一、無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)合同效力是怎么認(rèn)定的?

無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)合同是有效的，在債權(quán)形式的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式下，物權(quán)變動(dòng)的合同和物權(quán)變動(dòng)本身是兩個(gè)法律事實(shí)。無(wú)權(quán)處分行為在實(shí)踐中僅影響債權(quán)合同的履行，可能導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)不能順利實(shí)現(xiàn)，但與債權(quán)合同的效力無(wú)關(guān)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”

二、無(wú)權(quán)處分行為的認(rèn)定是什么?

(一)無(wú)權(quán)處分行為首先是財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的欠缺。

所謂財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的欠缺，是指行為人在無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的情況下，而與第三人訂立處分他人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的合同。無(wú)處分權(quán)(無(wú)權(quán)處分)主要包括兩種情形：其一是無(wú)所有權(quán)。以某物為合同標(biāo)的卻沒(méi)有所有權(quán)，其權(quán)利瑕疵是顯而易見(jiàn)的，如將他人之物出賣(mài)，以他人之物出租等都構(gòu)成無(wú)權(quán)處分行為。其二是處分權(quán)受到限制，這是在有所有權(quán)但所有權(quán)受限制的情況下實(shí)施的處分行為。如未經(jīng)抵押權(quán)人同意，對(duì)抵押物的處分等。處分財(cái)產(chǎn)的。

權(quán)利只能由享有處分權(quán)的人行使，無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)則構(gòu)成對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的侵害。即使是對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共有權(quán)的共有人，也只能依法處分其應(yīng)有份額，不能擅自處分其他財(cái)產(chǎn)。

(二)處分權(quán)人是以自己的名義實(shí)施了處分他人財(cái)產(chǎn)的行為。

效力待定合同是指雖然合同當(dāng)事人主體資格欠缺，但經(jīng)有權(quán)人追認(rèn)，可自始生效的合同。主體資格欠缺主要包括三種情形即行為能力的欠缺、代理權(quán)的欠缺及財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的欠缺，前兩種情形都是行為人以財(cái)產(chǎn)權(quán)利人名義與第三人訂立合同，而財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的欠缺，無(wú)權(quán)處分人須以自己名義與第三人訂合同。無(wú)權(quán)處分人如以財(cái)產(chǎn)權(quán)利人名義與第三人訂立合同，則應(yīng)作為無(wú)權(quán)代理合同處理。

(三)無(wú)權(quán)處分行為必須是違反法律的行為。

行為不具有違法性，不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分行為。如果某種處分行為是在法律規(guī)定的情況下而行使的，具有合法性，就不能構(gòu)成無(wú)權(quán)處分行為，如法院查封、拍賣(mài)、扣押當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)行為。

無(wú)權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)行為需要按照上述法律規(guī)定的情況來(lái)進(jìn)行合法的認(rèn)定，特別是對(duì)于相關(guān)合同的效力，是需要基于雙方達(dá)成的一致意見(jiàn)來(lái)進(jìn)行辦理的，只要合同符合法律規(guī)定的有效要件，那么就是合法有效的，與是否具備處分權(quán)沒(méi)有關(guān)系。

無(wú)權(quán)處分買(mǎi)賣(mài)合同的效力是怎樣的

無(wú)權(quán)處分和無(wú)權(quán)代理的區(qū)別

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例全文