一、買二手房有土地使用證嗎?

二手房在購買的時候必須要看房子是不是證件齊全，要是有的沒有土地使用證的話肯定不能買的，買了風(fēng)險很大

1、房產(chǎn)證和土地證是房主擁有該房產(chǎn)以及土地使用權(quán)的證明，兩者是密不可分的，沒有土地證就意味著房主不具備對該土地的使用權(quán)，那么在該土地被人侵占的時候，業(yè)主將無法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

2、如果購房之后不及時辦理土地證將面臨很大風(fēng)險：雖然房產(chǎn)證握，但土地使用權(quán)卻不屬于自己，有些單位可能會非法把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，使購房者蒙受不必要的損失;而另一方面，土地使用全證和房房屋產(chǎn)權(quán)證不齊則不能上市交易。

3、目前在很多地區(qū)，沒有土地證的房子并不影響上市交易。然而，盡管沒有土地證不影響業(yè)主對房屋的使用，但是根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，將來土地使用證和房產(chǎn)證不齊，不得上市交易。另外，將來如果遇到房屋毀壞或拆遷的情形，房屋權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該分屬兩部分補(bǔ)償，這樣土地補(bǔ)償部分就很難保證。

二、買二手房應(yīng)注意什么?

為了有效避免日后糾紛的出現(xiàn)，二手房買賣過程中還應(yīng)注意：

1、二手房交易前必須確認(rèn)房主真實(shí)身份。

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起購房者的注意。

2、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責(zé)任。

二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項(xiàng)，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)__日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。

3、必須標(biāo)明付款、過戶時間。

很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的，是分期支付。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行房屋買賣合同中的違約責(zé)任。

4、必須注明二手房相關(guān)費(fèi)用的交接時間。

這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身的附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。

5、與中介公司簽訂合同時，必須有代理費(fèi)明細(xì)單，通過中介公司購房必須要求與房主見面。另外，必要時可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

沒有土地使用證的二手房除非是屬于兩證合一，那業(yè)主拿到手中的本來也就是不動產(chǎn)權(quán)證。盡管說，沒有土地使用證的情況下不會影響到大家對二手房的使用，但是購買這種二手房對于買方可能只是價錢上合適而已，假如將來這套房子拆遷了，土地補(bǔ)償部分畢竟會受到一定影響。

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