杭州市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組 　　杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行辦法 　　杭物改 〔2010〕1號(hào) 　　各有關(guān)單位： 　　為進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)管理行業(yè)的有序進(jìn)入和退出機(jī)制，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，做好項(xiàng)目管理的銜接工作，保持業(yè)主正常生活秩序，我們?cè)谡{(diào)研基礎(chǔ)上制訂了《杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行辦法》，現(xiàn)將該辦法印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 　　附：《杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行辦法》 　　杭州市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組 　　二0一0年二月一日 　　附件： 　　杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行辦法 　　第一條(目的依據(jù))為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理的活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，做好項(xiàng)目管理的銜接工作，保持業(yè)主正常生活秩序，根據(jù)《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。 　　第二條(適用范圍)本辦法所稱物業(yè)管理項(xiàng)目，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的項(xiàng)目。 　　杭州市區(qū)范圍內(nèi)(不含蕭山區(qū)、余杭區(qū)，下同)，因物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約或者提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理的活動(dòng)，適用本辦法。 　　第三條(退出原則)退出項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過(guò)渡的原則進(jìn)行。 　　第四條(管理職責(zé))市物業(yè)管理行政主管部門(mén)(簡(jiǎn)稱市物業(yè)主管部門(mén)，下同)負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理過(guò)程的監(jiān)督工作。 　　各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)(簡(jiǎn)稱區(qū)物業(yè)主管部門(mén)，下同)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理過(guò)程的監(jiān)督、業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。 　　各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)制訂本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案，指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)(簡(jiǎn)稱街道，下同)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理的工作實(shí)施監(jiān)督和組織協(xié)調(diào)，按《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理的若干意見(jiàn)》的規(guī)定根據(jù)實(shí)際情況召開(kāi)相應(yīng)級(jí)別的聯(lián)席會(huì)議。社區(qū)協(xié)助街道做好有關(guān)工作。 　　各級(jí)建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價(jià)格、民政、工商行政等相關(guān)職能部門(mén)要按照各自工作職責(zé)，加強(qiáng)與物業(yè)管理行政主管部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理階段的銜接工作。 　　供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行職責(zé)，協(xié)助區(qū)人民政府和有關(guān)部門(mén)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理階段的工作。 　　第五條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù))物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)信守法的原則，嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)職責(zé)，協(xié)助解決項(xiàng)目遺留問(wèn)題，做好新老物業(yè)管理的銜接工作，保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性。 　　第六條(業(yè)主義務(wù))業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，保證業(yè)主的正常生活秩序。 　　第七條(開(kāi)發(fā)單位義務(wù))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，兌現(xiàn)售房承諾，解決項(xiàng)目遺留問(wèn)題，為物業(yè)管理順利開(kāi)展提供保證。 　　第八條(前期物業(yè)管理期間)前期物業(yè)管理期間，是指物業(yè)開(kāi)始銷(xiāo)售(預(yù)售)起，至業(yè)主大會(huì)成立并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日前的物業(yè)管理。在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要求提前解除合同的，應(yīng)于擬解除合同日3個(gè)月前書(shū)面告知對(duì)方，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)另行選聘不低于原企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按原物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)項(xiàng)目符合杭州市物業(yè)管理招投標(biāo)要求的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定重新招標(biāo)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)于新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書(shū)面函告物業(yè)買(mǎi)受人，并抄報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)物業(yè)主管部門(mén)、街道和社區(qū)。 　　第九條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同)物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的，適用下列程序： 　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在擬解除合同日前3個(gè)月，將擬退出原因、退出時(shí)間、同意承擔(dān)的違約責(zé)任以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)，并同時(shí)告知當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)和區(qū)物業(yè)主管部門(mén)。 　　(二)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于收到書(shū)面通知后3日內(nèi)將物業(yè)企業(yè)退出的相關(guān)事宜在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告征求業(yè)主意見(jiàn)，公告時(shí)間不少于7天。公告期滿持異議業(yè)主未超過(guò)建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)與物業(yè)企業(yè)就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，并依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天，同時(shí)抄報(bào)項(xiàng)目所在區(qū)物業(yè)主管部門(mén)、街道和社區(qū)。 　　(三)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下開(kāi)展選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 　　(四)公告期滿持異議業(yè)主超過(guò)建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2或雙方未達(dá)成退管協(xié)議的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行，有異議的一方應(yīng)通過(guò)司法途徑解決。 　　第十條(業(yè)主提前解除合同)物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)要求提前解除合同的，適用下列程序： 　　(一)業(yè)主委員會(huì)或占建筑物總面積20%且總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到提議之日起20日內(nèi)籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)15日前，將提前解除合同的理由、解除合同時(shí)間、需承擔(dān)的違約責(zé)任及會(huì)議相關(guān)內(nèi)容以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，同時(shí)告知當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)。擬解除合同時(shí)間不得少于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決之日后三個(gè)月。 　　(二)經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決議后3日內(nèi)，將解約原因、解約時(shí)間和同意承擔(dān)的違約責(zé)任書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜，依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天，并抄報(bào)項(xiàng)目所在區(qū)物業(yè)主管部門(mén)、街道和社區(qū)。 　　(三)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)的指導(dǎo)下開(kāi)展選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 　　(四)業(yè)主大會(huì)表決未通過(guò)或雙方未達(dá)成退管協(xié)議的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行，有異議的一方應(yīng)通過(guò)司法途徑解決。 　　(五)業(yè)主大會(huì)已對(duì)提前解除合同事宜進(jìn)行表決的，對(duì)業(yè)主大會(huì)決議有異議的業(yè)主、使用人不得以串連、在物業(yè)區(qū)域內(nèi)張貼大小字報(bào)等形式影響物業(yè)的穩(wěn)定秩序。 　　第十一條(合同期滿未續(xù)約)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個(gè)月，在當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)的指導(dǎo)下組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)服務(wù)合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決定不續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)于業(yè)主大會(huì)決議后10日內(nèi)書(shū)面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)抄報(bào)項(xiàng)目所在區(qū)物業(yè)主管部門(mén)、街道和社區(qū)。 　　第十二條(移交要求)符合第八、九、十、十一條情形物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好以下工作： 　　(一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日前1個(gè)月，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入的收支情況; 　　(二)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)(開(kāi)發(fā)建設(shè)單位)、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料和財(cái)物： 　　1、利用物業(yè)共用設(shè)施、共用場(chǎng)地等所得收益的收支情況明細(xì)帳和余額; 　　2、物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共同所有的其他財(cái)物; 　　3、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車(chē)庫(kù)，地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料; 　　4、共用設(shè)施設(shè)備清單; 　　5、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料; 　　6、業(yè)主名冊(cè)和業(yè)主水、電表抄見(jiàn)數(shù); 　　7、多收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能耗費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用; 　　8、物業(yè)管理商業(yè)用房的出租合同以及利用屬業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料; 　　9、物業(yè)管理需要的其他資料; 　　10、實(shí)行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財(cái)務(wù)資料。 　　第十三條(物業(yè)查驗(yàn))新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題等，并由查驗(yàn)人簽字，雙方企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)蓋章。存在爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明。 　　第十四條(糾紛協(xié)調(diào))合同未解除前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，積極協(xié)助業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同解除之日。 　　(一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供幫助。 　　(二)業(yè)主委員會(huì)對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的帳目有異議的，可聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用可從屬業(yè)主所有經(jīng)營(yíng)性收益中支出，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向業(yè)主公布審計(jì)結(jié)果及審計(jì)費(fèi)用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合作好審計(jì)工作。 　　(三)新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著友好合作的態(tài)度辦理交接工作，交接過(guò)程中出現(xiàn)的不同意見(jiàn)，可由當(dāng)?shù)亟值篮蜕鐓^(qū)會(huì)同區(qū)物業(yè)主管部門(mén)組織協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)無(wú)效的，應(yīng)通過(guò)司法途徑解決。 　　第十五條(特殊情況處理)在物業(yè)交接、查驗(yàn)過(guò)程中如出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)未成立或未能履行職責(zé)的情況，可在業(yè)主代表和當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)的鑒證下，由新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行辦理交接、查驗(yàn)手續(xù)。 　　第十六條(特殊情況處理)物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不再續(xù)約，或經(jīng)雙方約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主大會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未能選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，適用下列程序： 　　(一)在合同到期1個(gè)月前，業(yè)主或業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)所在街道和社區(qū)備案，并告知物業(yè)所在區(qū)物業(yè)主管部門(mén)。 　　(二)街道和社區(qū)接到業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案后5個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)會(huì)同區(qū)物業(yè)主管部門(mén)到物業(yè)管理區(qū)域聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作。 　　(三)街道、社區(qū)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)與新接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。區(qū)物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)主動(dòng)提供相關(guān)信息，協(xié)助做好選聘工作。 　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未能選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道應(yīng)將有關(guān)情況書(shū)面報(bào)送所在區(qū)人民政府。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)按照制定的小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案組織街道、區(qū)市容環(huán)衛(wèi)、供水、供電、園林等部門(mén)做好清掃保潔、垃圾清運(yùn)和綠化維護(hù)等基本服務(wù)工作。實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主交納，各專業(yè)部門(mén)自行上門(mén)收取，也可委托社區(qū)代為收取，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)配合相關(guān)部門(mén)作好收費(fèi)工作。 　　第十七條(合同終止條件)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的期限或解除合同條件終止合同，任何一方不得擅自解除合同。 　　第十八條(法律責(zé)任)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序做好退出銜接工作的，由當(dāng)?shù)貐^(qū)物業(yè)主管部門(mén)將該企業(yè)的不良行為書(shū)面報(bào)送市物業(yè)主管部門(mén)，記入該企業(yè)誠(chéng)信檔案，并向社會(huì)公布。自社會(huì)公布之日起取消該企業(yè)一年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)的資格，其管理的物業(yè)項(xiàng)目三年內(nèi)不得參與國(guó)家、省、市的物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項(xiàng)目評(píng)選活動(dòng)。 　　第十九條(指導(dǎo)原則)因項(xiàng)目規(guī)模較小導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理的，區(qū)物業(yè)主管部門(mén)要會(huì)同街道、社區(qū)從實(shí)際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條件推動(dòng)相鄰項(xiàng)目整合，推進(jìn)物業(yè)管理上水平。 　　第二十條(參照?qǐng)?zhí)行)本辦法蕭山區(qū)、余杭區(qū)和各縣(市)可參照?qǐng)?zhí)行。 　　第二十一條(施行時(shí)間)本辦法自發(fā)布之日起施行。