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一般人普遍認為，如果其債權(quán)有了足值的動產(chǎn)或不動產(chǎn)的所有權(quán)抵押時，那么他的債權(quán)就會有了保證，即便債務人到期還不了本金或支付不了利息，但這樣就可以通過抵押權(quán)來實現(xiàn)債權(quán)。但是在實際法律中，即使債權(quán)有了借款人的抵押擔保，抵押擔保債權(quán)也并非萬無一失。

一、抵押物租賃在先，抵押在后，抵押權(quán)不能對抗租賃權(quán)

依據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

二、已為債權(quán)設定抵押的財產(chǎn)但被其他債權(quán)人申請法院先行查封，抵押權(quán)實現(xiàn)非常困難

在抵押人對外負債較多的情況下，抵押物被其他債權(quán)人申請法院多輪查封的情況也較常見。實踐表明，雖然抵押物被先行查封對抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不會造成實質(zhì)不利影響，但會使抵押權(quán)人喪失對抵押物的優(yōu)先處置權(quán)，增加抵押物的處置時間及成本，最終影響到抵押權(quán)的順利實現(xiàn)。

1.抵押物可以被其他法院查封，實體權(quán)利不受影響

最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行規(guī)定》)第40條規(guī)定：“人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)”。

2.其他債權(quán)人申請查封抵押物的法院與抵押權(quán)人訴請執(zhí)行的法院不一致的，由先查封的法院主持而非抵押權(quán)人訴請執(zhí)行的法院(執(zhí)行中住所地或財產(chǎn)所在地法院均可管轄)。在首先采取查封等措施的法院對相應的債權(quán)糾紛未經(jīng)審理、判決并進入執(zhí)行程序的，抵押權(quán)人的抵押權(quán)難以實現(xiàn)，而此進程抵押權(quán)人無法控制。

《執(zhí)行規(guī)定》第90條規(guī)定：被執(zhí)行人為公民或其他組織，其全部或主要財產(chǎn)已被一個人民法院因執(zhí)行確定金錢給付的生效法律文書而查封、扣押或凍結(jié)，無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行或其他財產(chǎn)不足清償全部債務的，在被執(zhí)行的財產(chǎn)被執(zhí)行完畢前，對該被執(zhí)行人已經(jīng)取得金錢債權(quán)執(zhí)行依據(jù)的其他債權(quán)人可以申請對被執(zhí)行人的財產(chǎn)參與分配。第91條規(guī)定：對參與被執(zhí)行人財產(chǎn)的具體分配，應當由首先查封、扣押或凍結(jié)的法院主持進行。

3.抵押物的評估價值與最終變現(xiàn)價值往往存在一定差距，當查封財產(chǎn)的市場價值本身不能滿足本案債權(quán)的清償要求，先行查封法院基于本位主義的考慮，對查封財產(chǎn)不予處理。

當?shù)盅何锏淖兏鼉r值僅能滿足或部分滿足抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)的情況下，先行采取查封措施的債權(quán)人預計變現(xiàn)后已無剩余或所剩無幾，往往會向抵押權(quán)人提出給予其適當清償份額作為處置抵押物的條件，否則就怠于處分，采用“拖”字戰(zhàn)術(shù)，由于輪候查封能否及何時生效、到期抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)何時實現(xiàn)，均取決于查封法院何時行使其處置權(quán)，查封財產(chǎn)遲遲不處理必然會危害到輪候查封債權(quán)人、抵押權(quán)人的利益，抵押權(quán)人為使自己的利益更快實現(xiàn)，不得不向債務人的其他債權(quán)人妥協(xié)，從清償份額中拿出一部分分給他人，使抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)難以及時充分的實現(xiàn)。

4.抵押物被先行查封后，排除抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議方式處置抵押物的方式

根據(jù)《物權(quán)法》第195條的規(guī)定，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的方式有兩種，即與抵押人協(xié)議處置(折價或拍賣、變賣)或通過申請法院處置(拍賣或變賣)。物權(quán)法更尊重當事人之間的意思自治，在抵押人配合的情況下，通過協(xié)議處置比通過法院處置的效率要高，而且處置成本相對較低。如果抵押物被其他債權(quán)人申請法院查封后，依據(jù)查封的法律效力，抵押權(quán)人通過與抵押人協(xié)議處置抵押物的行為無效，只能通過法院處置途徑才能實現(xiàn)抵押權(quán)。

5.抵押人為逃避債務履行，鉆法律的空子，與其有關(guān)聯(lián)的企業(yè)虛構(gòu)債務，惡意訴訟，申請當?shù)胤ㄔ菏紫葘ζ髽I(yè)的核心財產(chǎn)(包括抵押財產(chǎn))進行查封，抵押人的關(guān)聯(lián)企業(yè)申請對抵押人的財產(chǎn)查封后，或者怠于及時行使債權(quán)或人為將債權(quán)訴訟過程復雜化，或者通過關(guān)聯(lián)企業(yè)與抵押人和解的方式達成還款期限很長(如5-10年)的還款協(xié)議，約定在還款協(xié)議未履行完畢前不解除對財產(chǎn)的查封，以此來對抗抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，使抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)無法有效實現(xiàn)。

綜合以上各種原因，抵押擔保債權(quán)也并非萬無一失。如果債務人的抵押物有租賃在前，而后才實行抵押的話，在法律中該抵押物的抵押權(quán)不能對抗租賃權(quán)的。如果貸款人其抵押的財產(chǎn)實行有多個抵押，如果該抵押物被先債權(quán)人申請了法院進行查封，后設立的抵押權(quán)就會實現(xiàn)起來非常困難。

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