商品房預(yù)售條件

商品房出售條件

取得國有土地使用權(quán)證

取得國有土地使用權(quán)證

取得規(guī)劃許可證

取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

取得建設(shè)工程施工許可證

取得建設(shè)工程施工許可證

七層以下(含七層)的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂;八層以上(含八層)的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上(不得少于七層)

房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，取得了竣工驗(yàn)收證明

已經(jīng)確定竣工交付日期，并落實(shí)了水、電、煤等配套工程

與銀行簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

無

制定了房屋使用公約，并鑒定了前期物業(yè)服務(wù)合同

制定了房屋使用公約，并鑒定了前期物業(yè)服務(wù)合同

確定商品房預(yù)售方案，包括商品房的座落、結(jié)構(gòu)、裝修與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，商品房建筑明細(xì)表、預(yù)售分期計劃、、預(yù)售地點(diǎn)與方式、委托律師、交付使用日期等

確定了商品房銷售方案

無

進(jìn)行了房屋勘測，并取得了勘測報告

無

取得了房屋所在地公安部門出具的編制門牌號批復(fù)，確定了房屋的門牌號碼

無

(住宅商品房)取得了住宅交付使用許可證并交納了住宅維修基金交款憑證(由開發(fā)商交納的部分)

無

進(jìn)行了新建房屋所有權(quán)初始登記，并取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)

由上表可知，商品房預(yù)售與出售條件的主要不同在于，預(yù)售的商品房是未竣工房屋，其工程質(zhì)量、公用配套等各方面條件還未定型，僅僅是開發(fā)商作出承諾或安排;而出售的商品房則是已竣工房屋，不僅在房屋實(shí)體上已經(jīng)確定了，而且公用配套、交通綠化甚至門牌號碼都已經(jīng)完善了，屬于已經(jīng)可以居住的房屋。

因?yàn)橛幸陨蠀^(qū)別，所以在預(yù)售合同與出售合同中，購房者的風(fēng)險也是不同的。主要在于：

1、預(yù)售合同約定的房屋建筑面積是暫測面積，可能與建成后的房屋實(shí)際建筑面積存在誤差，需要在合同中約定面積誤差的結(jié)算辦法，而出售合同約定的房屋建筑面積是確定的;

2、簽訂預(yù)售合同的購房者支付的房款應(yīng)當(dāng)解入開發(fā)商的預(yù)售款監(jiān)管賬戶，?？钣糜诜课莸慕ㄔO(shè)，而簽訂出售合同的購房者支付的房款可以不用監(jiān)管;

3、預(yù)售合同中，購房者應(yīng)與開發(fā)商約定合同簽訂后，開發(fā)商不得變更房屋的建筑設(shè)計、小區(qū)平面布局，同時購房者應(yīng)當(dāng)取得戶型圖、沙盤照片、小區(qū)平面圖等證據(jù)以備證明約定的房屋建筑設(shè)計及小區(qū)平面布局應(yīng)該是怎樣的，但簽訂出售合同時，房屋已經(jīng)是現(xiàn)房，房屋建筑設(shè)計和小區(qū)平面布局都已確定，購房者不用面臨這種風(fēng)險。

4、預(yù)售合同中，購房者應(yīng)與開發(fā)商約定房屋交付的條件及時間，以及開發(fā)商遲延交付的違約責(zé)任，即便如此，購房者仍須面臨房屋不能滿足交付條件的風(fēng)險，而簽訂出售合同時，房屋一定已經(jīng)滿足了交付條件，購房者一般在付清房款之后就可以入住了。

5、同上，簽訂預(yù)售合同時，應(yīng)當(dāng)約定大產(chǎn)證辦理的時間以及開發(fā)商未能按時辦理的違約責(zé)任，即便如此，開發(fā)商仍然可能由于規(guī)劃、建設(shè)方面的原因不能辦理大產(chǎn)證，甚至在交付幾年后都無法辦理，購房者應(yīng)要求約定在這種情況下可以解除預(yù)售合同，但簽訂出售合同時，房屋已經(jīng)有了大產(chǎn)證，購房者付清房款后可以立即辦理小產(chǎn)證。

商品房預(yù)售，主要功能在于開發(fā)商可以用收取的預(yù)售房款進(jìn)行房屋的后續(xù)建設(shè)，減少開發(fā)商的資金壓力，因此雖然會對購房者造成一定的風(fēng)險，但仍為大多數(shù)開發(fā)商所采用。不過隨著近年來預(yù)售門檻的提高以及預(yù)售款監(jiān)度、預(yù)售合同備案制度和預(yù)告登記制度的實(shí)行，購房者的風(fēng)險也得到了越來越好的控制。

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