一、居間費(fèi)用具體的付款時(shí)間及違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)在合同中體現(xiàn)

在有的案例中，委托人在居間合同中已約定了居間費(fèi)用具體的付款時(shí)間及違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，但居間人向委托人口頭承諾中介費(fèi)可在房屋買賣合同履行完畢后或合同履行的某一階段交付，以及解決第三點(diǎn)建議中所述問題時(shí)支付，其后，居間人卻起訴要求委托人承擔(dān)逾期支付中介費(fèi)的責(zé)任。法院在委托人無證據(jù)證明居間人口頭承諾過變更具體條款時(shí)，只能支持居間人的訴求。

委托人由此造成的損失幾乎會相當(dāng)于雙倍支付中介服務(wù)。理由是中介公司所出具的格式條款均約定房屋買賣的當(dāng)事人，在中介公司的促成下，買賣雙方同意在簽約日或某一時(shí)間內(nèi)支付該中介服務(wù)費(fèi)，逾期支付的應(yīng)按一定的違約計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)(該標(biāo)準(zhǔn)往往是每日應(yīng)付款的1%或5‰)計(jì)付違約金。

按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，違約方逾期付款的，在100天或200天后中介公司除取得約定的中介服務(wù)費(fèi)外，還可獲取相當(dāng)于中介服務(wù)費(fèi)一倍的逾期付款違約金，在此，無論房屋買賣合同能否得到實(shí)際履行，均會導(dǎo)致當(dāng)事人損失的進(jìn)一步增加。因此，如果出現(xiàn)上述情況，委托人應(yīng)要求中介公司作書面承諾，以便將來發(fā)生糾紛時(shí)作為證據(jù)。

另外，在實(shí)踐中，最好把支付中介費(fèi)和中介的工作進(jìn)度結(jié)合起來，約定根據(jù)工作進(jìn)度按步驟支付費(fèi)用，這樣比較合理，也不容易引起糾紛。

二、盡量在合同中明確各種稅費(fèi)的名目和數(shù)額

中介公司作為居間人，其接受的是在房屋業(yè)主出售房屋的條件之上，來尋找合同標(biāo)的的買家，反之亦然。

在此，中介公司往往分別向房屋買賣的雙方各自取得一定條件，然后游說買賣雙方在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行主要條款的協(xié)商。一些中介公司利用當(dāng)事人急于購房或賣房的心理，強(qiáng)烈要求和誘導(dǎo)其簽訂房屋買賣合同，想方設(shè)法促成房屋買賣合同成立，以達(dá)到《合同法》第四百二十六條所規(guī)定的“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”的形式條件。

而如果買賣雙方對諸如國家規(guī)定的稅費(fèi)、交易習(xí)慣和相關(guān)手續(xù)的辦理并不清晰，特別是出于對某些相對知名度較高的中介公司的高度信任，輕信其從業(yè)人員一己之言，又沒有證據(jù)證明中介人員有欺詐行為，故而在簽訂買賣合同后發(fā)現(xiàn)與自己的真實(shí)意思有偏差，就只有自認(rèn)吃虧，不僅要依約向中介公司支付咨詢和中介服務(wù)費(fèi)，還可能因逾期付款等情形要支付相應(yīng)的違約金。

三、委托人應(yīng)注意審查中介公司所報(bào)告的事項(xiàng)

委托人應(yīng)對中介公司所報(bào)告的事項(xiàng)作實(shí)質(zhì)性的審查或進(jìn)行必要的咨詢，具體來說可要求中介公司提供相關(guān)資料或出具情況說明。否則一旦出現(xiàn)糾紛，若無證據(jù)證明中介公司在披露相關(guān)信息時(shí)存在隱瞞事實(shí)或提供虛假信息的情況，委托人則難追究中介公司責(zé)任。

在房屋買賣中委托人應(yīng)注意審查以下事項(xiàng)：

1、房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否存在繼承，是否存在共有人、是否取得產(chǎn)權(quán)證書;

2、房屋是否具備可轉(zhuǎn)讓條件，有否存在抵押、查封或擔(dān)保等履行障礙;

3、委托代理人的授權(quán)委托是否有效合法，是否存在無權(quán)代理或過期委托;

4、相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和承擔(dān)主體等;

5、如果是房改房，其國有土地使用權(quán)出讓金是否繳清，或業(yè)主是否將該款返還給單位。

在簽訂正式房屋買賣合同前，如果上述事項(xiàng)存在問題，一些中介公司為了誘導(dǎo)當(dāng)事人先簽訂合同，會向買方保證協(xié)助解決該問題甚至擔(dān)保該問題不會影響合同的繼續(xù)履行，一些當(dāng)事人信以為真，從而陷入中介公司促成房屋買賣雙方當(dāng)事人訂立合同的局面，最終致使中介公司可依法不論買賣合同是否能夠?qū)嶋H履行，均可要求當(dāng)事人支付相應(yīng)的中介服務(wù)費(fèi)及逾期付款違約金的權(quán)利。