購(gòu)房定金收取不足能不能視為變更定金條款

【案情】

2009年10月18日原告李某與被告劉某簽訂了一份《認(rèn)購(gòu)合同》，合同約定：認(rèn)購(gòu)方李某于2009年10月18日認(rèn)購(gòu)被告所有的“**花苑”一棟二層住宅，面積約305.93平方米，每平方米1500元。……本認(rèn)購(gòu)合同自簽字蓋章后生效。簽字當(dāng)日認(rèn)購(gòu)方先付現(xiàn)金5萬(wàn)元給出賣方，在12月底前再付5萬(wàn)元，出賣方在2011年6月前辦理正規(guī)手續(xù)，如出賣方反悔不出售該房，到時(shí)需10萬(wàn)元雙倍退款;如認(rèn)購(gòu)方到時(shí)不按正規(guī)手續(xù)辦理，出賣方有權(quán)不返還認(rèn)購(gòu)方所交納的10萬(wàn)元定金。2009年10月18日即簽定合同當(dāng)日，原告即交付了5萬(wàn)元給被告，被告出具了收條給原告，收條上明確寫明收到原告定金5萬(wàn)元。2009年12月底原告未按約定交納第二批定金5萬(wàn)元。2010年3月原告向被告要求交納5萬(wàn)元，被告拒收。后原告要求被告與其簽定商品房預(yù)售合同，被告認(rèn)為原告不講信用，不同意將該房賣給原告(此時(shí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)每平方米已漲至2500余元)，原告遂訴至法院，要求被告雙倍返還購(gòu)房款定金10萬(wàn)元。

【分岐】

就此案的處理，存在三種意見(jiàn)。

一種意見(jiàn)認(rèn)為，原告違約在先，按約定原告未在2009年12月底向被告交納第二批定金，根據(jù)定金罰則，原告無(wú)權(quán)要求被告返還已交納的5萬(wàn)元定金。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，該案屬商品房買賣合同，合同中雙方約定的定金數(shù)額及支付方式，只是該合同的組成部分，即定金條款。原告交納了5萬(wàn)元定金，被告也接受了5萬(wàn)元，應(yīng)認(rèn)定該案定金數(shù)額已由約定的10萬(wàn)元定金變更為5萬(wàn)元。而原告在交納了5萬(wàn)元定金后，被告不同意出售該房，被告違約，應(yīng)雙倍返還原告定金10萬(wàn)元。

第三種意見(jiàn)認(rèn)為，該認(rèn)購(gòu)合同實(shí)為定金合同，因定金合同可約定給付期限，本案中，原、被告雙方約定由原告分二批付給被告定金10萬(wàn)元，即簽訂合同當(dāng)日交付定金5萬(wàn)元，2009年12月底再交付5萬(wàn)元，現(xiàn)原告只給付了第一批定金5萬(wàn)元，故該定金合同未生效，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”之規(guī)定，故被告應(yīng)返還已收原告的5萬(wàn)元的定金。

【管析】

原文筆者同意第二種意見(jiàn)。其理由是：“?1、該案中定金支付是否變更問(wèn)題。該案中定金支付已經(jīng)發(fā)生變更。在商品房屋買賣合同中，原被告雙方約定，簽字當(dāng)日起訂購(gòu)方先付現(xiàn)金5萬(wàn)元給出賣方，在12月底前再支付5萬(wàn)元。2009年10月18日，即合同簽訂當(dāng)日，原告支付了被告定金5萬(wàn)元，被告出具了收條給原告，收條上也載明了收到原告定金5萬(wàn)元。2009年12月底原告未按約定交納剩下的5萬(wàn)元，被告從2010年1月至2月在長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)多月的時(shí)間里，被告未催促原告繳納第二批定金5萬(wàn)元，應(yīng)視為對(duì)原告只繳納第一批定金5萬(wàn)元未提出異議。直到2010年3月，原告向被告繳納5萬(wàn)元時(shí)被告才表示拒收，因此可以認(rèn)定該合同中的定金條款已發(fā)生變更，即由原被告在先約定的分2批繳納的定金10萬(wàn)元，變更為5萬(wàn)元。由于定金條款是實(shí)踐性條款，原告已繳納了5萬(wàn)元定金，故該商品房買賣合同中的定金條款已經(jīng)生效。2、該案應(yīng)運(yùn)用定金罰則。定金責(zé)任是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)為確保債務(wù)履行而預(yù)先設(shè)定的，從定金制度的設(shè)置目的上看，其出發(fā)點(diǎn)和最終目的是維護(hù)非違約方的合同利益，從而保障合同的順利履行。從本案來(lái)看，如前所述，合同定金條款已經(jīng)生效，而被告拒絕將房屋賣給被告，說(shuō)明被告不履行合同，致使原告基于該合同所產(chǎn)生的期待利益完全喪失，訂立合同的目的不能達(dá)到，被告構(gòu)成根本違約。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，因一方根本違約，導(dǎo)致另一方訂立合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)適用定金罰則。同時(shí)，原被告雙方在簽訂商品房買賣合同時(shí)的房?jī)r(jià)為每平方米1500元，而至被告拒絕將房屋賣給被告時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲至每平方米2500元，該房屋凈增價(jià)值30多萬(wàn)元，從公平原則考慮，被告雙倍返還訂金10萬(wàn)元，合乎情理，也合乎法理?！?/p>

本文筆者不贊同原文筆者的觀點(diǎn)，也不同意原文分歧部分的三種不同意見(jiàn)。本文筆者認(rèn)為該案的定金合同部分有效，即原告已經(jīng)繳納了5萬(wàn)元定金，被告收下也予以了認(rèn)可則該部分定金合同已經(jīng)生效。后原告未按合同約定交付第二批定金，則可判定原告違約，須承擔(dān)違約責(zé)任，原告第一批交付的定金被告可依法不予返還。理由如下：

一、合同雙方當(dāng)事人訂立定金合同是為了保證主合同的順利履行，一旦雙方當(dāng)事人簽訂的定金合同生效，則說(shuō)明雙方都愿意承擔(dān)因定金合同或主合同不能履行所應(yīng)承擔(dān)的違約懲罰性責(zé)任。在該案中，雙方當(dāng)事人都同意簽訂定金合同來(lái)保證主合同的順利履行，且約定了定金交付期限。既然定金合同經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致予以了確定，該定金合同也不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，則該合同對(duì)雙方當(dāng)事人都有法律的約束力，義務(wù)履行方須積極地履行自己的義務(wù)。而在該案中，原告對(duì)定金合同只履行了部分義務(wù)。

二、《合同法》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！痹谠摪钢?，原告只按約定交付了一半的定金，剩下的一半未交付，且被告收受了該5萬(wàn)元定金，則該5萬(wàn)元定金對(duì)雙方當(dāng)事人都有約束力。定金合同是一個(gè)整體，原告雖履行了部分定金義務(wù)，但剩余部分卻不按約定支付。從原告此行為可知，原告存在著主動(dòng)違約的行為，且須承擔(dān)違約所引起的責(zé)任。因此，被告可對(duì)原告適用定金罰則，即該5萬(wàn)元定金可不予歸還，這是對(duì)被告違約的懲罰，合法合理。

三、該案的先義務(wù)履行方是原告，原告須按定金合同的約定積極地履行自己的義務(wù)。而定金合同為實(shí)踐性合同，與代理權(quán)的追認(rèn)不同，定金給付方須積極地給付定金，這是定金給付方的法定義務(wù)，未按約定給付定金則主合同不生效，給付定金后未按主合同約定履行義務(wù)，則要承擔(dān)懲罰性責(zé)任。原文筆者認(rèn)為“被告未催促原告繳納第二批定金5萬(wàn)元，應(yīng)視為對(duì)原告只繳納第一批定金5萬(wàn)元未提出異議”，這是有違法律規(guī)定，無(wú)形的給被告設(shè)定了義務(wù)，于理不合。其實(shí)，該案的被告沒(méi)有義務(wù)去催告原告履行義務(wù)，法律也未予以規(guī)定，履行按時(shí)給付定金是原告的法定義務(wù)，而原告卻明知而不去積極履行，說(shuō)明其有主動(dòng)違約的意識(shí)表示。如若此時(shí)還判定被告未經(jīng)催告義務(wù)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，這顯然有違合同法律精神，顛倒義務(wù)履行責(zé)任，于法于理不合。故原文筆者的理由是有失偏頗的。

綜上，本文筆者認(rèn)為原文筆者的觀點(diǎn)及理由是不正確的，該案原告未按約定履行自己的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)懲罰性責(zé)任，被告收受原告的5萬(wàn)元定金適用定金罰則，被告可不予以返還。

以上知識(shí)就是小編對(duì)“購(gòu)房定金收取不足能不能視為變更定金條款”問(wèn)題進(jìn)行的解答，案例中購(gòu)房者按約定先交付了五萬(wàn)的定金，但后期沒(méi)有交納剩下的五萬(wàn)定金，合同是屬于部分有效。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問(wèn)題，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。

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