一、小區(qū)物業(yè)管理業(yè)主自治法律依據(jù)是什么?

法律依據(jù)是，物權(quán)法第70 條，規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。我國的物權(quán)法對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)作出了明確的規(guī)定?！段餀?quán)法》是私法，業(yè)主自治體現(xiàn)私法自治。業(yè)主自治就是要由業(yè)主通過業(yè)主大會制定管理規(guī)約，作出有關決定，管理他們的共同財產(chǎn)和共同事務。

由此可見，我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容包括三個方面，即專有所有權(quán)、共有權(quán)和共同管理(成員)權(quán)。專有權(quán)是“區(qū)分所有權(quán)的‘單獨性靈魂’，也是區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)中的單獨所有權(quán)要素。其含義是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有的自由使用、收益和處分的權(quán)利”。業(yè)主的專有部分主要是指業(yè)主獨立的空間以及有獨立的出入門戶的住房，在法律上表現(xiàn)為以產(chǎn)權(quán)證登記的面積為準?！肮灿袡?quán)是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利?！惫灿袡?quán)的客體，即共有部分，指區(qū)分所有建筑物除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物。共有部分既包括供全體區(qū)分所有權(quán)人使用的全體共有部分，也包括僅供部分區(qū)分所有權(quán)人使用的部分共有部分。

二、業(yè)主自治的原則是什么?

1.主權(quán)原則

主權(quán)在業(yè)主，一切權(quán)利屬于業(yè)主，業(yè)主采用民主的方式作出決定，重大問題由全體業(yè)主決定。

2.程序原則

制定議事規(guī)則，一切決定要依法和依規(guī)則來作出。

3.分權(quán)制衡原則

建立業(yè)主自治組織，實行代議制，決策機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)分別設立，相對獨立，相互制衡。

4.保護少數(shù)原則

采用少數(shù)服從多數(shù)的民主表決機制，但要防止多數(shù)人作出侵害少數(shù)人利益的決定。如果為了公共利益而無法避免，必須給受損失的少數(shù)人作出合理的利益補償。

5.直選原則

業(yè)主委員和業(yè)主代表均由業(yè)主直接選舉產(chǎn)生。

6.非暴力原則

可以和平請愿，但不可采取暴力行動。

7.參與原則

業(yè)主按程序有序、有效參與，投票和競選業(yè)主委員、業(yè)主代表是參與的積極形式。

實行業(yè)主自治的小區(qū)需要設立業(yè)主委員，而業(yè)主委員會又會是由業(yè)主大會設立的，但是需要注意的是在設立業(yè)主委員會時，應當由當?shù)氐娜嗣裾挠嘘P部門從旁進行指導和協(xié)助，而業(yè)主委員會成立后，其作出的決策對小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主都具有約束力，但不得損害業(yè)主的共同利益。

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