我國的《物權(quán)法》明確不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)采取登記要件主義。房產(chǎn)作為一種重要的不動(dòng)產(chǎn)，其記載于登記簿時(shí)即具有公示效力，按揭房登記的所有權(quán)人是一人的，從公示效力上來講，該房屋即歸一人所有。然而我國的婚姻法基于夫妻的身份關(guān)系，又規(guī)定婚后取得的財(cái)產(chǎn)，在無約定的情況下屬于夫妻共有。正是由于財(cái)產(chǎn)法和身份法對房屋權(quán)屬的確定有不同的規(guī)定，導(dǎo)致了在離婚中按揭房的權(quán)屬爭議。

1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力

所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記所產(chǎn)出的一切法律效果，包括登記對不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)所產(chǎn)出的影響力及不動(dòng)產(chǎn)登記所產(chǎn)生的法律約束力。我國物權(quán)法對不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)登記采取的是登記生效要件主義為一般原則。按此原則，按揭房未正式登記于物權(quán)登記簿之前，買房人并未取得房產(chǎn)的法律上認(rèn)可的所有權(quán)。

2、基于身份法規(guī)定直接導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

當(dāng)事人基于特殊的身份關(guān)系，根據(jù)相應(yīng)的身份法的明確規(guī)定而取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，而非是基于雙方當(dāng)事人的意思表示而取得。我國婚姻法規(guī)定的夫妻財(cái)產(chǎn)制為混合財(cái)產(chǎn)制，即在沒有約定且沒有法律特殊規(guī)定的情況下，推定婚后取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同共有。基于法定的夫妻財(cái)產(chǎn)制的規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同共有。按揭房的所有權(quán)登記發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，是認(rèn)定按揭房為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的主要依據(jù)。

二、按揭期房的法律性質(zhì)

我國以按揭購買的期房是指商品房建造至法律規(guī)定的一定階段，開發(fā)企業(yè)依法取得商品房預(yù)售許可證后，開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂的商品房預(yù)售合同，同時(shí)買房人把將來取得房產(chǎn)權(quán)預(yù)抵押給銀行，承諾取得房產(chǎn)證后辦理正式的抵押登記，向銀行貸款支付房款，同時(shí)開發(fā)企業(yè)為購房人提供保證，在取得正式的房產(chǎn)證后，該保證到期。

顯然我國的按揭購房，與香港的按揭購房性質(zhì)存在差異。香港的按揭購房與抵押因產(chǎn)業(yè)的類型而相應(yīng)的分為法定式和公義式，其中樓花按揭(期房按揭)是香港的公義式按揭，現(xiàn)房按揭為法定式按揭，香港《地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例》第四十六條的規(guī)定，當(dāng)公義式地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為法定式地產(chǎn)時(shí)，相應(yīng)的按揭自動(dòng)轉(zhuǎn)換。我國現(xiàn)行的按揭購房不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)換，仍需要再購房人取得房產(chǎn)證后辦理正式的抵押登記。因此，我國期房按揭涉及兩個(gè)階段，取得房產(chǎn)登記之前和取得房產(chǎn)登記之后。在房產(chǎn)證取得之前，購房人以預(yù)抵押的方式將將來可能取得的房產(chǎn)抵押給貸款銀行，同時(shí)由房地產(chǎn)開發(fā)公司即出賣人作為擔(dān)保人，銀行將購房人申請的貸款直接撥付給房地產(chǎn)開發(fā)公司。我國采取物權(quán)登記主義，因此在房產(chǎn)證取得之前，購房人并沒有真正取得該商品房的所有權(quán)，只是基于商品房買賣合同將來可能取得該房產(chǎn)。如在此過程就該房產(chǎn)發(fā)生糾紛，需要查封的也只能是預(yù)查封。但是關(guān)于預(yù)抵押和預(yù)查封，并沒有一個(gè)系統(tǒng)的完善的法律加以規(guī)定，如預(yù)抵押僅是在建設(shè)部制定的《城市房地產(chǎn)抵押辦法》中有零星規(guī)定，而預(yù)查封則是由《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》中加以規(guī)定。因此，以銀行貸款購買的期房，在房產(chǎn)證取得之前，抵押處于一種不確定的狀態(tài)。筆者在實(shí)務(wù)中遇到這樣的案例：李某以銀行貸款方式購買某小區(qū)期房，后李某斷供，銀行依據(jù)與開發(fā)商的保證協(xié)議，從開發(fā)商處劃走相應(yīng)的貸款，開發(fā)商為維護(hù)權(quán)益向仲裁機(jī)關(guān)申請解除《商品房買賣合同》，仲裁機(jī)關(guān)依法裁決解除《商品房買賣合同》。開發(fā)商在申請執(zhí)行時(shí)發(fā)現(xiàn)李某因借款被訴，該房產(chǎn)已被另一法院查封，且馬上將進(jìn)入拍賣程序。在此案件中涉及兩個(gè)問題：一是在未取得房產(chǎn)證之前，商品房買賣合同解除后，該商品房的所有權(quán)歸誰?二是法院的預(yù)查封未取得房產(chǎn)證的房屋其效力如何?這些在我國現(xiàn)行法律中并沒有明確的規(guī)定。因此在離婚訴訟中按揭期房的權(quán)屬更加難以確定。

三、婚前按揭房分割的司法處理

1、婚前一方簽訂商品房買賣合同付首付，婚前房產(chǎn)已交付并已取得房產(chǎn)證，婚后夫妻雙方共同還貸的

該類型的按揭房，在離婚訴訟中，一般會(huì)被認(rèn)定為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，爭議多發(fā)生在對共同還貸部分和房產(chǎn)增值部分的認(rèn)定。

夫妻關(guān)系存續(xù)期間，共同償還的貸款，認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，沒有爭議。但作為不是產(chǎn)權(quán)登記人的夫妻關(guān)系中的另一方，參與償還按揭款的性質(zhì)的認(rèn)定，學(xué)者觀點(diǎn)各有不同，有的學(xué)者認(rèn)為是贈(zèng)與，但是贈(zèng)與需是贈(zèng)與人基于無償把財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)給受贈(zèng)方的意思表示，但在此，顯然不是這樣的。有些學(xué)者認(rèn)為是債務(wù)承擔(dān)，但是債務(wù)承擔(dān)根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定需經(jīng)債權(quán)人同意，且原債務(wù)轉(zhuǎn)移由第三人承擔(dān)，但在共同還貸中，原債務(wù)并未轉(zhuǎn)移。且如果是債務(wù)承擔(dān)，在離婚時(shí)僅需就承擔(dān)的債務(wù)進(jìn)行返還，對商品房增值的部分進(jìn)行分割則沒有依據(jù)，不利于保護(hù)不是產(chǎn)權(quán)登記人的另一方的權(quán)益。有些學(xué)者認(rèn)為，夫妻共同還貸的性質(zhì)類似于合伙的性質(zhì)，即共同投資、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資合伙關(guān)系。筆者傾向于贊成類似合伙，共同還貸部分，應(yīng)按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，增值部分應(yīng)由擁有產(chǎn)權(quán)的一方對另一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

2、婚前一方簽訂商品房買賣合同付首付，婚后取得產(chǎn)權(quán)證，婚后夫妻共同還貸的

《婚姻法司法解釋三》第十條規(guī)定的情形與該類型按揭房基本類似。但《婚姻法司法解釋三》并未明確界定該類型的按揭房屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，僅規(guī)定雙方先協(xié)商處理，協(xié)商不成，原則上判歸產(chǎn)權(quán)登記方所有，但需就共同還貸部分和增值部分對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

對于這類情形，筆者在本文的按揭房權(quán)屬分析部分進(jìn)行過論述，認(rèn)為婚前簽訂商品房買賣合同與婚后取得產(chǎn)權(quán)證是一個(gè)因果關(guān)系，是一個(gè)完整的整體，按揭房的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)歸登記一方。但在實(shí)務(wù)中完全按照這種思路進(jìn)行房產(chǎn)認(rèn)定和分割必然導(dǎo)致部分案例的不公平。如果婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較短，如僅共同還貸兩三年，而貸款期限是20年，那么認(rèn)定權(quán)屬歸登記一方，然后由登記一方對另一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，當(dāng)然沒有問題;但是如果婚姻關(guān)系存續(xù)期間較長，如共同還貸8年，貸款期限僅10年，那么認(rèn)定權(quán)屬歸登記一方，然后僅就共同還貸部分及增值部分對另一方進(jìn)行補(bǔ)償，顯然對未取得產(chǎn)權(quán)的一方不公平。筆者認(rèn)為，這類按揭房的分割應(yīng)當(dāng)考慮共同還貸部分在總房款中所占比例，如超過總房款的一半則認(rèn)定房產(chǎn)是否屬于夫妻共有，分割時(shí)結(jié)合照顧婦女兒童的原則對房產(chǎn)進(jìn)行分割。

3、婚前一方簽訂商品房買賣合同，婚后共同支付首付及共同還貸，房產(chǎn)所有權(quán)證也是婚后取得

這類按揭房筆者認(rèn)為，雖然商品房買賣合同簽訂是在婚前，即原因行為是在婚前，但商品房買賣合同的履行均是在婚后，即付款、房產(chǎn)交付、產(chǎn)權(quán)證辦理均是在婚后。且實(shí)際情況是夫妻雙方共同履行了商品房買賣合同中買受人的義務(wù)，因此，此類按揭房不論產(chǎn)權(quán)證的取得是在婚后還是在婚后，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共有，離婚分割是按照夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，同時(shí)，按揭貸款也應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同債務(wù)，進(jìn)行明確由誰承擔(dān)。