[案情]

郭某與楊某夫妻倆于1993年在江西省蓮花縣城共建一棟200余平方米的二層房屋，于2000年8月辦理了房屋所有權登記，該房屋登記在郭某一人名下。2008年2月27日，在他人介紹下，楊某以郭某的名義與劉某簽訂了一份房屋買賣合同，將該房屋以3.3萬元的價格出賣給劉某，該房屋買賣合同上郭某的姓名系楊某所寫，郭某姓名上的手印是楊某所按。合同簽訂后，劉某按合同要求將購房價款全部支付給了楊某，楊某按合同將房屋及房屋所有權證、國有土地使用證交付給了劉某。郭某知情后，以事前未征得他同意，楊某擅自將該房屋出賣給劉某為由向法院起訴，請求依法確認楊某與劉某簽訂的房屋買賣合同無效，并依法判令劉某返還房屋及相關證件。

[分歧]

在認定楊某與劉某簽訂的房屋買賣合同是否有效時對楊某以郭某名義出賣房屋能否構成夫妻表見代理出現(xiàn)了兩種不同意見。

第一種意見認為，該房屋是郭某與楊某夫妻共同共有財產(chǎn)，且在劉某與介紹人一起去郭某家簽訂房屋買賣合同時，楊某就已擬好了合同，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》(以下簡稱《婚姻法解釋(一)》)第17條規(guī)定，劉某有理由相信其與楊某簽訂的房屋買賣合同是郭某與楊某的共同意見，楊某出賣房屋的行為構成夫妻表見代理，該房屋買賣合同有效。

第二種意見認為，郭某與楊某雖然是夫妻關系，但不能僅憑是夫妻關系就認定楊某的出賣行為是夫妻表見代理，須有使劉某相信楊某有代理權的表征，郭某沒有向劉某流露出賣該房屋的意思，楊某的行為不構成夫妻表見代理。該房屋登記的所有權人是郭某，楊某與劉某簽訂房屋買賣合同，事前未經(jīng)郭某授權，事后郭某亦未追認，訪房屋買賣合同無效。

[評析]

筆者同意第二種意見。

《婚姻法解釋(一)》)第17條規(guī)定：“婚姻法第十七條關于‘夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權’的規(guī)定，應當理解為：(一)夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”這條規(guī)定表明，我國夫或妻對夫妻共同所有財產(chǎn)的處理權分為兩類，一類是因為日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)，任何一方可以決定。主要有為了夫妻日常生活和子女撫養(yǎng)教育所產(chǎn)生的家庭事務，如因生活購物、醫(yī)療、子女撫養(yǎng)等需處理夫妻共同財產(chǎn)，夫妻任何一方均有權決定;另一類是非因日常生活需要而對共同財產(chǎn)做重要處理決定的，則需要夫妻雙方協(xié)商一致。如房屋、汽車買賣等應取得雙方一致意見，否則一方買賣房屋、汽車對另一方不產(chǎn)生法律約束力，即對非日常生活需要處理共同財產(chǎn)的，原則上不適用夫妻相互代理權。但為了保護善意第三人的利益，該條第二項規(guī)定了夫妻表見代理，即他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。與之相同的法律規(guī)定還有合同法第49條，該條規(guī)定：“行為人沒有代理權，超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效?！?/p>

所謂表見代理，是指雖無代理權，但表面上有足以使人信為有代理權而須由本人負授權之責的代理。也就是說，行為人雖無代理權，但因本人行為造成表面上使相對人相信行為人有代理權，并與其進行法律行為，該法律行為的后果直接由名義上的本人承擔。表見代理的法律要件是，以本人名義為民事法律行為;行為人無代理權;須有使相對人信其有代理權的表征;須相對人為善意，即相對人在與行為人進行民事法律行為時，并不知其無代理權，且無從得知。

上述要件中須有使相對人信其有代理權的表征，是指本人有作為或者不作為實施某種表示，使相對人根據(jù)這一表示足以相信行為人有代理權，這一點是表見代理之所以發(fā)生有權代理效果的根本理由。如本人交付印章于行為人保管，行為人以本人名義與第三人訂立合同時，第三人根據(jù)行為人握有本人印章這一事實，即可相信行為人有代理權。就夫妻一方出賣夫妻共同共有房屋而言，一般不構成表見代理，但是，如果夫妻一度意圖賣房，并向第三人表示由夫或妻一方全權處理，過后夫或妻后悔，并要求妻或夫不要賣房，但第三人不知也無從知道這一后悔情況。此后，妻或夫卻擅自以夫妻雙方或己方或對方名義將房屋賣給第三人，此時第三人即為善意，可主張表見代理，該房屋買賣合同有效。另一種情況是，夫妻一方雖未獲得對方授權而以己方或對方或夫妻雙方名義買賣房屋，對方知道而不作否認表示的，也應認定為表見代理，該房屋買賣合同有效。

本案中，郭某并未向劉某表露由楊某全權處理房屋買賣事宜，也無證據(jù)證實楊某以郭某名義與劉某簽訂房屋買賣合同后，郭某知情而不表示反對。作為買主的劉某，明知楊某所賣房屋是郭某與楊某的夫妻共同財產(chǎn)，且房產(chǎn)權屬是登記在郭某名下，如欲購買此房，應當也有義務審查楊某是否獲得郭某授權，其可通過一定方式向郭某了解楊某出賣房屋是否是他們夫妻共同意思。然而，劉某未盡該審查義務，只是聽介紹人說郭某夫妻同意出賣該房屋給他就與楊某簽訂房屋買賣合同，這種僅憑楊某與郭某系夫妻關系就認定楊某的行為構成夫妻表見代理不符合法律的規(guī)定，該房屋買賣介紹人也未出示能夠證明郭某同意將房屋賣給劉某的證據(jù).

綜上，楊某出賣房屋的行為不能構成夫妻表見代理。楊某與劉某簽訂房屋買賣合同，事前未經(jīng)共有人(且是登記權利人)郭某授權，事后郭某亦未追認，根據(jù)民法通則第66條第1款和合同法第48條第1款規(guī)定，該房屋買賣合同無效。

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