》。

　　第十二條 納稅人在開發(fā)項目銷售面積（含視同銷售面積，下同）達到可售建筑面積85%的，或者銷售面積雖未達到85%，但是已售建筑面積與自用、出租建筑面積合計達到建筑面積85%的，主管稅務機關(guān)可要求其在達到該比例之日起30日內(nèi)報送《房地產(chǎn)項目銷售和自用（含出租）情況表》（附件3）。

　　第三章 清算申報與受理

　　第十三條　納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅清算：

　　（一）房地產(chǎn)項目全部竣工、完成銷售的；

　?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項目的；

　?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　第十四條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　?。ǘ┤〉娩N售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　（三） 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　前款第（一）項中“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，是指納稅人已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租、自用的可售建筑面積合計占清算項目可售建筑面積比例在85%以上的。納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目存在本辦法第二十九條第一款所列視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應當計入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積以計算銷售比例。納稅人符合前款第（三）項情形的，應當在辦理注銷稅務登記前辦理土地增值稅清算申報。

　　第十五條 第十三條和第十四條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：

　　（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

　?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方；

　?。ㄈ╅_發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　第十六條 主管稅務機關(guān)在納稅人領取預售許可證后，實地了解房地產(chǎn)項目的銷售情況，跟蹤銷售進度，并根據(jù)房地產(chǎn)項目的竣工結(jié)算（決算）、項目驗收等情況，加強與納稅人溝通，確定房地產(chǎn)項目是否達到清算條件。

　　對于符合本辦法第十四條第一款第一項和第二項規(guī)定的房地產(chǎn)項目，主管稅務機關(guān)應定期進行研究、討論，根據(jù)項目管理情況確定是否需要進行清算，研究討論結(jié)果應當存檔。

　　主管稅務機關(guān)確定需要進行清算的房地產(chǎn)項目，應列入年度清算工作計劃，及時下達《稅務事項通知書》（附件4），同時將列入清算工作計劃的房地產(chǎn)項目報送市局備案。主管稅務機關(guān)對房地產(chǎn)項目已下達清算通知書的，不得撤回。

　　第十七條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合本辦法第十三條規(guī)定的，應當在清算條件滿足之日起90日內(nèi)至主管稅務機關(guān)辦理清算申報。納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合可清算條件且主管稅務機關(guān)下發(fā)清算通知書的，應當在收到清算通知書之日起90日內(nèi)，至主管稅務機關(guān)辦理清算申報。

　　納稅人辦理清算申報手續(xù)時應當結(jié)清應補繳稅款；清算結(jié)果為多繳稅款的，納稅人提出退還申請的，主管稅務機關(guān)按《稅款繳庫退庫工作規(guī)程》辦理。

　　第十八條 按本辦法第十三條規(guī)定應當進行清算的納稅人以及主管稅務機關(guān)依據(jù)本辦法第十四條規(guī)定通知清算的納稅人，在規(guī)定期限屆滿未辦理清算申報的，主管稅務機關(guān)發(fā)出《責令限期改正通知書》）（見附件5），責令納稅人在收到《責令限期改正通知書》之日起30日內(nèi)辦理清算申報。逾期仍未申報的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等規(guī)定處理，經(jīng)主管稅務機關(guān)綜合分析后認為納稅人涉嫌偷稅或其收入、成本費用有重大嫌疑導致稅負有明顯異常的，按照程序移交稽查部門進行檢查。

　　第十九條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合本辦法第十三、十四條規(guī)定的清算條件的，辦理清算時，以滿足應清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務機關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日）。

　　第二十條 納稅人辦理清算申報后，稅務機關(guān)通過清算審核或稅務檢查補繳的清算稅款，應當自本辦法第十七條規(guī)定的申報期屆滿之次日起加收滯納金。

　　第二十一條 納稅人可自愿委托符合資質(zhì)的注冊稅務師事務所對房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算鑒證。

　　納稅人委托注冊稅務師事務所進行清算鑒證的，注冊稅務師事務所應當按照《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則〉的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）的規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應當說明的重大事項。

　　稅務機關(guān)在清算審核或稅務檢查過程中，需要核查受托開展清算鑒證的注冊稅務師事務所清算工作底稿或稅務機關(guān)認為需要就清算鑒證事項開展約談的，受托事務所和注冊稅務師應當積極配合。

　　第二十二條 納稅人辦理清算申報時，應當提交以下清算資料：

　　（一）國家稅務總局下發(fā)的《土地增值稅納稅申報表（二）》（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）；

　?。ǘ妒杖牒涂鄢椖棵骷毐恚ò茨甓冉y(tǒng)計）》（見附件6）、《收入和扣除項目明細表（按類別統(tǒng)計）》（見附件7）；

　　（三）主管稅務機關(guān)通知納稅人辦理清算的《稅務事項通知書》；

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)項目清算情況書面說明，主要內(nèi)容應包括土地來源、開發(fā)建設、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、資金融通、稅費繳納等總體情況及納稅人認為需要說明的其他情況；

　　（五）國有土地使用權(quán)出讓合同（或轉(zhuǎn)讓合同）、建設用地規(guī)劃許可證、拆遷安置協(xié)議、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證、建設工程竣工驗收備案證明書、測繪成果等復印件；

　?。┙鹑跈C構(gòu)貸款合同、勘察設計合同、建筑安裝合同、材料和設備采購合同、《商品房買賣合同一覽表》（見附件8）、項目工程合同結(jié)算單、房地產(chǎn)項目竣工決算報表以及有資質(zhì)的第三方出具的工程結(jié)算審核報告等復印件；

　　（七）《與扣除項目金額相關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務及支付情況一覽表》（附件9）；

　?。ò耍╆P(guān)聯(lián)交易詳細書面說明，包括納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中接受關(guān)聯(lián)方規(guī)劃、設計、可行性研究、勘察、建筑安裝、綠化、裝修等服務、向關(guān)聯(lián)方購買設備、材料以及納稅人向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品等情況；

　　（九）扣除項目金額分攤書面說明，包括納稅人在不同項目（含分期項目）、不同房地產(chǎn)類型、已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)與未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之間分攤扣除項目金額的情況；

　?。ㄊ┘{稅人委托注冊稅務師事務所審核鑒證的清算項目，還應報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　上述資料主管稅務機關(guān)已經(jīng)取得的，不再要求納稅人報送。

　　第四章 清算審核

　　第二十三條 主管稅務機關(guān)應當自納稅人辦理清算申報之次日起30日內(nèi)以納稅評估形式啟動清算審核，根據(jù)土地增值稅規(guī)定并按照納稅評估規(guī)定的程序、時限、要求完成土地增值稅清算審核工作。

　　第二十四條 主管稅務機關(guān)在土地增值稅清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為，應當移交稽查部門處理。

　　納稅人清算申報后，稽查部門已立案檢查的，主管稅務機關(guān)不再進行清算審核，由稽查部門處理。

　　主管稅務機關(guān)在土地增值稅清算審核過程，稽查部門又對納稅人立案檢查的，主管稅務機關(guān)應將清算審核事項移交稽查部門一并處理。

　　第二十五條 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，以政府建設主管部門頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》作為分期標準，以分期項目為單位清算。

　　2011年1月1日后采取分期方式開發(fā)、銷售的房地產(chǎn)項目，可按政府規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》作為分期標準，以分期項目為單位進行清算。

　　第二十六條 清算項目中包含不同房地產(chǎn)類型的，應當分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　第二十七條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

　　稅務機關(guān)根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合房地產(chǎn)專用發(fā)票、《商品房買賣合同一覽表》、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　第二十八條 稅務機關(guān)認為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，可要求納稅人提供書面說明。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。

　　第二十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　?。ㄒ唬┘{稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

　　2.由稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　（二）納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　第三十條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額；

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用；

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用；

　　（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

　　（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

　　第三十一條 審核扣除項目應當符合下列要求：

　?。ㄒ唬┙?jīng)濟業(yè)務應當是真實發(fā)生的。

　?。ǘ┛鄢椖拷痤~中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

　　（三）計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出未取得合法有效憑證的，不得扣除。

　　本辦法所稱合法有效憑證，是指：

　　1、支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；

　　2、支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；

　　3、支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構(gòu)的確認證明；

　　4、國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

　?。ㄋ模┛鄢椖拷痤~應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

　　（五）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

　　（六）納稅人同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目或者分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，屬于多個房地產(chǎn)項目（含分期項目）的除取得土地使用權(quán)所支付的金額外的其他共同成本費用按可售建筑面積計算分攤。

　　納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，原則上應當按照各個分期清算項目所占土地面積占整個項目比例計算分攤各個分期項目取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　（七）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

　　第三十二條 同一清算項目，扣除項目金額按照可售建筑面積計算分攤。

　?。ㄒ唬┛煽鄢椖拷痤~的歸集，按照可售建筑面積計算單位建筑面積扣除項目金額，并據(jù)以計算清算已售部分和未售部分的扣除項目金額；

　?。ǘ┓制陂_發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期清算項目的扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。

　　第三十三條 分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目的清算方式應當保持一致。

　　第三十四條 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，準予扣除。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，予以扣除。

　　同一個清算項目， 可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計算分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

　　納稅人因接受投資而取得的土地使用權(quán)，按照投資方投資入股的土地使用權(quán)作價金額及繳交的契稅作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等款項，不予扣除。

　　第三十五條 拆遷補償費應當是實際發(fā)生的，支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應當一一對應。

　　納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第二十九條第一款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

　　納稅人采取異地安置，異地安置的房產(chǎn)屬于自行開發(fā)建造的，房產(chǎn)價值按照本辦法第二十九條第一款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

　　第三十六條 前期工程費、基礎設施費應當是真實發(fā)生的，虛列的前期工程費、基礎設施費不予扣除。

　　納稅人委托其他單位進行規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合法律、法規(guī)要求。

　　第三十七條 建筑安裝工程費實際發(fā)生額應當與工程結(jié)（決）算報告、審計報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符，并已取得合法有效票據(jù)。

　　納稅人采用自營方式自行施工建設的，不得虛列、多列施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

　　納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不予扣除。

　　稅務機關(guān)應當結(jié)合稅收征管信息系統(tǒng)，對納稅人取得的建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息進行比對，驗證納稅人所取得的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票的真實性和所載金額的正確性。

　　稅務機關(guān)可參照我市同期同類開發(fā)項目單位面積平均建安成本或我市建設部門定期公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出的合理性。

　　第三十八條 稅務機關(guān)應當重點關(guān)注納稅人發(fā)生的裝修支出。

　　納稅人銷售已裝修的房屋，其實際發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　納稅人銷售已裝修房產(chǎn)，應當在《房地產(chǎn)買賣合同》或補充合同中明確約定。

　　納稅人發(fā)生的裝修業(yè)務支出應當是真實的，不得虛構(gòu)裝修業(yè)務、虛列裝修費用。納稅人住宅的裝修標準應當符合《商品住宅裝修一次到位實施細則》（建住房〔2002〕190號）以及廈門市人民政府發(fā)布的規(guī)定。

　　納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的可移動家電、可移動家具、日用品、裝飾用品等裝修費用不予扣除。

　　納稅人于所開發(fā)房地產(chǎn)以外單獨建造樣板房的，其建造成本和裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的費用以及裝修費用以及利用開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予扣除。

　　第三十九條 稅務機關(guān)應當重點關(guān)注公共配套設施費。

　?。ㄒ唬┕才涮自O施產(chǎn)權(quán)確實屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應當提供業(yè)主委員會或政府、公用事業(yè)單位的接收書面文件。

　　因政府、公用事業(yè)單位原因不能及時接收公共配套設施的，經(jīng)接收單位或者政府部門出具書面證明的，其成本、費用予以扣除。因業(yè)主委員會尚未成立、無法辦理移交手續(xù)的，應當提交書面說明、納稅人董事會決議以及在廈門市主流媒體刊登公告的報樣。

　　（二）預提的公共配套設施費不允許扣除。房地產(chǎn)項目分期開發(fā)但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。

　?。ㄈ┌匆?guī)定向建設部門繳納的市政配套設施費、人防工程異地建設費以及按照《廈門市住宅區(qū)公共設施專用基金管理暫行辦法》的規(guī)定繳納的住宅區(qū)公共設施專用基金，并取得合法有效票據(jù)的，予以扣除。

　?。ㄋ模┕才涮自O施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應的成本、費用。納稅人進行土地增值稅清算時已將公共配套設施費計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，而之后將公共配套設施對外轉(zhuǎn)讓的，應當單獨進行土地增值稅清算，且其扣除項目金額確認為零。

　　第四十條 稅務機關(guān)應當重點關(guān)注開發(fā)間接費用。

　?。ㄒ唬╅_發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，行政管理部門、財務部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。

　?。ǘ╅_發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用中的管理費用應按照現(xiàn)行企業(yè)會計準則或會計制度的規(guī)定分別核算。

　　第四十一條 稅務機關(guān)應當重點關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　?。ㄒ唬┙鹑跈C構(gòu)，是指取得中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)放的允許進行金融貸款業(yè)務許可證的金融單位。

　?。ǘ┒悇諜C關(guān)在審核時，應當關(guān)注納稅人清算時是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　?。ㄈ澳軌虬崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤”是指納稅人能夠按照《企業(yè)會計準則》或《企業(yè)會計制度》的規(guī)定準確核算不同開發(fā)項目應當予以資本化的利息。

　?。ㄋ模巴愅?a href='http://m.shkps.cn/daikuan/12.html' target='_blank' data-horse>貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，商業(yè)銀行提供貸款的利率。該利率既可以是商業(yè)銀行公布的同類同期平均利率，也可以是商業(yè)銀行對某些企業(yè)提供的實際貸款利率，但該利率應當符合法律規(guī)定。

　?。ㄎ澹┘{稅人清算時據(jù)實列支利息支出的，稅務機關(guān)應當審核其提供的貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票的完整性、真實性。

　　（六）納稅人向金融機構(gòu)支付的財務咨詢費等非利息性質(zhì)的款項以及因逾期還款，金融機構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息、罰款等款項，不得作為利息支出扣除。

　?。ㄆ撸┤渴褂米杂匈Y金、沒有利息支出的以及不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。

　　第四十二條 對于縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，代收費用并入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不得作為加計扣除的基數(shù)。代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不計入扣除項目金額。

　　第四十三條 計算各類型房地產(chǎn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時，按照與收入匹配原則計算。

　　第四十四條 主管稅務機關(guān)在審核收入和扣除項目金額時，應重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。

　　主管稅務機關(guān)應當關(guān)注企業(yè)大額應收、應付款余額以及發(fā)生額，審核交易行為是否真實，是否存在隱瞞收入、虛列成本費用的情形。

　　第五章 核定征收

　　第四十五條 稅務機關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。

　　納稅人有下列情形之一的，稅務機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按照征收率核定征收土地增值稅：

　?。ㄒ唬┮勒辗?、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

　　（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

　?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的。

　　第四十六條 主管稅務機關(guān)在清算審核或稽查部門在檢查過程中，認為確實需要對清算項目進行核定征收的，經(jīng)稅務人員核查、稅務機關(guān)集體審議后，應向納稅人送達《稅務事項通知書》，告知納稅人應補繳的稅款、滯納金。

　　第六章 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　第四十七條 土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓），納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積

　　上述公式中，清算時的扣除項目總金額不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　第四十八條 土地增值稅清算后收取的清算時已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補面積差款項直接作為增值額，按清算時確定的適用稅率計算繳納土地增值稅。

　　第四十九條　納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應當按月區(qū)分不同房地產(chǎn)類型分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金在土地增值稅清算時予以扣除。

　　第五十條 納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對于對采取預收款方式的，納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

　　第七章 稅收優(yōu)惠管理

　　第五十一條 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅的認定以廈門市人民政府每年發(fā)布的標準為準。

　　第五十二條 納稅人按照本辦法第十七條規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關(guān)清算審核后或稽查部門檢查后確實符合免征土地增值稅條件的，由納稅人提出書面申請，主管稅務機關(guān)按照審批程序辦理免稅審批手續(xù)。

　　第八章 附則

　　第五十三條 納稅人存在未及時、如實進行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、逃避繳納稅款等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等規(guī)定進行處罰，應移送公安機關(guān)處理的，按規(guī)定移送。

　　第五十四條 本辦法未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十五條 本辦法自2015年5月1日起生效。《廈門市地方稅務局關(guān)于印發(fā)〈廈門市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（廈地稅發(fā)〔2010〕16號）同時廢止。