初始登記和預(yù)告登記的區(qū)別

一、含義不同

初始登記就是我們常說的“確權(quán)”。在房屋竣工以后90日內(nèi)，由開發(fā)商向登記機關(guān)申報，經(jīng)過房屋土地管理部門的審核，確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。通過確權(quán)以后，開發(fā)商取得《房屋所有權(quán)證》(大產(chǎn)權(quán)證)。這個過程只能由開發(fā)商來辦。開發(fā)商不進行初始登記，應(yīng)該承擔違約責任。如果合同中沒有約定違約金的數(shù)額，或者損失的數(shù)額不好估計，可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

沒有初始登記，不能辦理個人的《房屋所有權(quán)證》。只有開發(fā)商進行初始登記，取得了大產(chǎn)權(quán)證以后，購房者才能申請辦理轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取個人的《房屋所有權(quán)證》。

所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進行的登記。他將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式分析，當事人的債權(quán)合同僅引起債權(quán)變動的法律效果。生效的債權(quán)合同結(jié)合交付或登記，方能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。因為，一物數(shù)賣情況下的數(shù)個買賣合同的效力是相互獨立的，均可引起債權(quán)變動，而同時存在的各個債權(quán)具有相容性、平等性，就同一標的物可設(shè)立數(shù)個債權(quán)，其間沒有行使上的先后之分。此時，問題的焦點是一物數(shù)賣情況下標的物的所有權(quán)歸屬。而在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，先取得標的物的占有或者先辦理完畢登記手續(xù)的買受人取得標的物的所有權(quán)，其他買受人得向出賣人主張違約責任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動產(chǎn)買賣合同，出賣人收受價金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉(zhuǎn)登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利，原則上僅能依債務(wù)不履行的規(guī)定向出賣人請求損害賠償。此種狀況，對買受人甲不利，為解決這一問題就產(chǎn)生了預(yù)告登記制度。

二、辦理流程不同

(一)初始登記辦理程序

1、流程

申請登記→窗口受理→地籍調(diào)查→地籍科審核→分管領(lǐng)導(dǎo)審批→登記注冊→核發(fā)證書→窗口領(lǐng)證

2、辦理土地使用權(quán)登記應(yīng)提交的資料

(1)國有土地使用權(quán)劃撥

①土地登記申請書;②法人及法定代表人證明、身份證明、授權(quán)委托書、委托代理人身份證明、營業(yè)執(zhí)照或代碼證;③規(guī)劃部門制發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃定點圖，征地勘測成果;④建設(shè)項目立項批準文件;⑤市人民政府批準劃撥土地文件;⑥建設(shè)用地批準書;⑦國有土地劃撥決定書;⑧征地協(xié)議、征地補償清冊及征地批準文件;⑨建設(shè)項目原土地證書等權(quán)源資料;⑩其他有關(guān)文件。

(2)國有土地出讓

①土地登記申請書;②法人及法定代表人證明、授權(quán)委托書、委托代理人身份證明、營業(yè)執(zhí)照或代碼證;③土地估價報告;④市、縣人民政府批準土地使用權(quán)出讓的文件;⑤土地使用權(quán)出讓合同;⑥建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃定點圖，測量成果圖;⑦建設(shè)項目立項批準文件;⑧已繳清土地使用權(quán)出讓金、契稅憑證;⑨征地協(xié)議、征地補償清冊及征地批準文件;⑩原土地證書;?其他有關(guān)文件資料。

(3)、商品房土地登記

①土地使用權(quán)登記申請表;②登記申請人身份證(戶籍證明)及印章;③委托代辦的需同時提交委托書及代理人身份證明;④購房發(fā)票;⑤登記機關(guān)認為需提交的其他有關(guān)材料。

(4)、經(jīng)濟適用房土地登記

①土地使用權(quán)登記申請表;②登記申請人身份證(戶籍證明)及印章;③委托代辦的需同時提交委托書及代理人身份證明;④購房發(fā)票;⑤登記機關(guān)認為需提交的其他有關(guān)材料;⑥房改辦審批文件。

(二)預(yù)告登記的辦事流程

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。辦理預(yù)告登記所需要件如下：

1.預(yù)購商品房預(yù)告登記

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)已登記備案的商品房預(yù)售合同原件;

(4)當事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件;

(5)預(yù)購人單方申請預(yù)購商品房預(yù)告登記的，預(yù)售人與預(yù)購人在商品房預(yù)售合同中對預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購人應(yīng)當提交相應(yīng)的證明材料;

(6)設(shè)定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押權(quán)人同意房屋買賣的證明材料。

2.預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)抵押合同原件;

(4)主債權(quán)合同原件;

(5)預(yù)購商品房預(yù)告登記證明原件;

(6)當事人關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記的約定原件;

(7)已設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，提交抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的證明原件。

3.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記

房屋抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)、申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的，除提交本項規(guī)定材料外，還應(yīng)當提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件原件、他項權(quán)利證書原件、抵押權(quán)注銷申請書原件;

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證;

(4)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同原件;

(5)當事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件(轉(zhuǎn)讓合同中已有約定的除外)。

4.房屋抵押權(quán)預(yù)告登記

已辦理房屋所有權(quán)登記或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的房屋，可以辦理房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)主債權(quán)合同原件、抵押合同原件;

(4)房屋所有權(quán)證或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記證明原件;

(5)當事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件(抵押合同中有約定的除外)。

5.預(yù)告登記的變更登記

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)預(yù)告登記證明原件;

(4)變更事實的有關(guān)證明文件原件。

6.預(yù)告登記的注銷登記

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)預(yù)告登記證明原件;

(4)證明預(yù)告登記的房屋權(quán)利終止的證明材料原件。

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