汕頭經(jīng)濟特區(qū)華僑房地產(chǎn)權(quán)益保護辦法

　　(1997年8月27日汕頭市第九屆人民代表大會務(wù)委員會第三十六次會議通過　根據(jù)1999年12月31日汕頭市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第九次會議《關(guān)于修改〈汕頭經(jīng)濟特區(qū)華僑房地產(chǎn)權(quán)益保護辦法〉第三十二條的決定》修正　根據(jù)2010年10月28日汕頭市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過的《汕頭市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于廢止和修改部分經(jīng)濟特區(qū)法規(guī)的決定》修改)

　　第一章　總則

　　第二章　華僑房地產(chǎn)的退還及使用人的安置

　　第三章　僑房租賃

　　第四章　拆遷補償與安置

　　第五章　法律責任

　　第六章　附則

　　第一章　總則

　　第一條　為保護華僑在汕頭經(jīng)濟特區(qū)(以下簡稱特區(qū))房地產(chǎn)的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合特區(qū)實際，制定本辦法。

　　第二條　特區(qū)范圍內(nèi)華僑房地產(chǎn)的退還、租賃及拆遷，適用本辦法。

　　第三條　本辦法所稱華僑房地產(chǎn)，是指華僑、歸僑的私有房屋(含中華人民共和國成立后用僑匯購建的房屋，下同)和依法繼承華僑、歸僑的私有房屋(以下統(tǒng)稱僑房)，以及宅基地(包括附屬庭園地、曠地，下同)。

　　本辦法所稱發(fā)還產(chǎn)權(quán)，是指政府依法將僑房的所有權(quán)退還華僑業(yè)主或其合法繼承人(以下簡稱業(yè)主)的行為。

　　本辦法所稱騰退，是指使用已發(fā)還產(chǎn)權(quán)的僑房的單位或個人(以下簡稱使用人)，依法將僑房的使用權(quán)退還業(yè)主的行為。

　　第四條　僑房的所有權(quán)和宅基地的使用權(quán)以及繼承權(quán)受法律保護，任何單位或個人不得侵犯。

　　第五條　僑房騰退遵循誰用誰退的原則;僑房租賃遵循公平合理原則;僑房拆遷遵循誰拆遷誰補償?shù)脑瓌t。

　　第六條　各級人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導轄區(qū)內(nèi)華僑房地產(chǎn)權(quán)益保護工作。

　　市人民政府僑務(wù)部門(以下簡稱市僑務(wù)部門)是特區(qū)僑房騰退的行政主管部門，各區(qū)人民政府僑務(wù)部門(以下簡稱區(qū)僑務(wù)部門)是本轄區(qū)僑房騰退的行政主管部門。

　　市國土房產(chǎn)部門是特區(qū)僑房租賃及拆遷的行政主管部門，其下屬各國土房產(chǎn)部門負責轄區(qū)僑房租賃管理的日常工作。

　　各級建設(shè)、規(guī)劃、公安、工商、物價等部門和各街道辦事處應(yīng)根據(jù)各自職責權(quán)限，積極協(xié)助僑務(wù)及國土房產(chǎn)部門實施本辦法。

　　第二章　華僑房地產(chǎn)的退還及使用人的安置

　　第七條　已發(fā)還產(chǎn)權(quán)的僑房，使用人應(yīng)當騰退。使用人具備騰退條件或空置僑房、轉(zhuǎn)移僑房使用權(quán)的，應(yīng)自業(yè)主提出收回之日起60日內(nèi)退還僑房。

　　使用人自愿騰退的，應(yīng)與業(yè)主簽訂書面騰退協(xié)議。

　　使用人拒不騰退的，業(yè)主可向僑務(wù)部門(市或區(qū)僑務(wù)部門，下同)申請?zhí)幚?，僑務(wù)部門應(yīng)自接到申請之日起60日內(nèi)予以處理;業(yè)主也可直接向人民法院起訴。

　　使用人要求租賃僑房并經(jīng)業(yè)主同意的，依照本辦法第三章的規(guī)定簽訂租賃合同，辦理租賃登記手續(xù)。

　　第八條　僑房被使用人改建、擴建的，使用人應(yīng)按原僑房的使用性質(zhì)和建筑面積以所建房屋補償業(yè)主。增加的面積可歸業(yè)主所有，但業(yè)主應(yīng)按房屋的重置價格(不含地價)結(jié)合成新結(jié)算補償使用人;增加的面積也可歸使用人所有，但使用人應(yīng)按其分攤使用的土地面積，以同類區(qū)域住宅用地基準地價計價補償業(yè)主。

　　僑房被使用人疊建的，使用人應(yīng)將原僑房退還業(yè)主。疊建部分的房屋所有權(quán)歸業(yè)主所有，但業(yè)主應(yīng)按其重置價格(不含地價)結(jié)合成新結(jié)算補償使用人。

　　僑房被改建、擴建、疊建后產(chǎn)權(quán)不明，業(yè)主與使用人經(jīng)協(xié)商不能解決的，由僑務(wù)部門會同國土房產(chǎn)部門(市國土房產(chǎn)部門或其下屬各國土房產(chǎn)部門，下同)負責核查、協(xié)調(diào)解決。

　　第九條　業(yè)主對其持有人民政府核發(fā)土地權(quán)屬證件的宅基地，可按下列方式之一收回使用權(quán)或取得補償:

　　(一)對原出租、出借的宅基地，業(yè)主可在向國土房產(chǎn)部門換領(lǐng)土地使用證書后，收回自用或按本辦法規(guī)定重新辦理租賃手續(xù);

　　(二)對被他人占用的宅基地，業(yè)主可向國土房產(chǎn)部門換領(lǐng)土地使用證書;占用人應(yīng)在業(yè)主提出收回的60日內(nèi)將所占用的宅基地退還。占用人在宅基地上建造永久性建筑物的，由雙方協(xié)商，可由業(yè)主按建筑物的重置價格(不含地價)結(jié)合成新結(jié)算補償占用人;也可由占用人按土地權(quán)屬證件所載土地面積或?qū)嶋H用地面積，以同類區(qū)域住宅用地基準地價計價補償業(yè)主;

　　(三)經(jīng)人民政府批準征用但未作補償處理的宅基地，由使用人按土地權(quán)屬證件所載土地面積或?qū)嶋H用地面積，以同類區(qū)域住宅用地基準地價計價補償業(yè)主。

　　第十條　僑房業(yè)主死亡，合法繼承人尚未確定的，由市國土房產(chǎn)部門在其繼承人或原代理人中依法確定代管人，發(fā)給以原業(yè)主姓名登記的房地產(chǎn)權(quán)證。代管人具有要求使用人騰退僑房和辦理拆遷補償?shù)臋?quán)利，負有管理僑房并將僑房退還合法繼承人的義務(wù)。

　　第十一條　僑房使用人屬個人，且其所在工作單位屬國家機關(guān)事業(yè)單位以及全民或集體所有制企業(yè)的，所在工作單位應(yīng)當負責督促其騰退僑房，并優(yōu)先予以安置;屬單位的，其上級主管部門應(yīng)當負責督促該單位騰退僑房。

　　第十二條　使用人在騰退搬遷過程中，應(yīng)保持房屋結(jié)構(gòu)及設(shè)施的完整，自負搬遷費用并付清租金。除使用人與業(yè)主雙方另有約定外，租金應(yīng)按僑房租賃指導性租金標準(以下簡稱指導租金)，從批準發(fā)還產(chǎn)權(quán)之日起計算。

　　第十三條　使用人經(jīng)僑務(wù)部門兩次書面通知，無正當理由不到場，以及在本辦法第七條第一款和騰退協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)不退還僑房的，業(yè)主可向僑務(wù)部門申請對使用人發(fā)出限期騰退決定書。業(yè)主也可直接向人民法院起訴。

　　第十四條　騰退僑房的使用人的安置，由使用人自行解決。確無安置用房的使用個人，可按有關(guān)規(guī)定申請購買補貼出售房。使用個人所在的工作單位應(yīng)當支付單位補貼款。單位確無支付能力的，可從其房改出售公房回收的資金中支付。

　　確無能力購買補貼出售房的使用個人，可按有關(guān)規(guī)定申請租用公租房、周轉(zhuǎn)房。

　　第十五條　市人民政府應(yīng)設(shè)立“僑房使用人安置統(tǒng)籌基金”，專項用于統(tǒng)建安置僑房使用人的補貼出售房、公租房、周轉(zhuǎn)房?；鸬恼魇蘸褪褂霉芾磙k法由市人民政府另行制定。

　　第三章　僑房租賃

　　第十六條　僑房租賃，雙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定簽訂租賃合同并向國土房產(chǎn)部門辦理租賃登記。

　　本辦法實施前已租賃但未辦理租賃登記的僑房，租賃雙方須按本辦法規(guī)定重新協(xié)商租賃，辦理租賃登記。協(xié)商不成的，出租人可依照本辦法規(guī)定收回房屋使用權(quán)。

　　第十七條　租金由業(yè)主與租住戶雙方協(xié)商確定;協(xié)商不成的，按指導租金確定。

　　第十八條　租期由雙方協(xié)商確定，但實行指導租金的僑房，租期不超過兩年。

　　租賃期滿，承租人確無處退遷的，租期可適當延長，但不得超過一年，業(yè)主同意的除外。延長期間的租金可比原租金增加50%。

　　第十九條　出租僑房的維修，除租賃合同另有約定外，屬自然損壞的，由出租人負責;屬承租人過錯造成損壞的，由承租人負責。

　　實行指導租金的僑房的維修，由承租人負責。

　　出租僑房被鑒定為危房，不能維修使用的，租賃合同終止。承租人應(yīng)付清租金并及時遷出。

　　第二十條　承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同，收回房屋的使用權(quán)，造成出租人損失的，承租人應(yīng)負責賠償:

　　(一)拖欠租金累計180日以上的;

　　(二)擅自轉(zhuǎn)移僑房使用權(quán)的;

　　(三)擅自改變僑房結(jié)構(gòu)或約定用途的;

　　(四)利用僑房進行非法活動的。

　　第二十一條　實行指導租金的僑房，有下列情況之一的，出租人可提前終止或變更租賃合同，收回原房屋的使用權(quán):

　　(一)承租人已另有房屋居住的;

　　(二)出租人回國定居需收回房屋自用的;

　　(三)出租人另有合適的房屋安置承租人的。

　　出租人終止或變更租賃合同，應(yīng)提前60日書面通知承租人。

　　第二十二條　承租人在租賃延長期滿，或出租人依法解除、終止、變更租賃合同后30日內(nèi)不退還房屋的，出租人可向國土房產(chǎn)部門申請對承擔人發(fā)出限期退遷決定書;出租人也可直接向人民法院起訴。

　　第二十三條　業(yè)主下落不明的僑房，其繼承人或代理人尚未出現(xiàn)的，由市國土房產(chǎn)部門設(shè)立的僑房管理機構(gòu)代管。僑房管理機構(gòu)應(yīng)與使用人簽訂租賃合同;并逐宗建立檔案和租金帳戶。

　　第四章　拆遷補償與安置

　　第二十四條　僑房的拆遷人必須對業(yè)主和使用人依法給予補償和安置。業(yè)主和使用人必須服從城市建設(shè)和舊城區(qū)改造的統(tǒng)一規(guī)劃。

　　第二十五條　依法持有房屋拆遷許可證的拆遷人需要拆遷僑房的，必須與業(yè)主簽訂書面補償協(xié)議，并將補償協(xié)議報市國土房產(chǎn)部門備案后，方可拆遷。

　　補償協(xié)議應(yīng)包括補償形式和補償金額、補償房屋面積、地點、樓層、交付使用時間、對使用人的安置形式、搬遷的過渡方式和過渡期限、違約責任等條款。

　　第二十六條　在拆遷的范圍內(nèi)，凡屬依法應(yīng)發(fā)還產(chǎn)權(quán)的僑房，須發(fā)還產(chǎn)權(quán)后方可拆遷。

　　因城市建設(shè)確需拆遷未發(fā)還產(chǎn)權(quán)僑房的，拆遷人應(yīng)報市僑務(wù)部門審核，經(jīng)市人民政府批準，由市國土房產(chǎn)部門逐宗代辦拆遷補償手續(xù)，并依法辦理公證和證據(jù)保全后，方可拆遷。

　　第二十七條　房屋拆遷公告發(fā)布時，拆遷人應(yīng)同時書面通知業(yè)主或其代理人。業(yè)主或其代理人接到通知后，應(yīng)在120日內(nèi)與拆遷人辦理拆遷補償手續(xù)。因特殊情況不能在上述期限內(nèi)辦理的，可向市國土房產(chǎn)部門提出不超過30日的延期申請。逾期不辦理的，由市國土房產(chǎn)部門代辦拆遷補償手續(xù)，并依法辦理公證和證據(jù)保全后，予以拆遷。

　　第二十八條　拆遷僑房，業(yè)主要求調(diào)換產(chǎn)權(quán)的，按原地就近調(diào)換的原則進行調(diào)換。

　　業(yè)主要求作價補償?shù)?，按原僑房的使用性質(zhì)和建筑面積的重置價格結(jié)算或由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估。以上方式由業(yè)主選擇。

　　拆遷僑房附屬物及宅基地，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按其占地面積以同類區(qū)域住宅用地基準地價計價補償業(yè)主。地上設(shè)施按殘值作價補償。

　　拆遷占用華僑宅基地建成的房屋，先由拆遷人在簽訂拆遷補償協(xié)議30日內(nèi)按宅基地補償標準計價補償業(yè)主，再由房屋所有人向拆遷人交還該宅基地補償款。

　　第二十九條　折遷僑房，業(yè)主要求調(diào)換產(chǎn)權(quán)的，按下列標準補償:

　　拆遷住宅僑房，以與原住宅建筑面積相等的新建住宅房屋補償業(yè)主;住宅僑房為平房的，以相當于原建筑面積120%的新建住宅房屋補償業(yè)主。

　　拆遷非住宅僑房，對底層的商業(yè)用房，以相當于原建筑面積60%的新建底層商業(yè)用房和相當于原建筑面積40%的新建住宅房屋補償業(yè)主;對底層的生產(chǎn)用房，以與原建筑面積相等的新建非住宅房屋(其中40%為底層，60%為其他樓層的非住宅房屋)補償業(yè)主;對其余的，以相同使用性質(zhì)和建筑面積的新建非住宅房屋補償業(yè)主，業(yè)主同意的，可補償為住宅房屋。

　　拆遷底層同一間結(jié)構(gòu)，部分作為商業(yè)用房，部分作為住宅使用的僑房，商業(yè)用房部分補以相等建筑面積的新建底層商業(yè)用房，住宅部分補以相等建筑面積的新建住宅房屋。

　　經(jīng)租、代管前作為商業(yè)用房，經(jīng)租、代管后改為住宅使用的僑房的拆遷，按本條第三款的規(guī)定予以補償。

　　從區(qū)位好的地段易地調(diào)換到區(qū)位差的地段，應(yīng)適當增加補償面積。增加補償?shù)拿娣e不得少于原房屋建筑面積的20%。

　　第三十條　已發(fā)還產(chǎn)權(quán)并退還使用權(quán)的僑房在房屋拆遷公告發(fā)布前倒塌的，業(yè)主可選擇下列方式之一獲得拆遷補償:

　　(一)按僑房占地面積調(diào)換相等建筑面積的新建住宅房屋;

　　(二)按僑房占地面積，以同類區(qū)域住宅用地基準地價的150%計價補償;

　　(三)按僑房建筑面積調(diào)換相等建筑面積的新建住宅房屋，但業(yè)主須按新建房屋的基本工程成本價向拆遷人補交房價款。

　　拆遷在房屋拆遷公告發(fā)布前倒塌的華僑自管私房，按僑房占地面積，以同類區(qū)域住宅用地基準地價計價補償。

　　拆遷已發(fā)還產(chǎn)權(quán)但未退還使用權(quán)的僑房(含執(zhí)行指導租金的僑房)，以及在房屋拆遷公告發(fā)布后倒塌的僑房，按僑房倒塌前的使用性質(zhì)和建筑面積予以補償。

　　第三十一條　僑房被鑒定為危房，需要予以拆除的，業(yè)主或代管人在拆除前應(yīng)依法辦理證據(jù)保全公證。

　　辦理證據(jù)保全公證后拆除的僑房，拆遷時應(yīng)按原僑房的使用性質(zhì)和建筑面積予以補償。

　　第三十二條　持有發(fā)還產(chǎn)權(quán)通知書的業(yè)主，其僑房在經(jīng)租、代管期間被拆除的，由國土房產(chǎn)部門責成拆遷人按原僑房使用性質(zhì)和建筑面積，以所建房屋或作價補償業(yè)主。

　　拆遷人拆除僑房后按拆遷補償規(guī)定以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對國土房產(chǎn)部門作出房屋補償?shù)?，國土房產(chǎn)部門應(yīng)在對補償房屋確權(quán)后予以房地產(chǎn)權(quán)屬登記，向業(yè)主頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。

　　拆遷人拆除僑房后按拆遷補償規(guī)定對國土房產(chǎn)部門作價補償?shù)?，國土房產(chǎn)部門應(yīng)將房屋補償款交還業(yè)主。

　　僑房產(chǎn)權(quán)在經(jīng)租、代管期間被核銷的，申請核銷人應(yīng)按原僑房的使用性質(zhì)和建筑面積，以所建房屋或作價補償業(yè)主。

　　第三十三條　僑房業(yè)主因原拆遷單位合并、分立、撤銷等未取得拆遷補償?shù)模稍疬w單位的上級主管部門依法予以補償。

　　第三十四條　補償同一業(yè)主的房屋，除業(yè)主另有要求外，應(yīng)集中成幢安排;不足一幢的，應(yīng)成梯或成層安排。

　　第三十五條　已列入舊城區(qū)改造規(guī)劃范圍內(nèi)的占地面積在1000平方米以上(含1000平方米)的僑房，業(yè)主要求自行改建的，應(yīng)報市規(guī)劃部門批準，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并遵守有關(guān)規(guī)定。

　　第三十六條　出租和已發(fā)還產(chǎn)權(quán)但未退還使用權(quán)的僑房拆遷后，業(yè)主有權(quán)收回補償房屋的使用權(quán)。原僑房使用個人沒有住房的，其安置由拆遷人和使用個人的工作單位協(xié)商解決;使用個人沒有工作單位或單位確無能力解決的，由拆遷人負責代辦申請購買補貼出售房;若使用個人確無購買能力，由拆遷人向市政府申請公租房予以解決。

　　第三十七條　非住宅僑房的確認，以使用人已辦理工商營業(yè)執(zhí)照或其他合法登記，并有實際營業(yè)或使用事實為準。

　　被拆遷僑房建筑面積的確認，以僑房的有效權(quán)屬證件載明的建筑面積為準;沒有有效權(quán)屬證件的，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測丈機構(gòu)測丈的建筑面積為準。

　　當事人對僑房面積或使用性質(zhì)有爭議的，由市國土房產(chǎn)部門認定。

　　拆遷人和業(yè)主對拆遷補償有爭議，經(jīng)協(xié)商不能達成協(xié)議的，雙方均可向市國土房產(chǎn)部門申請裁決，或向人民法院起訴。市國土房產(chǎn)部門應(yīng)自受理之日起20日內(nèi)作出裁決。

　　第五章　法律責任

　　第三十八條　違反本辦法第十六條規(guī)定，不辦理租賃登記的，由國土房產(chǎn)部責令其限期辦理租賃登記，并對責任者處以租金總額30%的罰款。

　　第三十九條　拆遷人違反本辦法有下列行為之一的，由市國土房產(chǎn)部門責令其限期改正，拒不改正的，吊銷房屋拆遷許可證，并可處以罰款:

　　違反本辦法第二十五、二十六條規(guī)定，擅自拆遷僑房的，按被拆僑房建筑面積每平方米60至80元的標準處以罰款;

　　違反本辦法第二十八、二十九、三十、三十一、三十二、三十三條規(guī)定，降低補償標準的，責令補足業(yè)主應(yīng)得的補償差額，并按降低補償部分的價值的三至五倍處以罰款;

　　違反本辦法第三十四條規(guī)定，不集中安排補償房屋的，處以1000元至2000元的罰款。

　　第四十條　當事人對行政決定和行政處罰決定不服的，可在接到?jīng)Q定書之日起15日內(nèi)，向作出決定的行政主管部門的同級人民政府申請行政復(fù)議。當事人對復(fù)議決定不服的，可在接到復(fù)議決定書之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。當事人也可直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行決定的，由作出決定的行政主管部門申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第四十一條　辱罵、毆打行政主管部門工作人員，妨礙工作人員執(zhí)行公務(wù)的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

　　第四十二條　行政主管部門工作人員徇私舞弊、索賄受賄的，由所在部門或上級主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

　　第六章　附則

　　第四十三條　僑房指導性租金標準，由市物價部門會同市國土房產(chǎn)部門制定，報市人民政府批準后公布執(zhí)行。

　　第四十四條　補償房屋的基本工程成本價及商品房價由拆遷人按有關(guān)規(guī)定報市物價部門審核，經(jīng)市人民政府批準后公布執(zhí)行。

　　第四十五條　外籍華人及港、澳、臺同胞在特區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)益保護，適用本辦法。

　　第四十六條　本辦法自1997年10月1日起施行。