二手房是與商品房相對(duì)的概念，雖然兩者都屬于房屋，但存在著很多的不同。而從交易程序來(lái)看，二手房的交易程序更為復(fù)雜。具體來(lái)講，人們?nèi)绻x擇購(gòu)買(mǎi)二手房要經(jīng)過(guò)的程序有哪些呢?在買(mǎi)賣(mài)二手房的過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)該怎么防范二手房買(mǎi)賣(mài)欺詐，避免遭受損害?對(duì)于這些問(wèn)題，本文將一一為您介紹。

一、買(mǎi)二手房要經(jīng)過(guò)的程序有哪些

二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：

1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

2、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

二、怎么防范二手房買(mǎi)賣(mài)欺詐

1、應(yīng)了解有些特定的“二手房”是不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的。

例如：產(chǎn)權(quán)不明確或有產(chǎn)權(quán)糾紛的，國(guó)家征用或拆遷的房屋，限制轉(zhuǎn)移的房屋等，這些房屋買(mǎi)賣(mài)合同是沒(méi)有法律效力的，購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)該調(diào)查清楚所購(gòu)房屋能否買(mǎi)賣(mài)。

2、應(yīng)搞清楚“二手房”的權(quán)屬關(guān)系。

有些“二手房”的權(quán)屬關(guān)系十分復(fù)雜，所以購(gòu)買(mǎi)時(shí)更應(yīng)該認(rèn)真檢查出賣(mài)人的有效證件，如《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》，并且應(yīng)查清售房人是否具有出售的主體資格。

3、應(yīng)調(diào)查清楚房屋是否能辦理過(guò)抵押，有沒(méi)有出租。

這是因?yàn)榉课菰诘盅骸⒊鲎獾倪^(guò)程中仍然可以出售，但是如果購(gòu)買(mǎi)這樣的房屋，有時(shí)是無(wú)效的。例如購(gòu)買(mǎi)出租的房屋時(shí)，當(dāng)時(shí)你并不知道此房出租了，但你收房時(shí)發(fā)現(xiàn)還有人承租，承租人認(rèn)為自己有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不放棄房產(chǎn)，而且按照有關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)交易后的抵押或租賃關(guān)系仍然存在，所以，你并不能取得房屋。

4、應(yīng)注意是否為違章建筑。

有些原房主利用自身房屋的結(jié)構(gòu)搭建的一些建筑物，出售時(shí)折價(jià)出售給購(gòu)房者，盡管有些建筑的確方便實(shí)用，但這些違章建筑是不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的，還必須得拆除，并按規(guī)定交納罰款。這樣購(gòu)房者就會(huì)得不償失。購(gòu)買(mǎi)“二手房”時(shí)有許多事情是隱藏的很巧妙的，購(gòu)房者應(yīng)該格外小心，盡量防止買(mǎi)賣(mài)無(wú)效或者發(fā)生糾紛。

現(xiàn)實(shí)生活中不乏有一些人設(shè)立買(mǎi)賣(mài)陷阱，欺詐消費(fèi)者，從中獲取不法利益。買(mǎi)賣(mài)欺詐的問(wèn)題是很多消費(fèi)者需要防范的，購(gòu)房人在買(mǎi)房時(shí)更要注意，以避免遭受經(jīng)濟(jì)損失。如果您認(rèn)為賣(mài)方有欺詐的可能性，那么您要注意不要輕易交納了購(gòu)房定金以及購(gòu)房房款，最好是事先咨詢一下房產(chǎn)律師的意見(jiàn)，由律師幫忙識(shí)別，再做決定。

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