教你五大絕招，保你錢(qián)花得順心，房買(mǎi)得稱(chēng)心。

查明產(chǎn)權(quán)即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。購(gòu)房人首先要賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件，其次向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等，查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)也是非常重要的。另外，購(gòu)房者還需了解所購(gòu)房有無(wú)抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)還要注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否同一個(gè)人，要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于允許出售的房屋，一般來(lái)說(shuō)，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

另外，在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，要了解所購(gòu)房子已有多長(zhǎng)歷史以及還有多長(zhǎng)的土地使用期限;核實(shí)有沒(méi)有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等，認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周?chē)h(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況，對(duì)房屋配套設(shè)施進(jìn)行考察，水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等，必要時(shí)可以走訪一下周?chē)泥従樱瑢?duì)這里的環(huán)境和生活方便度做一個(gè)深入的了解。

如果是通過(guò)中介買(mǎi)房，一定要找正規(guī)的中介公司，選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時(shí)候記得要張?zhí)苑靠ǎ驗(yàn)槟憧梢詰{借淘房卡在淘房網(wǎng)對(duì)中介的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯(cuò)，一般不敢亂來(lái)，會(huì)盡心盡力為你服務(wù)。

現(xiàn)在二手房市場(chǎng)有很多不規(guī)范行為，比如吃差價(jià)行為。很多買(mǎi)房人面對(duì)的只是房屋中介公司，對(duì)房屋的具體狀況不清楚，也沒(méi)有見(jiàn)到真正的業(yè)主和賣(mài)家，這就會(huì)發(fā)生比較大的價(jià)差，可能這套房子55萬(wàn)拿來(lái)，60萬(wàn)賣(mài)給你，實(shí)際上買(mǎi)賣(mài)雙方都遭受了損失。

通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房，一般要簽兩個(gè)合同，即與房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買(mǎi)賣(mài)契約》，還有與中介公司簽署的《房產(chǎn)中介合同》。房產(chǎn)中介合同在法律上叫作居間合同，簽署前要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù);審查對(duì)方的委托授權(quán)書(shū)，以確認(rèn)對(duì)方是賣(mài)主的合法代理人。一定要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同，合同上應(yīng)寫(xiě)明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫(xiě)清日期。

簽《房產(chǎn)中介合同》或《買(mǎi)賣(mài)契約》時(shí)，買(mǎi)方需交納購(gòu)房首付款或訂金，切記此款應(yīng)親自交給賣(mài)主，并由賣(mài)主出具收據(jù)。交給其他人，一定要審查對(duì)方的委托授權(quán)書(shū)，以確認(rèn)對(duì)方是否是賣(mài)主的合法代理人。

在選擇中介公司時(shí)，除了要選擇信譽(yù)好的品牌公司，還要選擇專(zhuān)業(yè)素質(zhì)好、負(fù)責(zé)任的經(jīng)紀(jì)人，選擇購(gòu)房時(shí)，一定要多次實(shí)地看房。

購(gòu)房人在二手房交易合同談判時(shí)往往處于不利地位，首要原因是已付了“定金”，交易過(guò)程中在簽二手房買(mǎi)賣(mài)合同前簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、交定金并不是簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同的一個(gè)必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽不成，購(gòu)房者可以全身而退。

許多人在簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，將認(rèn)購(gòu)款寫(xiě)成“定金”。我國(guó)擔(dān)保法第89條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。認(rèn)購(gòu)款本質(zhì)上是預(yù)付款，并不具備擔(dān)保的性質(zhì)，只能是算作“訂金”。“訂金”雖與“定金”只有一字之差，但在簽合同時(shí)，意思大相徑庭。簽訂合同寫(xiě)的是“定金”，如給付定金的一方違約，無(wú)權(quán)要求返還定金;接受定金的一方違約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還“定金”。而合同上寫(xiě)的是“訂金”的話(huà)，不論哪方違約，都應(yīng)該返還“訂金”。因此，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同和開(kāi)具收款收據(jù)時(shí)，特別要注意審查其中的用詞，不要把“定金”與“訂金”混淆，將“定金”寫(xiě)成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠(chéng)意金”、“押金”、“訂約金”等都是可以的，這樣一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽不成所交款項(xiàng)就應(yīng)該退回。

買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，人們最關(guān)注的是房產(chǎn)證、土地證等，往往忽視了戶(hù)口遷移問(wèn)題。按戶(hù)口管理政策相關(guān)規(guī)定，一戶(hù)頭上只能上一戶(hù)人，在原產(chǎn)權(quán)人戶(hù)口沒(méi)遷走前，新房主的戶(hù)口不能遷入，這會(huì)影響到以后孩子上學(xué)等一系列問(wèn)題。購(gòu)買(mǎi)“二手房”，必須在原房主戶(hù)口全部遷出后，方能辦理新產(chǎn)權(quán)人及其共同生活的直系親屬的入戶(hù)手續(xù)。

為避免因戶(hù)口遷移而引起的問(wèn)題，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)，簽好有關(guān)戶(hù)口遷移的條款，不僅要明確約定原產(chǎn)權(quán)人戶(hù)口遷出的時(shí)間，還應(yīng)明確不及時(shí)遷移的后果。必要時(shí)，可以和原房主一起到派出所確認(rèn)其戶(hù)口是否全部遷走，然后再辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)或結(jié)清購(gòu)房款，一定在合同中注明，“甲方(賣(mài)方)應(yīng)在多少日內(nèi)把戶(hù)口遷出?！辈⒓s定不能如期遷出時(shí)的懲罰措施。

二手房交易買(mǎi)房人應(yīng)繳納的稅費(fèi)

契稅：房款的1.5%(面積在144平方米以上的需要繳納3%，面積在90平方米以下并且是首套房的可以繳納1%);印花稅：房款的0.05%;交易費(fèi)：3元/平方米;測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定;權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。

賣(mài)房人應(yīng)繳納的稅費(fèi)

印花稅：房款的0.05%;交易費(fèi)：3元/平方米;營(yíng)業(yè)稅：差價(jià)×5.5%(房產(chǎn)證未滿(mǎn)5年的);個(gè)人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿(mǎn)5年并且是唯一住房的可以免除)。如果不能按時(shí)交房，以及買(mǎi)方在未取得房產(chǎn)證前，則根據(jù)情況，暫扣部分房款，不應(yīng)付清全部房款。這方面應(yīng)在《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》中注明暫扣多少房款的具體數(shù)字。因?yàn)樵趯徟k理證件的過(guò)程中，如手續(xù)有問(wèn)題，就辦不了房產(chǎn)證。最后，按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)，必須本人到場(chǎng)，如本人因故不能到場(chǎng)領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。