一、廣州確立租售同權政策的意義是什么

租售同權的出臺，會極大的推動房屋租賃市場，長租公寓將獲得飛速發(fā)展。這對于公寓市場是一個利好政策，公寓價格也會長期看漲。另一大亮點是允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房,且調(diào)整后用水、電、氣價格按照居民標準執(zhí)行。

“租賃16條”另一大亮點是允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房,且調(diào)整后用水、電、氣價格按照居民標準執(zhí)行。

今年廣州出臺的“3·30新政”要求：全面禁止“商改住”、最小分割單元不小于300平方米;一手商服類項目銷售對象只能是法人單位，個人禁止購買，再次轉(zhuǎn)讓也只能賣給法人單位;新政實施前購買的商服類項目可轉(zhuǎn)讓給個人，但個人再次轉(zhuǎn)讓需取得不動產(chǎn)證滿2年。

如今的新政顯然帶有為“3·30新政”“補漏”的成分，雖然同樣要求改建后的租賃住房不得銷售，但業(yè)界的理解是:最起碼，因“3·30新政”影響而處于銷售冰凍期的在售“商改住”項目，可以通過改造成租賃住房的方式而“拯救”項目，開發(fā)商可從賣樓者“變身”成物業(yè)長期持有的“包租婆”了。

不過，不少業(yè)內(nèi)人士認為，《方案》中的表述與此前中央、省文件精神一致，即只是針對企業(yè)，針對經(jīng)營行為，商業(yè)水、電、氣價格改為民用;不涉及個人手上的商辦物業(yè)(包括公寓)，不涉及買賣轉(zhuǎn)讓，不涉及土地性質(zhì)與年限的改變。所以對商辦公寓項目的銷售利好不多。

這給了商業(yè)用房一條出路，但改建后的租賃住房，不得銷售，土地性質(zhì)與年限并沒有改變，所以對于商辦公寓項目的銷售影響并不大。

允許改造成租賃住房的是“商業(yè)用房等”，這個“等”，有進一步想象的空間。此前大城市一直在整頓“工改居”，也就是控制工業(yè)用房改造為租賃住房，將來會不會有政策調(diào)整呢?可以拭目以待。

同時，“調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行”，這是很大的利好，居住成本會降低。

“由于‘商業(yè)用房’售價遠遠低于住宅，所以租金回報率會比較高。在這個政策刺激下，‘商業(yè)用房’的地板價狀態(tài)相信會得到很大的改變。而‘二房東’這個職業(yè)，也會隨著發(fā)展壯大?！?/p>

不過，改為住房后的“商改住”項目也較難吸引白領等人群大批居住。“明顯的問題是，新增公寓產(chǎn)品多分布在郊區(qū)外圍，交通、商業(yè)配套都沒有同步更新。”

相比之下，隨著這幾年獵德等“城中村”改造項目的落實，“城中村”一改往日臟亂差的形象，中心區(qū)域的“城中村”成為很多都市白領的首選居住地。此次新政發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務業(yè)將進一步規(guī)范“城中村”的租賃業(yè)務。

成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司，由政府來牽頭發(fā)展現(xiàn)代租賃業(yè)務是一個好的嘗試。因為企業(yè)進入租賃市場肯定需要盈利，而目前的租金回報率大概只有2%，政府發(fā)展租賃住房也是為了改變“住者有其房”的傳統(tǒng)觀念，要保證租金穩(wěn)定。此外，租賃行業(yè)屬于重資產(chǎn)運營模式，中小企業(yè)業(yè)務承擔能力有限，需要政府的引導。

綜上所述，租售同權出臺后對于長租公寓市場是個很好的發(fā)展平臺，能推動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，而且租賃住房調(diào)整后水電氣價格也會按照民用價格來執(zhí)行，同時也是對廣大租房者的一種政策，方面子女就近入學，實現(xiàn)租房者和購房者的同等權利。

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