一、武漢業(yè)主委員會成立條件

以前開業(yè)主大會的門檻是小區(qū)入住率必須達(dá)到50%，現(xiàn)在按照“條例”要求，符合下列條件之一就可以成立業(yè)主大會：業(yè)主專有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上;首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積20%以上。

二、武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

總 則

第一條，為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理條例》和住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)則。

第二條，本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其日?；顒舆m用本規(guī)則。

第三條，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

第四條，業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第五條，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主、物業(yè)使用人損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條，市房屋主管部門負(fù)責(zé)本市業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉及其日常活動的政策指導(dǎo)及相關(guān)示范文本的擬定等工作。

區(qū)房屋主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉及其日常活動的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督，會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的備案工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?，配合調(diào)解處理業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動中的投訴、糾紛。

社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府做好本條第三款的相關(guān)工作。

第七條，提倡社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會成員交叉任職。

第八條，業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。

第一節(jié)，業(yè)主大會基本職責(zé)

第九條，業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(二)選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員，決定業(yè)主委員會任期;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)

委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(四)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;

(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(六)依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監(jiān)督實施;

(七)根據(jù)管理規(guī)約的約定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行告誡;

(八)決定業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌措方式，并監(jiān)督使用;

(九)制訂、修改本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備收益分配、使用方案;

(十)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項。

第十條，管理規(guī)約應(yīng)對下列主要事項作出約定：

(一)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;

(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;

(四)業(yè)主共同利益的維護(hù);

(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;

(六)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù);

(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

第十一條，業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：

(一)業(yè)主大會名稱及相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域;

(二)業(yè)主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序;

(三)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式，業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;

(四)業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期;

(五)業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法等;

(六)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;

(七)業(yè)主大會印章的使用和管理。

第十二條，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業(yè)主共同利益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。

第十三條，業(yè)主委員會的工作規(guī)則，應(yīng)對下列主要事項作出規(guī)定：

(一)業(yè)主委員會的職責(zé);

(二)業(yè)主委員會成員的分工及職責(zé);

(三)業(yè)主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序;

(四)業(yè)主委員會工作經(jīng)費的管理;

(五)業(yè)主委員會印章的使用管理;

(六)業(yè)主委員會工作檔案的管理;

(七)業(yè)主委員會換屆時有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有財物的交接等。

第二節(jié)，首次業(yè)主大會籌備

第十四條，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十五條，成立業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：

(一)專有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上;

(二)首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積20%以上。

業(yè)主總?cè)藬?shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。

第十六條，物業(yè)管理區(qū)域符合上條規(guī)定的，開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門。

開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時予以書面報告的，20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。

第十七條，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報告或者要求之日起60日內(nèi)，會同區(qū)房屋主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組成員人數(shù)不超過11人，其中街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位代表各1名，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的2/3?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表擔(dān)任。

籌備組工作接受區(qū)房屋主管部門業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

第十八條，籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主從符合以下條件的業(yè)主中推薦并選定：

(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;

(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

(三)具有完全民事行為能力;

(四)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔;

(五)履行業(yè)主義務(wù)，按時交納物業(yè)服務(wù)費。

第十九條，籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)，并有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位提供下列文件資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;

(二)房屋及其他建筑物面積清冊;

(三)業(yè)主名冊(業(yè)主姓名、房號及建筑面積、聯(lián)系方式);

(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

(五)附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明;

(六)綠化竣工證明;

(七)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

(八)專項維修資金交存證明;

(九)成立業(yè)主大會必需的其他文件資料。

第二十條，籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份、核實業(yè)主人數(shù)和專有部分面積;

(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公開征詢意見;

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示，業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。

第二十一條，籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法成立之日起，籌備組職責(zé)自行終止，并向業(yè)主委員會移交開發(fā)建設(shè)單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。

召開首次業(yè)主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十二條，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。

第三節(jié)，會議制度

第二十三條，業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第二十四條，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主參加方可舉行。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

第二十五條，專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記薄記載的面積計算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算;尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前述的統(tǒng)計總和計算。

(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按1人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算;總?cè)藬?shù)按照前述的統(tǒng)計總和計算。

依法登記取得或者根據(jù)特權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

第二十六條，一個專有部分有2個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選1人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

業(yè)主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負(fù)責(zé)人或者前者委托的代理人行使投票權(quán)。

第二十七條，業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議行使投票權(quán)。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否記入多數(shù)票，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定;多數(shù)票原則上應(yīng)超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分建筑物總面積過1/3的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/3的業(yè)主。

第二十八條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元或樓層等推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開前3日，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

第二十九條，業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第三十條，業(yè)主大會決定籌集、使用和劃轉(zhuǎn)專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則，選舉業(yè)主委員會委員及候補(bǔ)委員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主同意。

第三十一條，業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

業(yè)主委員會基本職責(zé)

第三十二條，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由5至11名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員之外可設(shè)候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員人數(shù)按不超過委員人數(shù)的40%設(shè)置。候補(bǔ)委員在業(yè)主委員會委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時，替補(bǔ)當(dāng)選為業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會候補(bǔ)委員在候補(bǔ)階段，不參與業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。

第三十三條，業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;

(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;

(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十四條，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

(三)物業(yè)服務(wù)合同;

(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;

(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十五條，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：

(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄;

(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則和物業(yè)服務(wù)合同;

(四)業(yè)主委員會委員選舉及備案資料;

(五)專項維修資金籌集及使用賬目;

(六)業(yè)主及業(yè)主代表的名冊;

(七)業(yè)主意見及建議。

第三十六條，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府以及區(qū)房屋主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督，市、區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會委員的培訓(xùn)。

業(yè)主委員會委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職，其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告說明。

第三十七條，業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動。

業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會的決定，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他機(jī)構(gòu)利用業(yè)主共有部分從事經(jīng)營活動，經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主所有，具體使用辦法由業(yè)主大會決定，其收支情況業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期書面公告，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。

第三十八條，業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

第三十九條，業(yè)主委員會議事活動用房在物業(yè)服務(wù)用房中統(tǒng)籌安排，應(yīng)不少于15平方米。

第四節(jié)，產(chǎn)生和備案

第四十條，業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

第四十一條，業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

(一)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

(二)具有完全民事行為能力;

(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時繳納物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金;

(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力;

(五)具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力;

(六)身體健康，具備必要的工作時間。

社區(qū)居民委員會成員作為業(yè)主委員會委員的，必須是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

第四十二條，業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可聯(lián)名推薦候選人1名?；I備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格并確定候選人名單。

業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員按照預(yù)定名額和得票順序當(dāng)選。

第四十三條，業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)組織召開業(yè)主委員會第一次會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。

第四十四條，業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)先由候補(bǔ)委員及時補(bǔ)足。候補(bǔ)委員不夠補(bǔ)足空缺的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主大會臨時會議，按空缺人數(shù)選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2時，業(yè)主委員會職責(zé)自行終止，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十五條，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門辦理備案手續(xù)：

(一)《業(yè)主大會業(yè)主委員會備案表》(樣表附后);

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(五)會議表決及其他相關(guān)資料。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。

第四十六條，業(yè)主委員會備案后，持區(qū)房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章。印章刻制后5日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持印章到區(qū)房屋主管部門辦理印章印模留存手續(xù)。

業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人負(fù)責(zé)保管，并建立用印記錄制度。

業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)用于業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同或其他與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的活動。

第五節(jié)，會議制度

第四十七條，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

第四十八條，業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第四十九條，業(yè)主委員會討論業(yè)主大會授權(quán)的物業(yè)管理公共事項，應(yīng)當(dāng)召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

第五十條，業(yè)主委員會決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員1/2以上簽字同意通過。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

第五十一條，兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。

業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府社區(qū)居民委員會和區(qū)房屋主管部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集。

第六節(jié)，委員資格的終止

第五十二條，業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

(一)不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;

(二)喪失民事行為能力，不能履行委員職責(zé);

(三)被依法限制人身自由半年以上;

(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第五十三條，業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：

(一)拒不履行委員職責(zé);

(二)利用委員資格謀取私利;

(三)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格;

(四)拒不履行交納物業(yè)服務(wù)費、交存維修資金等業(yè)主義務(wù)的;

(五)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、非法占用共用部位共用部設(shè)施設(shè)備等侵害他人合法權(quán)益的;

(六)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的;

(七)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任委員的。

第五十四條，業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起3日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

業(yè)主委員會換屆選舉

第五十五條，業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：

(一)起草本屆業(yè)主委員會工作情況的報告;

(二)確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(四)將業(yè)主委員會成員候選人的基本情況和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開具的交納物業(yè)管理服務(wù)費的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示;

(五)做好召開業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府并接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)主持選舉新一屆業(yè)主委員會，并做任期內(nèi)的工作報告。

第五十六條，業(yè)主委員會任期屆滿仍未進(jìn)行換屆選舉的，區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)改正;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)會同區(qū)房屋主管部門組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代表組成的籌備組，在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉?；I備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔(dān)任。

指導(dǎo)和監(jiān)督

第五十七條，物業(yè)所在地的區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五十八條，業(yè)主大會業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十九條，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會的建議。

第六十條，業(yè)主委員會不依法或者不依約履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)召開;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)會同區(qū)房屋主管部門、社區(qū)居民委員會在30日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。

第六十一條，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者1/3以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府合同區(qū)房屋主管部門指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

第六十二條，違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主;造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

第六十三條，業(yè)主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會所有的資料、印章等交回業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會任期屆滿后未及時將有關(guān)財物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會的，由區(qū)房屋主管部門責(zé)令限期改正，并予以警告;逾期不改正的，其他業(yè)主委員會委員或新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第六十四條，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

第六十五條，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害了業(yè)主合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提出訴訟。

第六十六條，業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

附 則

第六十七條，業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照執(zhí)行本規(guī)則。

第六十八條，本規(guī)則自發(fā)布之日起施行?！段錆h市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)武漢市業(yè)主大會規(guī)程實施細(xì)則的通知》(武房物〔2006〕130號)同時廢止。

以上內(nèi)容介紹了武漢業(yè)主委員會成立條件。業(yè)主委員會的成立是為了服務(wù)和維護(hù)業(yè)主的利益，限制業(yè)主委員會成立的條件也是為了規(guī)范業(yè)主委員會，防止損害業(yè)主利益的行為出現(xiàn)。同時，加強(qiáng)業(yè)主委員會的管理，也是社會發(fā)展的需要。

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