一、合同效力及房地產合同效力的概述合同的效力，又稱合同法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人各方乃至第三人的強制力。那么，怎樣的合同才能對當事人或第三人產生法律上的約束力呢？當事人訂立合同是一種經過合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產生約束力?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：民事法律行為應具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意-思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。也就是說訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產生了約束有關當事人和第三人的效力，否則不產生法律效力。?不產生法律效力的合同為無效合同。原《經濟合同法》第七條規(guī)定了合同無效的幾個條件：（一）違反法律和行政法規(guī)的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）代理人超越代理權限簽訂的合同或以被代理人的名義同自己或者同自己所代理的其他人簽訂的合同；（四）違反國家利益或社會公共利益的經濟合同。經濟合同被確認無效后，當事人依據(jù)該合同所取得的財產應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規(guī)定合同無效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。因無效合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。?房地產合同是眾類合同中性質較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經濟合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應當?shù)接嘘P土地管理部門、房產管理部門辦理相關的批準、登記等手續(xù)，合同方能產生法律效力。作為海南特區(qū)來說也不例外。但是前些年海南房地產由于盲目開發(fā)、缺乏預見和規(guī)劃，使房地產市場發(fā)展過熱、過快，加之當時有關這方面的法律法規(guī)不健全，出臺滯后，造成海南房地產市場混亂，經濟活動無章可循，直到1995年1月1日《中華人民共和國房地產管理法》開始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產市場也才開始逐漸步入正軌。二、房地產合同糾紛的處理原則盡管在95年后房地產開發(fā)經營活動有了法律的保障，但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產開發(fā)經營活動方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個海南大氣候仍處于轉型、過渡階段，一些房地產開發(fā)經營活動和涉及房地產方面的其他活動仍然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實際適用中存在有沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關-健在于如何認定因房地產開發(fā)經營或涉及房地產活動而訂立的合同的效力。筆者認為，對《房地產管理法》施行之前和這之后當事人訂立的合同，應當根據(jù)特定的經濟環(huán)境和現(xiàn)實狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對合同效力作出準確、合法、合理的認定，以便更好地解決現(xiàn)存的房地產糾紛。?在此，筆者想首先介紹一個典型案例來具體分析房地產合同的效力，即原告海南省工業(yè)廳訴被告中華人民共和國建設部、中國**產開發(fā)海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國**產開發(fā)海南公司、建設部海南咨詢服務中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于?？?/a>市美舍河開發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉讓給原告，房屋為框架結構64套，建筑面積為6644平方米，共計房款為565萬元，房屋交付時間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內，一次性付定金人民幣100萬元，一個月后再付100萬元，余款在工程竣工驗收交付使用一個月內付-清。在原告付-清房產轉讓款后五日內，雙方到房產管理部門辦理房屋產權過戶手續(xù)，費用按國家有關規(guī)定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設部海南咨詢服務中心支付共計人民幣565萬元，被告中國**產開發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶居住使用達四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產的過戶手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權屬于建設部海南咨詢服務中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經原海口市國土局批準用于建設綜合服務大樓，作為城市規(guī)劃、建設技術、房地產方面咨詢業(yè)務場所。建設部海南咨詢服務中心系中華人民共和國建設部于1988年7月27日在海南設立的，其經營范圍是開展城市規(guī)劃、建設技術、房地產方面的咨詢業(yè)務；1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷。?