實用寶典二手房交易常見糾紛處置賣方篇（上）編者按：房價漲落實屬市場的一種常態(tài)，但在二手房交易市場上，卻出現(xiàn)不少買賣糾紛。究其原因，緣于買賣雙方對于房價的“鎦銖必較”而置法律和誠信予不顧。法律界人士根據(jù)辦案實際，結(jié)合我國現(xiàn)行法律和最高院司法解釋以及市高院司法文件，提出具體分析意見，供上下家進(jìn)行二手房交易時參考。二手房買賣已成為房產(chǎn)市場最火爆的一種交易類型。筆者根據(jù)辦案實際，對二手房交易中買賣雙方反悔的情況進(jìn)行匯總，并提供法律對策，以提倡和諧購房。二手房交易中賣方反悔的原因主要有以下五種：一、賣方以出售房屋時未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張房屋買賣合同無效。依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的房屋是共有財產(chǎn)，賣方在出賣時需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意；否則，就可能導(dǎo)致買賣合同無效。司法實踐中，常有共有人以出售房屋時沒有征得己方同意或者追認(rèn)為借口，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效。但是，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時，買方在買房時很難判斷其所購房屋是一人所有或是共同共有。律師觀點(diǎn)《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條第（二）項和《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規(guī)定?？梢姡覈梢呀?jīng)確立了不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，并支付了合理對價并進(jìn)行了登記，則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易安全的目的出發(fā)，認(rèn)定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的所有權(quán)。在審判實踐中，按照上海市高級人民法院的司法文件，區(qū)別不同的情形分別處理：一是房屋出售時，權(quán)利登記僅為賣方一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買方有理由相信賣方系房屋的完全權(quán)利人，其與賣方之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效；但如有證據(jù)證明買方存有過錯，與賣方惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效；但買方有理由相信賣方有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效。二、買賣雙方簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同，當(dāng)房屋成交價格發(fā)生爭議時，賣方要求認(rèn)定房屋買賣合同無效。為了促成交易，在買賣雙方價格拉鋸戰(zhàn)中，有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同（俗稱“陰陽合同”）:一份是在產(chǎn)權(quán)交易中心辦理納稅申報以及過戶手續(xù)時使用（合同上的交易價格比真實價格要低）；另一份則是買賣雙方及中介機(jī)構(gòu)共同簽署的買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議（這份買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議上簽訂的價格才是真實的交易價格）。由于可以少繳稅費(fèi)，所以，買賣雙方樂于其成。但是，陰陽合同是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來利益的同時，也隱藏著相應(yīng)的風(fēng)險。如果賣方將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方后，買方拒絕按照真實的合同支付購房款，雙方就容易產(chǎn)生糾紛。律師觀點(diǎn)買賣雙方簽署陰陽合同以規(guī)避營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、印花稅、城建稅及教育費(fèi)附加等稅費(fèi)，造成國家稅款大量流失的同時，也對國家調(diào)控政策的有效實施造成了不良影響。根據(jù)上海市高級人民法院的司法文件，對于前后合同約定的房價不一致的情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價履行。判斷時，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。再則，交易風(fēng)險發(fā)生時，賣方可能拿不到全部房價款；而買方雖然少繳了契稅，但再度賣房時就要為此時的貪小便宜而“埋單”，承擔(dān)更多的個人所得稅和土地增值稅。如果說偷稅達(dá)到犯罪的程度，當(dāng)事人還要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。因此，一定要考慮到陰陽合同所帶來的高風(fēng)險和高對價。（作者為上海市德-尚律師事務(wù)所律師）未完待續(xù)