浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 　　關(guān)于印發(fā)《浙江省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法(試行)》的通知 　　浙建房市〔2010〕20號 　　各市、縣(市、區(qū))建委(建設(shè)局)、房地產(chǎn)管理局(處)： 　　為加強(qiáng)物業(yè)項目服務(wù)退出管理,規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為, 維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)管理活動的正常秩序，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》和國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在調(diào)查研究和廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，我廳制定了《浙江省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法(試行)》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會等單位以及相關(guān)部門進(jìn)行學(xué)習(xí)和貫徹實施。實施中如遇問題請及時反饋我廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處。 　　附件：《浙江省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法(試行)》 　　浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 　　二〇一〇年三月九日 　　浙江省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法 　　(試行) 　　第一條 為加強(qiáng)物業(yè)項目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)管理活動的正常秩序，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》和國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本辦法。 　　第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)因物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，或者依據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)管理活動，適用本辦法。 　　第三條 退出物業(yè)項目服務(wù)管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。 　　第四條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)項目服務(wù)退出的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。 　　縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱“物業(yè)主管部門”)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)項目服務(wù)退出的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。 　　第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)從保持物業(yè)項目服務(wù)管理的穩(wěn)定性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，不得隨意更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要保證業(yè)主的正常生活秩序。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則，嚴(yán)格履行退出物業(yè)項目服務(wù)管理程序和相應(yīng)職責(zé)，解決好項目管理遺留問題，做好新老物業(yè)服務(wù)管理的銜接工作，保持項目服務(wù)管理的連續(xù)性。 　　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)尊重購房人的合法權(quán)益，兌現(xiàn)售房承諾，妥善解決項目建設(shè)遺留問題，為物業(yè)項目管理的順利開展提供保障。 　　第六條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，業(yè)主大會和業(yè)主委員會尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理的，適用下列程序： 　　(一)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同屆滿60日前，向?qū)Ψ教岢霾辉倮m(xù)約的意見。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)管理條例》及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)規(guī)定，并征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，及時另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按不低于原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約原因、退出時間等以書面形式報送項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并填寫《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理情況登記表》。 　　(三)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下統(tǒng)稱“新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)”)確定后10日內(nèi)，將新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)情況書面函告業(yè)主，并抄報物業(yè)所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。 　　(四)建設(shè)單位未及時履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面報告。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會督促建設(shè)單位及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 　　第七條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿終止且業(yè)主大會、業(yè)主委員會已成立，或物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理的，適用下列程序： 　　(一)業(yè)主大會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前，向?qū)Ψ教岢霾辉倮m(xù)約的意見。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)管理條例》和《管理規(guī)約》等有關(guān)規(guī)定，及時另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將未續(xù)約原因、退出時間等以書面形式報送項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并填寫《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理情況登記表》。 　　(三)業(yè)主委員會按照規(guī)定的程序和要求重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后的10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并報物業(yè)所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。 　　(四)業(yè)主大會未及時履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任，也未決定實施自治管理的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面報告。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會督促業(yè)主大會及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 　　第八條 物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理的，應(yīng)依情形分別適用下列程序： 　　(一)前期物業(yè)服務(wù)期間，合同當(dāng)事人一方要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)于擬解除合同前90日書面告知對方，并征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)管理條例》及前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)規(guī)定，及時另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)主管部門應(yīng)分別履行本辦法第六條(二)至(四)項相關(guān)規(guī)定。 　　(二)物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議要求提前解除合同的，應(yīng)于擬解除物業(yè)服務(wù)合同前90日組織召開業(yè)主大會。在召開業(yè)主大會15日前，將會議通知及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項等書面材料送交與會人員并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主大會做出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定后3日內(nèi)書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則或合同另有約定的從其約定。 　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)管理條例》和本物業(yè)項目《管理規(guī)約》等有關(guān)規(guī)定，及時另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將提前解除合同的原因、退出時間等以書面形式報送項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)填寫《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理情況登記表》。 　　未經(jīng)業(yè)主大會依法通過提前解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會及其成員不得擅自作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。 　　(三)物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在擬解除物業(yè)服務(wù)合同90日前，將解約原因、退出時間以書面形式告知業(yè)主委員會，就相關(guān)事項進(jìn)行協(xié)商，同時以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將解約原因、退出時間以書面形式報送項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并填寫《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理情況登記表》，書面告知社區(qū)居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)啟動選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序。 　　(四)當(dāng)事人一方對提前解除物業(yè)服務(wù)合同行為有爭議的，雙方應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可申請物業(yè)項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門調(diào)解，也可以直接向人民法院起訴或按合同約定申請仲裁。 　　第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或解除之日前繼續(xù)按照合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，積極協(xié)助建設(shè)單位或業(yè)主大會做好物業(yè)項目管理相關(guān)工作。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)管理服務(wù)費至合同期滿終止或解除退出之日。 　　第十條 在前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或解除之日前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的意見將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用的結(jié)余款項退還給業(yè)主或轉(zhuǎn)交給下一任物業(yè)服務(wù)企業(yè);原欠繳的物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，及時補(bǔ)繳。 　　第十一條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)項目承接驗收管理辦法(試行)》的規(guī)定，在物業(yè)項目管理移交前30日，與物業(yè)服務(wù)合同委托方、新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)項目交接驗收手續(xù)，移交物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地、物業(yè)服務(wù)用房等，并提供該管理辦法第九條、第十條規(guī)定的資料。 　　第十二條 新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)項目承接驗收管理辦法(試行)》的規(guī)定與物業(yè)服務(wù)合同委托方、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行查驗。 　　查驗時應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人簽字。對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)詳細(xì)記錄，雙方應(yīng)當(dāng)以書面形式明確有關(guān)問題的解決辦法。 　　經(jīng)查驗符合要求的，應(yīng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)合同委托方及其新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)管理交接驗收協(xié)議》。 　　第十三條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由拒絕辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主可拒付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費;新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)合同委托方應(yīng)通過司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、辦理交接手續(xù)。 　　第十四條 物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，業(yè)主大會未依法及時選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)且未作出自治管理決定的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作： 　　(一)在物業(yè)服務(wù)合同期滿終止前30日，業(yè)主大會未明確續(xù)聘或未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且未作出自治管理決定時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報告。 　　(二)物業(yè)主管部門接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)報告后7個日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會到物業(yè)項目所在地聽取業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就繼續(xù)做好物業(yè)服務(wù)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)工作。 　　(三)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，積極協(xié)助業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并主動提供相關(guān)信息，協(xié)助其做好選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，指導(dǎo)業(yè)主大會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。 　　(四)對拒不選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)將有關(guān)情況書面報送物業(yè)項目所在地縣(市、區(qū))人民政府。根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，及時制定管理預(yù)案，并組織社區(qū)居委會、環(huán)衛(wèi)、園林、供電、供水等部門做好共用設(shè)備設(shè)施運行、垃圾清掃、綠化維護(hù)等基本服務(wù)。所發(fā)生的費用由業(yè)主交納，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)收取。 　　第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同約定、不按規(guī)定程序退出及未按規(guī)定辦理物業(yè)項目退出備案的，應(yīng)記入企業(yè)誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布，并按《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第164號)等有關(guān)的規(guī)定，可給予降低企業(yè)資質(zhì)等級或取消企業(yè)資質(zhì)。 　　第十六條 因物業(yè)規(guī)模較小導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理的，所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)從實際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條件推動相鄰項目整合。 　　第十七條 各設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，制定具體實施細(xì)則。 　　第十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行。