一、什么情況下承租人不能主張優(yōu)先購買權(quán)

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第24條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

根據(jù)上述規(guī)定，承租人在以下情形不得主張優(yōu)先購買權(quán)。

1、承租人怠于行使優(yōu)先購買權(quán)，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)：

(1)出租人在拍賣5日前已經(jīng)通知承租人，承租人未參加拍賣的;

(2)出租人已經(jīng)履行通知義務(wù)，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的。

2、房屋共有人、近親屬購買權(quán)優(yōu)先于承租人購買權(quán)：

(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

(2)出租人將房屋出賣給近親屬的。

3、善意但三人已經(jīng)取得租賃房屋物權(quán)的：即第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

二、優(yōu)先購買權(quán)的注意事項(xiàng)

優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先購買權(quán)制度確實(shí)能夠帶來巨大的社會利益。但優(yōu)先購買權(quán)制度畢竟觸動了私法制度的根基——意思自治和交易安全制度，若對其適用不加以嚴(yán)格限定，則會使出賣人和第三人之間的買賣關(guān)系處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，就會挫傷第三人投資的積極性，不利于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定。因而法律應(yīng)對優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍和行使條件做出嚴(yán)格規(guī)定，在出賣人、第三人、先買權(quán)人之間尋求利益上的平衡點(diǎn)，使其真正能夠發(fā)揮穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)秩序、增進(jìn)交易效率、保護(hù)弱勢群體的作用。

首先，從客體上看，無論是大陸法或英美法，優(yōu)先購買權(quán)一般都以不動產(chǎn)作為客體。但依中國現(xiàn)行法，優(yōu)先購買權(quán)客體亦及于共有的動產(chǎn)。因而對于一些無償使用或者在動產(chǎn)上形成的物的用益關(guān)系，或因其為無償使用，或因其標(biāo)的為動產(chǎn)，價值較低，市場上較易獲得，故無賦予其優(yōu)先購買權(quán)的必要。

其次，從優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍看，法律應(yīng)從上述價值目標(biāo)出發(fā)，對優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)法律關(guān)系或法律事實(shí)予以明確限定。

再次，對于優(yōu)先購買權(quán)的行使條件法律上應(yīng)做出明確的規(guī)定，對于其行使的“同等條件”及“行使期限”法律上應(yīng)做出明確且具有可操作性的規(guī)定，從而減少因行使優(yōu)先購買權(quán)而產(chǎn)生的糾紛。

只有這樣，優(yōu)先購買權(quán)制度才能使保護(hù)先買權(quán)人特殊利益與鼓勵交易、促進(jìn)交易安全的價值目標(biāo)同時實(shí)現(xiàn)，才能真正實(shí)現(xiàn)立法者對穩(wěn)定秩序、增進(jìn)效率、維護(hù)公平的追求。

對租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)，這是承租人合法享有的權(quán)利之一。但現(xiàn)實(shí)中，可能有些情況下出租人出售房屋，不小心侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。而當(dāng)承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，按照有關(guān)規(guī)定可以要求房屋的出租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。不過此時，需要提供相應(yīng)的證據(jù)，以證明存在實(shí)際損害的要件事實(shí)。

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