一、物業(yè)合同訴訟主體應(yīng)該怎樣確定

物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟主體：

(一)物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司直接簽訂物業(yè)管理合同的;

(二)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)與物業(yè)管理公司形成事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系的;

(三)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的;

(四)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。

在上述(三)、(四)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。

二、開發(fā)商作為訴訟主體的確定

由于許多物業(yè)管理公司是開發(fā)商的下屬企業(yè)，當業(yè)主或業(yè)主委員會以物業(yè)管理公司不履行義務(wù)或有其他嚴重違約行為為由要求解除合同時，建設(shè)單位往往以拒絕移交公共用房和管理用房或其他配套、公共設(shè)施相要挾。如果因此發(fā)生糾紛，業(yè)主或業(yè)主委員會提起訴訟的，可將物業(yè)管理公司列為被告，建設(shè)單位列為第三人，也可以直接將建設(shè)單位作為被告，以侵權(quán)為由提起訴訟。

《物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納?！?/p>

根據(jù)上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費是物業(yè)所有人交納的，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費的協(xié)議。因此，做為起訴物業(yè)管理費糾紛案的原告，物業(yè)管理公司必須舉證爭議物業(yè)的所有人。如所有人與使用人不一致的情況下，物業(yè)公司還要舉證使用人是誰的證據(jù)以及物業(yè)所有人與使用人達成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費的協(xié)議。

物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)時，應(yīng)積極的按照我國的法律進行簽訂物業(yè)合同。。小區(qū)的使用者如發(fā)現(xiàn)自身的合法權(quán)益受到傷害時，應(yīng)按照自身簽訂的物業(yè)合同進行訴訟辦理。我國的主管部門根據(jù)這類物業(yè)條款進行相關(guān)的辦理確保自身的合法權(quán)益。

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