物業(yè)合同糾紛代理詞范文

審判員：

江蘇XX律師事務(wù)所接受XX物業(yè)管理有限公司的委托，指派我擔(dān)任本案中原告的委托代理人，現(xiàn)依本案事實(shí)及相關(guān)法律規(guī)定發(fā)表代理意見如下供法庭參考：

一、被告拖欠原告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，被告不僅應(yīng)向原告支付拖欠的費(fèi)用，還應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

原告與開發(fā)商XX置業(yè)有限公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，為XX小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。被告作為小區(qū)業(yè)主，該合同對(duì)被告具有法律約束力。被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定向原告繳納物管費(fèi)，因被告長(zhǎng)期拖欠原告物管費(fèi)，被告還應(yīng)當(dāng)按照合同約定向原告承擔(dān)應(yīng)交費(fèi)用日萬(wàn)分之五的滯納金。

二、原告訴求之物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)均未超過訴訟時(shí)效，該訴求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

根據(jù)《最高院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第五條“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算”之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同所涉物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是一個(gè)整體的繼續(xù)性債務(wù)，全部債務(wù)的整體性和關(guān)聯(lián)性大于獨(dú)立性，合同雙方均作為整體債務(wù)履行。原告在向被告提供物業(yè)服務(wù)的過程中按年向被告預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)是對(duì)整個(gè)合同期內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的分期履行，因此物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效應(yīng)從最后一期履行期限屆滿之日起算而非分期履行的時(shí)間點(diǎn)起算。另外根據(jù)《江蘇省高院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件若干問題的意見》第十五條之規(guī)定“物業(yè)服務(wù)人要求業(yè)主給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的訴訟時(shí)效期間從最后一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的履行期限屆滿之日起計(jì)算”，在原被告雙方尚存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系時(shí)，原告要求被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴求并不超過2年訴訟時(shí)效，原告的該訴求應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄍブС帧?/p>

三、被告辯稱因原告在履行合同中存在違約行為導(dǎo)致被告拒交物業(yè)費(fèi)，該說法無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。

根據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)舉證原則，被告應(yīng)當(dāng)就原告的違約行為進(jìn)行舉證否則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。庭審中被告辯稱原告存在怠于行使維修義務(wù)、服務(wù)不到位等違約行為，被告因此拒交物業(yè)費(fèi)。被告陳述的上述情況并無(wú)充分證據(jù)予以證明。另業(yè)委會(huì)與原告簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中第一條第一款第9項(xiàng)明確約定“業(yè)主或使用人不得以共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等存在一般瑕疵或者服務(wù)不滿意為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，該協(xié)議對(duì)原被告雙方均具有約束力，被告拒交物業(yè)費(fèi)顯然違反了協(xié)議約定。

退一萬(wàn)步講，即使原告存在相應(yīng)違約行為，被告在享受原告提供的其他物業(yè)服務(wù)的同時(shí)可以要求減免物管費(fèi)，但無(wú)權(quán)拒交所有物管費(fèi)。

四、被告要求原告履行維修義務(wù)并賠償?shù)∮诼男猩鲜隽x務(wù)給被告造成的損失，該反訴請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。

共有部位的維修責(zé)任由共有的業(yè)主承擔(dān)，原告作為物業(yè)公司僅受業(yè)主委托實(shí)施具體的維修方案，維修方案及資金的使用由業(yè)主共同決定，原告無(wú)權(quán)決定上述事項(xiàng)，在方案及資金未確定的情況下要求原告履行維修義務(wù)顯然不當(dāng)。至今未完成維修工作也是受到維修方案和維修資金的影響，并非原告怠于履行導(dǎo)致。就被告提出的賠償損失請(qǐng)求，因無(wú)相關(guān)證據(jù)支持且被告未盡合理減損義務(wù)，同樣不應(yīng)得到支持。

綜上，原告訴求事實(shí)清楚證據(jù)充分，被告的反訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，懇請(qǐng)法庭支持原告的所有訴求，駁回被告的反訴請(qǐng)求。

代理人：孫x

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